平安不动产昆明千亩地块迎来合作伙伴 金茂、华侨城、中铁入局

　　平安不动产8月份在昆明58亿元底价拿下的千亩地块，在小伙伴中国金茂的一纸公告下，牵引出了新的合作进展。

　　12月26日，中国金茂发布公告，其全资附属公司金茂天津与昆明华侨城、深圳创启、中铁房地产及项目公司签订协议，以就标的地块的开发开展合作，各自持股量分别为34%、32.97%、23.03%及10%。

　　观点地产新媒体了解到，深圳创启即为平安不动产子公司，今年8月17日，其以57.89亿元底价竞得云南昆明呈贡东部13宗地块。深圳创启此后设立项目公司开发地块，并先后引入三家央企。

　　按照签约各方的意向，地块划分为标的项目A及标的项目B，其中，标的项目A由深圳创启、昆明华侨城及中铁房地产联合开发，并由中铁房地产负责操盘；标的项目B占地面积为41.9万平方米，规划建筑面积为59.6万平方米，由金茂天津及昆明华侨城联合开发，并由金茂天津负责操盘。

　　对于此次合作，截止发稿时，金茂、华侨城等相关人士并未回应观点地产新媒体。

　　事实上，转让股权引入第三方合作已经成为平安不动产拿地之后的惯常操作。作为平安集团旗下的不动产资产开发管理平台，除了承接平安旗下大量商业写字楼进行资产管理外，在越来越多的时候，这个不动产资管平台都在化身财务投资者，参与到项目的开发中。

　　昆明土地朋友圈

　　今年8月17日，是昆明呈贡土拍市场全年最引人瞩目的时刻。这一天，呈贡将通过网上竞拍的方式，一次性出让位于高铁旁的超千亩建设用地。

　　观点地产新媒体了解，地块位于呈贡吴家营片区东部、高铁站旁，土地编号为KCC2017-9-A1——KCC2017-9-A13，包括10宗城镇住宅用地和3宗零售商业、批发市场、餐饮、旅馆、商务金融、娱乐用地，总土地面积1258亩，含1190亩住宅用地和68亩商业用地。

　　在业内人士看来，呈贡近年来楼市供应量偏低，千亩土地放闸，加之附近有高铁站加持，地块理应受到热捧。但奇怪的是，当天竞拍者寥寥无几，仅有的3名竞拍人参与，最后只有深圳创启一家出价。

　　因此，仅一轮竞拍，平安不动产便已底价将地块收入囊中。

　　拍卖过程波澜不惊，但对市场造成的影响并不少，57.89亿元的拿地总价，超过昆明上半年全市土地成交总价的四分之一，也刷新了2018年昆明土地最高总价。

　　市场的热议在竞得者平安不动产的刻意低调下逐渐退潮。直至四个月后，中国金茂的一纸公告才让云南许多业内人士意识到，那一天平静的拍地结果背后，有数家央企已萌生介入开发的想法。

　　据中国金茂12月27日公告，其全资附属公司金茂天津与深圳创启（平安不动产）、昆明华侨城、中铁房地产及项目公司签订该协议，以就标的地块的开发开展合作。

　　根据该协议，标的地块占地面积为83.89万平方米，规划建筑面积为112.69万平方米。各方同意将其划分为标的项目A及标的项目B。其中，标的项目A占地面积应为41.99万平方米，规划建筑面积约为53.09万平方米，由深圳创启、昆明华侨城及中铁房地产联合开发，并由中铁房地产负责操盘。

　　标的项目B占地面积为41.9万平方米，规划建筑面积为59.6万平方米，由金茂天津及昆明华侨城联合开发，并由金茂天津负责操盘。

　　交易对价方面，标的项目B的土地成本为人民币28.91亿元。根据金茂天津于标的项目B的权益比例，金茂天津应向项目公司提供金额为19.08亿元的股东贷款，按照每年8%计息，以支付标的项目B的土地成本。

　　具体管理层方面，项目公司设一名总经理及一名财务总监，均由昆明华侨城委派，负责总体开发建设及日常经营事项的统筹协调。同时设两名联席总经理，中铁房地产及金茂天津各有权委派一名，分别负责标的项目A及标的项目B的开发建设及日常经营事项。项目公司设三名联席财务总监，深圳创启、中铁房地产及金茂天津各有权委派一名。

　　云南资深地产人士康兵猜测，上述合作应该是华侨城推动的，因为华侨城此前曾宣布要在云南投资2000亿元，但不进行一级开发，二级开发也不介入。

　　同时，对于金茂作为操盘手，康兵亦不感到意外，“金茂在昆明巫家坝谈了几宗地块，但大部分都还没有挂出来，之前拿了一块地，在前期推进。”

　　康兵指出，目前呈贡高层楼价大概在1.1万-1.2万之间，但住宅产品供应量比较小，按照地块楼面价来看，由金茂开发成中高端别墅，还是比较合理的。

　　平安不动产投资局

　　在昆明呈贡千亩地块的归属腾挪过程中，平安不动产基本扮演了这样的角色——

　　平安不动产底价57.89亿元竞得超千亩建设用地，此后成立地块分成A、B项目。其中A地块引入中铁、华侨城，自己保留近半股权；B地块引入华侨城、金茂，自己则退出。最终地块分别由华侨城、金茂操盘，平安不动产推至财务投资角色。

　　这几乎是平安不动产最常用的投资模式之一。

　　观点地产新媒体了解，作为不动产管理与投资的主要平台，平安不动产承担起为平安集团旗下资产提供资产管理服务的角色，同时也化身财务投资者，通过入股或者拿地引入第三方参与项目开发。

　　平安不动产财报显示，2017年末，公司旗下资产管理规模突破3000亿元，同比增长36.1%；营业收入44.58亿元，同比增长44.3%。

　　具体来看，在资产管理方面，平安不动产接受平安集团其他子公司的委托进行土地和物业的收购，并在其中获取相应的投资顾问费；同时承接平安集团旗下包括包括上海金融大厦、深圳平安金融中心等商业写字楼的的资产运营管理。

　　一份来自上海新世纪的评级报告显示，2017年，上述两项业务共计为平安不动产带来11.11亿元的收入，联合获得其他咨询、管理费用，平安不动产资产管理业务2017年的总营收为16.12亿元，占比36.15%。

　　近年来，在平安不动产的资产版图中，增添了更多住宅地产的身影。在拿地之后，通过转让部分股权引入第三方共同开发，已经成为平安不动产以财务投资者的身份坐收投资之利的一贯套路。

　　观点地产新媒体此前曾报道，去年斥资逾百亿拿下的武汉杨泗港地块，外界就已经传言平安不动产通过转让股权引入了龙湖、金茂、越秀合作。

　　实际上，平安不动产的房企朋友圈并不止于此。

　　上述评级报告显示，截至2017年末，通过“债权+股权”的形式，平安不动产相继投资了包括龙湖、金地、万科、绿城等众多房企的项目开发。其中，投资占比最大为龙湖，债权投资规模为108.48亿元，股权投资规模为87.5亿元，项目达22个。

　　该报告还显示，由于加大对与房地产企业共同设立的项目公司的投资，平安不动产多项投资指标呈现出上升态势。

　　譬如2017年末，平安不动产长期股权投资81亿元，较2016年末增长9.59%；应收应收账项类投资26.38亿元，较2016年末增长126.92%，主要为对项目公司的债权投资和夹层投资。