平安不动产许良飞：商业地产投资核心在于管理现金流

　　(赢商网北京站报道)在8月8日下午举行的《第三届中国商业地产产业化峰会》暨赢商网北京站上线1周年庆的论坛上，平安不动产北京区域总经理许良飞表示：“对于商业地产的投资，核心在于现金流的管理，能收到什么样的租金。而租金发生成本和税收后还应付还本付息回报投资者。目前，平安不动产的投资关注三个方面，第一是选址，第二是开发能力，第三是运营能力，要能保证租金收益的持续性和稳定性。而这三个能力是非常考验操盘手的。”

　　平安不动产北京区域总经理 许良飞

　　他还表示，如今应该从不同的商业物业类型去看待不同类型的投资价值。因为，从时间纵向的角度来看，商业地产运营过程漫长，从拿地到开发到运营，一般需四五年时间，甚至需要几十年。

　　同时，他还对不同物业类型做出了价值取向分析：

　　首先，因为受电商冲击，其他类型的shopping mall会越来越难经营。目前，在纯粹的零售商业类型的shopping mall里面，被看好的有两类，第一是城市型的shopping mall，第二是社区型的、家庭型的shoppingmall，一般处于城市的郊区或者新区。

　　其次，在写字楼方面，一线城市核心地段甲级写字楼是我们关注的投资类型，从回报的角度和从未来市场前景看，这些物业类型回报率比较看好。

　　再次，在公寓方面，因为回报率太低，北京以往比较好的出租型公寓也在变换经营模式，即把原来出租型的变成散售卖掉。

　　另外，园区类型的物业现在北京有很多，目前还是有很大的投资机会。

　　而全国一级和二级物流园、物流仓库，也是平安重点选址的参考。

　　以下为演讲实录：

　　许良飞：大家好，我是平安不动产的许良飞。

　　我今天想跟大家讲的是，从不动产投资的角度如何看商业地产的观点，我以前也是从事了十几年的开发，在万通做了11年，是专注于做万通的商业地产，现在我开始做投资，来平安不动产做一些地产方面的投资。今天我还是从投资的角度，跟大家分享一些观点。

　　首先做个广告，平安不动产是平安集团专注于房地产投资的一级子公司，我们这个公司只做跟地产有关系的投资。我们现在有六条业务线，第一是物业收购及其物业的资产管理，因为我在北京，现在我们平安在北京有四个楼，也是由我来负责做一些资产的管理工作。我们目前主要还是偏向于写字楼，为什么是写字楼呢?就像刚才肖总所说的，因为写字楼简单，shoppingmall实在太难了，我们不敢投。第二个业务线是以写字楼为主的建筑综合体的开发，我们也做一些开发的业务，目前主要还是集中在南方，在深圳、杭州、郑州、广州都有一些项目的开发业务。第三个业务线是做养老地产的开发，目前我们养老地产有两个，一个是在乌镇，一个是在西双版纳，下一步我们可能会在全国做一些养老地产的布局。第四是做物流仓储的收购与开发，也就是做仓库，我们的仓库主要还是租给电商。第五是做房地产项目层面的股债权投资。第六是保险资金的不动产债权计划。

　　目前我们不动产的公司每年需要完成的投资任务大概是200亿，所以给我们这些做投资的人的压力也很大，因为确实做投资也很难。

　　今天跟大家分享的观点还是怎么样去看待商业地产的投资，从两个纬度看一下商业地产投资的价值。

　　第一，物业的类型，从不同的商业物业的类型去看待每一种类型的投资的价值。

　　第二，从时间纵向的角度来看，因为商业地产有一个很漫长的过程，从拿地到开发到运营，可能需要四五年的时间，运营的时间更长，可能需要几十年。如果从运营的角度看如何参与进去。

　　shoppingmall，目前在shoppingmall类型或者纯粹的零售商业里面，我们只看好两类，第一类是城市型的shoppingmall。第二类shoppingmall就是社区型的、家庭型的shoppingmall，一般处于城市的郊区或者新区里面。除了这两类，目前在国内我们都不怎么看好它未来的市场，因为随着电商的冲击，其他类型的shoppingmall会越来越难经营下去。像这种社区型、家庭型的shoppingmall体验的比例会大一些，最高的可能会有70%到80%的体验类项目。有一个现象不知道大家注意到没有，北京现在关了很多shoppingmall，比如大钟寺的、望京的商业中心等等，都变成了写字楼，都在卖或者正在出租，这就说明它的经营越来越难。这张图片的都汇天地，是我在管的项目，我们把shoppingmall也给关了，变成了写字楼正在出租，因为做shoppingmall实在太难了。

　　那我们应该关注什么样的写字楼呢?具有很高的投资价值，一线城市、核心地段、甲级写字楼，我们要投的写字楼项目，从回报的角度、从未来市场的角度还能够算得过账来的，就要投这样类型的写字楼项目。

　　刚才我提到shoppingmall和写字楼的时候，都是非常高大上的，但是酒店，我们一般不太看好四星级酒店、五星级酒店，因为我想它的投资回报率一定不会很高，尤其是在目前的这种竞争市场下面，现在很多公司手上有很多酒店，包括中粮置地他们手上也有很多酒店，我前几天听中粮置地的韩总在讲，要把手上的酒店资产给剥离，因为实在是太不挣钱了。我们看好的是连锁型的酒店，房价不高，档次也不高，但盈利能力很好。

　　公寓。以前在北京有很多很好的出租型的公寓，这样的公寓很多也在变换经营模式，就是把原来出租型的公寓变成散售的卖掉，为什么不继续出租运营了呢?也是这个原因，回报率实在太低。现在有一些新型的公寓类产品会出来，比如社区型的养老公寓，比如白领公寓，这样的公寓在中国的市场还是非常大的，目前的一些投资回报还是蛮不错的，所以我们也比较看好这样的市场。

　　还有一种最近在市场上比较活跃的，就是园区，我们叫officepark，现在这样的项目在北京很多，主要原因也是因为它对不同办公类型的划分，比如一线城市办公溢出，主要是因为核心区租金太贵，第二是研发办公，第三是后台办公，在北京周边有很多这样的园区，目前还是有很大的投资机会。

　　这张图片是中关村软件园，现在非常好，如果大家感兴趣可以去看一下，到了那里就有到了硅谷的感觉。

　　下一个我们比较看重的，也是我们平安在重点发展的，就是物流仓库。这张图是国家发改委发的关于物流园的发展规划，全国一级和二级物流园的规划，也是我们平安重点选址的参考。物流仓库为什么会被我们越来越看好?主要原因还是电商的发展，因为电商是不需要门店的，但是电商是需要仓库的。随着电商每年的营业额越来越大，物流配送的压力也越来越大，所以必须配送的选点要选好。像京东号称24小时会送到，所以物流的选址非常重要，我们只要拿到稳定的回报就OK。资金回报是不是够支撑我们的资金成本。所有的这一切都是从商业物业本身能够产生的现金流的角度来看待它的投资的机会。

　　下面我们从另外一个纬度去看商用物业的投资机会，从拿地到最后的运营和退出，在这样的一些阶段里面可以有什么样的投资手段会进去呢?这也是我们在内部研究很多的。如果纯粹是从这个角度讲会比较枯燥，我用一个案例来跟大家讲解一下在不同的阶段用什么样的金融工具可以参与进去。

　　这个项目是北京万通中心，我参与了很多，我从不同的阶段讲一下当初是用什么样的金融工具来参与的。第一是拿地阶段，这个模式很简单，现在万科都在极力倡导的叫做小股操盘，当初在2003年的时候，这样的投资者很少，只是一些私人的，或者其他一些行业所溢出来的资金。现在有很多，比如房地产基金、信托等等都可以跟开发商一起拿地，使开发商的杠杆可以加大，让开发商可以做到小股操盘的模式。作为一个开发商可以拿到很多的收益，但对投资者来说，他要算投资回报，他很在意交易的对手是谁，像平安不动产非常关注交易的对手是谁，如果是一个优秀的开发商，我们会比较放心的给它钱去做这个事情。

　　第二个阶段开发的过程，所有人都比较熟悉，一部分卖掉，一部分留下来，卖掉那部分产生的现金流来支持持有这部分。购买的过程，用了“法人按揭”，是专门成立一个子公司，把原来在那个项目的股权变成首付款，从银行做了5成的法人按揭，把这个楼变成万通地产100%持有的公司，这个过程如果目前很多开发商在采用散售的模式，留下一部分持有，在变换的过程之中，可以有一些意义，如果持有的那部分是合理的定价，是可以抵一部分的税收。

　　第三个阶段，经营性物业贷款。经营性物业贷款的前提是出租率必须要达到75%以上，你用多快的时间能达到75%以上的出租率，是考验你的能力的。因为它是用评估值来作为你的贷款额度的，所以你可以用负债的数额，来实现部分的现金流的回收，但是前提是你用多快的速度达到75%以上的出租率。

　　到了相对稳定期之后，到了2011年有一些房地产基金可以去操作了，2011年估计是房地产基金刚刚兴起的时候，我们也感觉比较时髦，我们也做了一个股权的基金，前提是一样的，是用租金的现金流去做估值，把这个项目50%的股权卖给一个房地产基金，那个时候刚好第一轮租约到期，换租的时候可以有一些租金的增长，使物业的估值也有提升。所以卖这50%股权的时候，基本上对开发商来说，原来付出的现金已经百分之百回收了，当然还可以挣到一部分管理费用。去年这个基金退出，给投资者20%的回报。在去年能够实现退出，主要的原因是租金又涨了，又到了一轮租约的换租期，租金还可以增长40%左右，所以导致这个物业本身的估值又提升上来了，所以我们又从银行做了一个经营性物业的贷款，贷款额度提升，新增加的贷款额度刚好可以还掉原来的基金，三年让基金实现退出，万通地产又100%的拥有了这个物业，今年还是100%的拥有这个物业，只是负债率有所提升，但是因为它的租金回报是足可以支撑贷款的还本付息，所以到了目前这个阶段，假如在做下一轮的租约换租的时候，还可以提升租金收益的话，以前的故事还可以再做一遍。从这个过程当中可以想像，这十几年作为开发商在这个项目当中投入资金的回报，如果年化的话，肯定超过100%。对于投资者来说，不管是银行还是基金的LP，他们都得到了比较满意的回报。

　　这是不同的金融工具的选择，在不同的阶段可以去使用。在目前中国的金融市场上，在房地产领域里面，基本上是全的，除了REITs这样的金融工具没有以外，剩下的金融工具都是我们完全可以用的，就看你用什么样的手段、什么样的结构去做这样的金融安排。我以前也不懂什么叫结构，做了投资才知道，做一个投资必须有结构化的设计，这个结构无非是资金的分成，因为每一类资金对于回报的要求都是不一样的，所以可以对资金进行结构化的设计，可以保证融资过程可以实现自己的最大的回报。

　　总结一下，对于商业地产的投资，核心的核心在于现金流的管理，所有的一切、所有的手段，所有对于商业物业的估值，都来自于这个物业本身能够产生什么样的现金流，收到什么样的租金，有多少是因为租金所发生的成本和税收，能够净剩下什么样的现金，来应付还本付息，应付投资者的投资回报。因为我们现在是做投资的，所以我们比较关心对手，我们关注三个方面的事情。第一是选址。第二是开发能力，你怎么能够在这块地上展出最适宜这个土地的物业，让它产生最好的租金收益。第三，运营能力，你选了很好的地方，盖了很好的房子，怎么能保证这个租金的收益是持续的、稳定的、向上的现金流的曲线，而不是飘忽不定的曲线。这三个能力是非常考验操盘手的。我今天的分享就到这里。谢谢。