上海拍出全国新单价地王 难改土地市场整体低迷状况

　　“现在大家都在忙着去库存，这么小的一块地，价值不高。”一家大型房企内部人士表示。

　　85513元/平方米！一幅超小的地块拍出了全国最高单价，在日渐萎靡的房地产市场中显得非常刺眼。对黄浦五里桥街道104街坊39/1地块(以下简称黄浦五里地块)的未来，上海房地产业界产生了激烈的分歧。

　　易居中国分析师薛建雄表示非常看好，“这是未来上海最市中心的别墅，不单单可以卖到二三十万，如果只有五栋，六栋那么稀缺，价格可以随便开，3个亿、5个亿（30万、50万的单价）都有可能。”

　　但上海中原研究总监宋会雍则表示非常不看好。“一墙之隔二手房的价格在3.8到4万之间，绿地的新房卖到八九万，从去年到今年只卖出去了四套，有价无市，只有打个七折，才卖得出。”

　　这背后，是豪宅市场今年以来的两极分化，每平米单价10万以下的市场出现供应和成交双增长；而以单价10万为界，价格越往上越难卖。并非所有的稀缺物业都能卖个好价钱，高价拿地的房企，需要承担的风险日益加大。

　　多位房地产业内人士指出，黄浦五里地块拍出天价，是当前整体低迷的市场中的个案，也难以改变土地市场底价成交的主流。

　　地王盈利能力也堪忧。中原地产的监测显示，自2009年以来的地王大多没有好的收场。在今年银行信贷紧缩、成交量普遍下滑的持续影响下，短期内这些“地王”尚未开建便已“被破发”或难以以盈利方式推盘入市。如中海长风地王、金地青浦地王等，今年均遭遇尴尬；在低迷的市场中，地王想要盈利很难。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，在银行信贷紧缩的市场背景下，标榜“高溢价”的企业、以闽系房企为代表的激进型企业、过度依赖民间资本的企业、没有战略规划与风险控制标准的企业等四类拿过“地王”企业受影响比较大，正在面临生与死的抉择，极有可能目前已经面临资金链断裂或债务违约的风险。

　　丽新系高价拿地

　　7月9日，东方动力有限公司5.77亿竞得黄浦五里地块，剔除30%的保障房部分，该地块的土地楼板价高达85513元/平方米，超过了此前的全国单价地王记录保持者北京农展馆地块，后者在2013年由融创中国拍出，单价73099元/平方米。

　　东方动力为丽丰控股旗下公司，属于港资企业。丽丰控股是丽新集团成员之一，是丽新集团在中国内地从事物业发展及投资的平台，业务主要分布于上海及广州。

　　21世纪经济报道记者调查显示，丽新集团实际控制人为香港旅游发展局主席林建岳及其家族，旗下拥有多家上市公司，分别为丽新国际、丽新发展、丰德丽、丽丰控股、寰亚传媒，在此次天价拿地之前，丽新系便多次因为高价拿地引发市场关注，投资者中不乏质疑之声。

　　5月20日，丽新发展投得香港海洋酒店项目，预期为海洋酒店承担16亿港元补地价，连同预计接近25亿港元工程开支，投资额高达41亿港元。有投资者指出，丽新发展目前市值仅40亿港元左右，投资该项目会否力不从心？

　　而在此之前的2013年9月26日，丰德丽及丽丰控股斥资6.6亿元投得横琴岛文化创意区一幅建筑楼面26万平方米的地皮，将投放37.8亿元开发。

　　香港市场人士指出，由于丰德丽及丽丰早于2011年就与珠海政府签署《横琴文化创意园合作协议》， 横琴项目总投资额达180亿元人民币（约226亿港元），丽丰控股市值仅约30亿港元左右，如何能够推动逾200亿港元的项目，担心公司面对沉重资金压力。

　　自2013年开始，市场人士担心丽新系将资金运用于高风险项目，丽新系少数股东多次抛售相关上市公司股票。

　　丽新发展及丽新国际早前公布的2013年中期业绩显示，纯利皆暴跌近七成；丽丰及丰德丽若扣除物业重估，则盈利分别下挫五成及亏损1.1亿元，寰亚传媒则亏损5522万元。

　　此次上海拿地价格是否太高？在7月9日的拍卖现场，丽丰控股现场一位代表称，这个价格确实挺高；公司拿下它主要是因地块的位置优越；这位人士亦承认，该地块限制性条件也多，开发难度较高。据招标文件显示，黄浦五里地块限高24米、现房出售、全装修交付。

　　值得注意的是，这样一幅黄浦江边的稀缺宅地，并没有吸引众多地产商到场，7月9日的竞拍现场冷冷清清。“现在大家都在忙着去库存，这么小的一块地，价值不高。”一家大型房企内部人士表示。

　　记者了解到，万科、保利等快速开发、高周转的公司，在当前市场环境中的策略是现金为王，其次是去寻找高性价比的土地，单价地王不在他们的考虑范围内。

　　分化的豪宅市场

　　围绕黄浦江五里地块的天价及其未来，上海房地产界人士出现了明显的分歧。

　　易居中国分析师薛建雄表示非常看好，“这是未来上海最市中心的别墅，不单单可以卖到二三十万，如果只有五栋、六栋那么稀缺，价格可以随便开，3个亿、5个亿（30万、50万的单价）都有可能。” 薛建雄称，这样再看接近9万的地价，就会觉得相对合理。

　　薛称，豪宅的供应能力在大幅上升，但是真正能跟得上时代需求的顶级产品，仍然比较稀缺，集中度还在提高。

　　北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，未来土地市场将愈加分化，非稀缺的土地底价将成为主流，而北京、上海等一线城市的稀缺住宅地块，再创楼面价新高的可能性也依然存在。

　　但上海中原研究总监宋会雍则表示非常不看好。“一墙之隔二手房的价格在3.8到4万之间，绿地的新房卖到八九万，从去年到今年只卖出去了四套，有价无市，只有打个七折，才卖得出。”

　　宋会雍认为，新地王地价就8万多，开发的前景比较悲观。销售价格至少要到15万左右，而这个项目所在的地段基本不在上海的豪宅圈里，不值这么多钱；而且体量很小，面积只有6000多平米，也并不能给整个地段带来很大的改善，颠覆不了整体格局。

　　上海豪宅市场的真实情况又是如何？易居克而瑞的数据显示，上半年上海成交均价超过10万元/平方米的楼盘超过10个，与2011年的历史最高点持平。

　　但仔细分析豪宅的成交情况就会发现，单价超过10万的豪宅成交中，上半年仅有新鸿基滨江凯旋门卖出13套、凯德茂名公馆卖出14套、万特园二期卖出7套之外，其他单价10万以上的豪宅销售仅在1-3套；单价超过23万元的汤臣一品上半年仅售出一套。

　　宋会雍直言，在当前的市场中，出现地王很少见。他猜测，开发商是在对赌，参照了过往几次楼市调整的周期，认为明后年市场还能好起来。

　　宋会雍认为，这种对赌的心态很有风险。当前，美欧的经济都在复苏，中国楼市是处于供大于求的状态；09年曾有四万亿的大投资，但今年向楼市溢出的闲散资金不会再像09年那么粗放。宋直言，现在是更大的产能过剩和更萎缩的需求，已经不可能靠释放流动性来救市。“2008年，各地方政府借债2.6万亿，到了2013年达到24万亿，再发货币也抹不平了。”

　　土地市场整体低迷

　　事实上，黄浦五里地块竞拍现场的冷清，也是当前土地市场的整体反映。

　　持续近半年的楼市降温，已经传导到了土地市场，“底价成交”成为主流，一二线城市的土地市场均出现了降温。

　　据中原监测的全国重点一二线40个城市成交金额前100的宅地和商用地块显示，100幅地块中溢价率在5%以上的地块去年6月有36幅，而今年仅有13幅，底价成交率今年6月高达63%，而去年同期为34%。

　　上海易居房地产研究院7月1日发布的《2014年6月份典型城市土地成交报告》也显示，6月，10个典型城市土地成交建筑面积2649万平方米，环比增长41.4%，同比下降4.54%；土地成交均价为2262元/平方米，环比下降29.7%，同比下降14.5%。

　　标杆房企拿地的谨慎程度也愈发明显。中原地产市场研究部统计数据显示：20大标杆房企购置土地单月额度连续多月锐减，4-6月连续3个月不足200亿，最近2个月更是在百亿周围徘徊。

　　2013年6月，20大房企拿地总额高达421亿，今年6月仅在百亿左右；7月首周仅万达与保利有小笔拿地，万科、融创、远洋等企业已经多月未出现在土地市场；下半年房企拿地有可能继续萎缩，企业全面进入保守状态。

　　易居研究员亢亚娟分析，土地成交建筑面积减少与部分城市减少供地有一定关系，但受房产市场转冷的影响是更为重要的因素，基本可以确定，土地市场正式随房产市场转冷进入了下行时期，短时间内土地市场将很难再现异常火爆的情形。

　　宋会雍进一步指出，楼市也一样，2008年全国住宅开发量是6亿多平米，现在一年20多亿平米，把非商品住宅加进来就是30多亿，楼市已进入供大于求的状态，房地产开发的风险日益激增。