昔日高价地王今日多陷尴尬境地 未来终将被市场化解

　　2009年，中华企业以28亿元价格直接把宋卫平拍死在沙滩上的杭州住宅项目，到今天还没开售。

　　这个名叫中企御品湾的楼盘，要开到3.4万元/平方米才能盈利，在如今的同地段杭州简直是天方夜谭。

　　中华企业或许心知肚明，早在2013年年报中注明，为杭州中企御品湾项目计提跌价减值准备1.1亿元。

　　“最后一次，还有加价的吗？”“成交！恭喜竞买人！”

　　昔日那些象征房企实力的地王，记者经过实地走访和调研发现，如今大多陷入尴尬境地：要么快速开盘，想尽各种办法回笼资金，甚至不惜牺牲利润；要么连开盘都不敢，指望能“挺”过难关；要么土地款无法按时付清，退地或转手；要么举债百亿信托，以支持地王开发；更有捂盘数年仍无法卖出成本价，计提上亿减值准备。

　　他们中有绿地、恒大这种民营大鳄，也有中海、方兴、中华企业等国企巨头。

　　花钱赚吆喝的地王：首付只需6%

　　2013年9月3日，杭州萧山拍出三块商业用地，其中一块地经历了高达142轮报价，最终以25.95亿元成交，折合楼板价为10556元/平方米。风头正劲的恒大地产拿下了这一地王项目。

　　三天前，这一地王项目上破土而出的超级大盘恒大帝景开盘，销售均价1.6万元/平方米。为了尽快卖房，恒大帝景推出了诸多优惠，最吸引人的是，30%首付款可以分三年付清，签约当天只需要付6%，余款分三个节点每年付8%。

　　“零成交”的地王：滨江豪宅骑虎难下

　　2012年10月，杭州推出一块位于钱江新城边上的稀缺沿江宝地，吸引了万科、保利等一线品牌房企进场争夺，三宗地块的竞价用时竟超过4小时，最终中海地产以总价近55.9亿元同时配建9.81万平方米金融城高级人才公寓成功摘牌，三宗地以总建面计算的综合楼面地价高达18150元/平方米。

　　根据一份被中海公司认可的内部测算，这中海御道路一号的一期成本在4万元/平方米左右，预售报备均价是4.2万元/平方米。而从杭州搜房网公布的预售价格来看，项目开盘底价可能低至3.6万元/平方米。

　　有消息人士告诉记者，就在今年3、4月份，项目曾经暗开过一次。可能是因认购情况不佳，项目索性对外宣称尚未开盘。目前为止，中海御道路一号官方备案体现的成交数量为零。

　　屡上头条的地王：这次能否“挺过去”

　　在上海，“如果说2013年的地王项目，最麻烦的要算临港新城的地王和方兴地产的百亿地王了。”一位上海房地产界人士告诉记者。

　　今年1月28日，方兴地产以101亿元的总价夺下上海市闸北区大宁路街道325街坊地块，溢价率高达111.59%，折合楼板价4.8万元/平方米，刷新了上海宅地的总价纪录。　　 

　　方兴地产可谓实力不俗，这家开发了上海金茂大厦的企业，是世界五百强中化集团旗下房地产开发平台。2009年以来，方兴地产曾因为“地王”概念屡上媒体头条。2009年，方兴地产以40.6亿元拿下北京广渠路15号地王，此后，公司在北京、上海和苏州屡拿地王，斥资超过200亿元。

　　“上海大宁地王听说明年初开售，首期价格要开在7万至9万元，后续可能上10万元。这个价格在大宁这个区域，是有很大难度的。”一位房地产界人士说。

　　多年来，房地产市场的每一轮调整都以房价再次上涨告终。“不要紧，总有一天，高价地王会被市场化解。”但这次，那些曾经的地王，还会如此幸运吗？