从Canary Wharf看中央商务区发展中的商业规划策略

　　一个商业项目的开发，可以从自身品牌定位、所服务的区域、竞争对标项目等多种不同的视角去看待、分析和推动。对于处在较大规模中央商务区的商业项目而言，做好与核心商务功能的协调发展，是这类商业项目成功的关键。

　　伦敦的新金融中心Canary Wharf，是在伦敦城东边一片废弃的工业码头上建立起来的全新金融商务功能区。从上世纪八十年代发展至今，已经形成一个核心区建筑面积超过160万平方米的功能建筑群，并还在不断扩展。在这里，围绕伦敦金融管理局集聚了摩根士丹利、花旗集团、汇丰银行、巴克莱资本、摩根大通、瑞士信贷、汤姆逊路透等一大批金融机构总部，超过10万名金融或相关行业精英在此工作，足以与发展了数百年的伦敦金融城并驾齐驱，且逐步后来居上，成为全球范围近三十年来，新兴中央商务区开发建设的典范之作。                          

　　Canary Wharf的商业部分，定位十分清晰，主要是从服务高端商务人群出发，以配套功能为主。随着这个区域办公规模的不断扩大，以及周边居住人群的日益增多，整个商业业态持续得到完善丰富，已经成为伦敦东区具有目的性消费特征的重要商圈，并为进一步提升Canary Wharf的商务集聚能力起到了很好的推动作用。目前，在Canary Wharf公司统一管理下的商业面积约8万平方米，近300家零售、餐饮和生活服务类店铺、3家超市、3家健身俱乐部、4家医疗服务中心，以及多个室外活动场所。

　　这些商业设施，除了较为集中的4家购物中心外，多是通过各种地上地下的连接通道，形成一个四通八达的商业连通格局，把办公楼、地铁站/轻轨站、公共空间串联起来，这就为办公楼内繁忙工作的白领人士提供了极佳的便利性，也为商铺带来了大量有效客流。这种良性互动，也逐步使得市中心的高端品牌商户慢慢认识到Canary Wharf区域的商业价值，纷纷愿意来此开店，又推高了这一区域的品牌定位。

　　总结Canary Wharf商业部分的发展历程，笔者认为有几个策略上的关键因素：

　　1.坚持统一开发、同步发展，保证了区域商业布局的完整、协同。即使在Canary Wharf初期发展出师不利、公司面临破产的情况下，仍没有将区域资源分割出卖了事，而是通过资产债务重组，伴随办公物业的一步步成熟，同步推进商业运营，换来目前办公商业的全面辉煌。

　　2.注重业态的持续演进、完善。起步阶段，完全围绕商务人群的基本需求，稳健务实，逐步培养出这些商务人群区内消费的习惯。在商铺走旺后，又不失时机地引入伦敦西区的高端品牌，全面覆盖日常需要、休闲娱乐和奢华消费，成为伦敦新的时尚消费目的地。

　　3.利用商业设施，做好互连互通，最大程度实现商业服务的便利性。通过地下商业连通，以及与交通枢纽的衔接，将商业设施和公共空间的交通功能、社交功能、遮蔽功能等紧密结合起来，使得各类人群确实感受这些商业服务的丰富多样、唾手可得，激发消费欲望。

　　4.充分利用本区域统一规划、大师雕琢的高层建筑群，形成伦敦市区独具特色的现代建筑景观，一改英伦传统中冰冷严肃的银行集聚地形象，并结合建筑间友好、流畅的公共环境，创造出轻松、明快、强调互动感受的商圈气氛，吸引游客到来、增加驻留时间、丰富消费体验。

　　5.充分利用轨道交通的作用，不断创造新的商业导入节点。每次新的线路开通，都会成为Canary Wharf商业改观的新机遇。不仅做好区域内商业设施布局的调整配置，更好地发挥商铺利用效率，而且充分考虑轨道引入人群的需求特征，最大限度地延展本区域商业的辐射范围，构成一个广纳八方的商业中枢。

　　文/赢商网《大家专栏》作者 左文生

　　左文生，方兴地产，上海北外滩项目群总经理助理。深耕核心城市的区域开发，积淀投资、战略、策划、运营、营销及资本市场等地产行业全面经验，涵盖城市运营中购物中心、配套商业、休闲旅游等多种商业业态。行项目开发运营之实，省城市持续发展之策。