同策张宏伟：详解品牌房企加速“跨界”转型四大动因

　　近日，全国品牌房企开始“跨界”华丽转身，吸引了整个房地产市场及相关产业的眼球。

　　比如，7月21日，绿地集团与申通地铁、上海建工等沪上企业签署战略合作协议，由绿地牵头组成绿地地铁投资发展公司在全国多地开展地铁投资开发业务。

　　8月7日，恒大集团同时成立了三个新业务公司，分别为恒大乳业集团，恒大畜牧集团和恒大粮油集团。除了进入乳业等三个领域，此前恒大还成立了恒大人参集团和健康产业集团。在今年的一个内部会议上，许家印也提出快消和金融将是恒大未来多元化拓展的两大方向。

　　8月12日，万达儿童娱乐有限公司在北京召开发布会，宣布到2020年将开业200家儿童乐园，正式推出“万达宝贝王”品牌，成为中国最大的连锁儿童娱乐公司。这是地产巨头万达集团继电影院线、连锁娱乐、主题公园、图书出版之后，在文化领域的又一新举措。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，2014年下半年以来，无论是迫于中长期房地产行业发展空间局限性，还是企业的多元化战略发展的需要，还是为了迎合经济结构调整市场背景下的城镇化发展机会，还是为了降低融资成本的需要，品牌房企“跨界”投资的趋势在2014年下半年以来显得非常火爆。预计2014-2016年这段时期内品牌房企在“跨界”投资上将有更大的动作，或许龙头房企会直接通过并购、合作等方式进行大范围“跨界”扩张。具体来讲，品牌房企加码“跨界”力度的主要原因如下：

　　第一、市场周期的变化带来行业变革，在本轮市场周期低谷期阶段，住宅市场利润率进一步下降，导致过去直接跑马圈地模式发展空间受限，倒逼房企战略转型。

　　笔者认为，每一轮市场周期的变化都会给上海房地产市场带来新一轮的市场变革。2014年，在银行信贷紧缩的市场背景下，全国房地产市场进入了新一轮的市场低谷期，全国房地产行业面临着新一轮的市场变革。而这样的变革主要变现为：在楼市充分竞争的市场环境中，全国性品牌大企业通过过去几年在房地产市场的直接跑马圈地模式受限，尤其是在土地成本、融资成本持续攀升的市场背景下，企业延续过去“圈地囤地”模式已不可取。同时，住宅行业开发利润率的逐渐走低，房企原有的以单纯住宅业务为主的开发模式已经过时，这对于品牌房企来讲，在完成全国化布局之时，又不得不马不停蹄战略转型，考虑业务多元化或依托房地产主业进行“跨界”转型。此时，企业势必会通过其他间接方式进行拿地，这样，倒逼企业走向产业扩张与转型之路，通过“地产+X产业”方式进行“跨界”投资，实现企业的战略转型。

　　第二、大部分品牌房企的全国化布局基本完成，从战略布局角度考虑，规模化达到一定阶段势必会向多元化迈进，当前品牌房企是通过“跨界”投资实现业务上逐步实现多元化。

　　当前无论是开发商直接“跨界”投资，还是进行股权收购、合作投资等，其很重要目的之一就是通过这样的方式实现多元化投资的战略布局，使其在国内规模化之后，“将鸡蛋放进两个篮子里”分散国内房地产市场投资的风险，迅速在国内市场实现“多条腿走路”，从而在业务上逐步实现多元化布局发展。

　　第三、新型城镇化过程中投资结构、消费结构升级带来市场投资机会，房企试图通过“跨界”投资实现“地产+X产业”的发展战略。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，在推进新型城镇化过程中，从投资结构变化来看，高铁、轨道交通、智慧城市、环保等产业成为投资的重点；从消费结构变化来看，农资流通、旅游、消费电子等成为未来消费升级的重点。未来几年，伴随着居民收入水平提高，消费结构、消费能力、消费层次都将有所调整，我国将逐渐由投资拉动型经济向消费刺激型经济转变。因此，新型城镇化将带来诸多商机，对于品牌房企来讲，当然也不会错过以“地产+X产业”方式进行“跨界”投资的机会。

　　所谓“地产+X产业”，是房企以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营，最终将项目构建成为产业价值链一体化的平台。

　　就绿地与申通地铁、上海建工等沪上企业合作而言，绿地进军地铁投资产业，切准了基础设施领域的改革脉搏。绿地在率先积极响应政策号召的同时，也抓住了一个庞大产业的新机遇。最新数据显示，2014年我国在建轨道线路的城市达到40个，在建里程3892公里，总投资规模超过1.6万亿元。

　　对于绿地而言，可以在未来绿地地铁业务的运作中，结合沿线土地出让作为部分回购条件，由绿地先期介入参与地铁沿线区域的综合功能开发，发挥绿地房地产业务的优势，打造具备集商业、办公、酒店等功能于一体的地铁上盖城市综合体及配套服务设施。

　　同样，对于恒大而言，无论是牧场经营、奶粉生产销售等业务，还是进军畜牧业，从鸡鸭鹅到牛羊猪，到牲畜家禽的饲养、深加工和销售，还是进军有机粮油的生产、加工和销售，背后也绝对不是单纯进军产业那么简单。也就是说，在进军产业的同时，背后势必跟随着其拿地战略，“地产+X产业”势必也会成为恒大“跨界”投资转型方向。

　　第四、房地产行业融资成本攀升，通过“地产+X产业”方式可以获得更低的融资成本，降低企业运营风向。

　　众所周知，当前银行5年期以上贷款利率6.55%，但是对于房企来讲，很难直接获得这么低成本的融资，即使从银行获得贷款，平均融资成本也会在10%左右；从信托渠道来看，房企的普遍融资成本也在15%左右，部分房企有可能会在18-20%，甚至更高；海外的融资成本虽然在5-6%左右，成本较低，但是不是所有房企都能够获得的。那么，对于房企来讲，势必想方设法降低融资成本，以降低市场运营风险。

　　从“地产+X产业”的发展模式来说，房企不仅仅可以获得相对较低的融资成本，在某些领域还可以获得地方财政的补贴，或者税费的返还等优惠政策，甚至土地也可以免费赠送。这样，对于房企来讲，通过“跨界”投资，实现多元化发展同时，也获得了相对较低的融资成本，“地产+X产业”成为房企的一种变相的低成本融资工具。　 

　　总之，从未来几年趋势来看，品牌房企“跨界”投资战略转型还会如火如荼进行，这些房企试图通过“房企+X产业”的操作模式使城市、资本、产业与人口的协调发展，在新型城镇化的过程实现企业的发展价值。但是，品牌房企在“跨界”投资转型过程中也应该注意把控市场风险，不能一味跟风激进的进入一些陌生的领域。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于“跨界”投资战略转型过程中的房企来说，比如住宅地产企业进军养老地产、产业地产、畜牧产业的情况，决策者要充分考虑公司如何以住宅业务板块与“X产业”板块并驾齐驱，“两条腿”走路的方式规避不同板块业务的投资风险，最终通过“地产+X产业”的操作模式实现战略转型。

　　对于一个具体地产投资者来说，其整个企业体系内部能否在自有的现金流结构中实现投资住宅的资金与投资“X产业”板块的资金互动，并且这两者之间能够实现良好互补，这将成为投资者降低市场风险和实现可持续收益资金流的重要保证。

　　文/同策咨询研究部总监 张宏伟