大佬论道商业地产机遇与挑战 任志强：问题不在过剩

　　（赢商网北京站报道）在近期的一场“机遇与挑战商业地产论坛”上，华远董事长任志强、首创总经理刘晓光、国华置业董事长房超、中商联（全称“中国商业地产联盟”）副会长兼秘书长王永平齐齐亮相京城，论道中国商业地产面临的机遇与挑战，华业副总裁、中经联盟秘书长陈云峰担任嘉宾主持。

　　任志强认为商业地产发展遇到问题不是过剩，而是分配不匹配，且商业地产的发展与需求与中国城镇化率和第三产业比重密切相关；刘晓光则认为商业地产投资过热、同质化严重、缺乏创新；房超却指出电商规模对实体商业还没有构成巨大冲击，但目前同质化、低水平的商业过多；王永平则戏称“满城尽是综合体”导致商业日子难过，还提出了质疑--网络电商存垄断嫌疑。而对于中国下一步商业发展的方向和可能，大佬们则将目光聚集在了“创新”和“转型”。

　　论道嘉宾：

　　华远地产董事长 任志强

　　首创集团总经理、首创股份董事长 刘晓光

　　北京国华置业有限公司董事长 房超

　　中国商业地产联盟副会长兼秘书长 王永平

　　[挑战]：电商冲击、过热、同质化明显

　　任志强：商业的位置分布和匹配度不合理

　　近几年，我国的商业总量一直维持在总的开发量的30%左右，没有增加，十几年都是这种情况。

　　应该说，商业地产发展遇到问题不是过剩，而是分配不匹配。问题出就出在，有商业的地方又强加了很多商业，没有商业的地方又是非常缺少的状态。也就是说，目前商业地产存在的问题是位置分布和匹配度不够合理，比如在三四线城市配有30-40万平方米的大Mall，显然是不合理的。

　　此外，开发商更多的注重的是商业建筑的“壳”，但很多项目内部品牌同质化严重。可以看到，传统百货业目前受电商的冲击最多、最严重，而注重体验和感受的商业在有了电商之后反而在迅速的回复和发展。

　　刘晓光：奥特莱斯比比皆是 商业新意不多

　　商业地产目前面临很多挑战，主要表现在：

　　1、商业地产较热、投资量很大。似乎全国在建项目已达几亿平方米的规模；

　　2、同质化严重；

　　3、政府规划强制性建商业，很多项目几乎都是在拿地过程中就被要求有50%的商业配建；

　　4、商业地产的资源和人才紧缺，没有好的团队是做不好商业项目的；

　　5、创新不够。很多超市、购物中心、甚至是奥特莱斯比比皆是，且没有新意，竞争力不强。

       （相关链接：首创刘晓光曝商机 14种模式指点中国下一步商业迷津）

　　房超：电商规模对实体商业还没有构成巨大冲击

　　现在的商业更多的是简单复制国外70、80年代的百货公司模式，而这些实体店最缺乏的就是体验性。因为人们到商场里来，不单是为了买东西，还需要去“逛”，通过“逛”来获得更多的感受。而目前，商业的挑战主要来自两方面：

　　1、电商突如其来，且势头凶猛。

　　电商的发展是不可逆转的，它更多的是一种进步，很大程度上改变了人们的生活方式，甚至还包括商业零售的模式。由于生活方式的改变，很有可能使现有的商业格局和发展模式发生坍塌。从这个意义上讲，任何人都应该接受并适应互联网，而不是与电商争论高低和成败。

　　未来的商业竞争是电商与电商、实体商业与实体商业的竞争，而在严格意义上讲，实体商业与电商不应该是竞争关系，它们应该是人们选择的两种不同生活方式而已。

　　从目前来看，全国25万亿的零售总额中，电商只占到了3-4亿元的份额，电商规模对实体商业还没有构成巨大冲击。但在未来，电商的发展是非常迅速的，或许会冲击实体店的存在和合理科学的发展。

　　2、商业过热，同质化的、低水平的商业过多。

　　这一点要从两方面去理解：第一，同质化、重复建设的商业严重过剩；第二，有特色、对人们生活方式起到很好吸引的商业严重缺乏。

　　王永平：满城尽是综合体 网络电商存垄断嫌疑

　　在海外，电商对实体商业的冲击远没有在中国这么大。究其原因，首先是因为近些年中国房地产价格被抬高，带动了商业用价格的上涨后，商业租金也被抬高，从而最终反映到商品价格也出现了上扬；其次，电商在崛起的过程中，其实是不正常的享受到了一些政策上的照顾，或是说也钻了一些政策空子。从目前淘宝网和天猫网的规模来看，如此大的网络电商是不是也存在垄断嫌疑，值得思考。

　　眼下，实体商业应该做的是研究通过各种形式和活动，把人流重新拉回到购物中心里来，而不是一味的去想怎么样走电商的路。而目前，商业地产存在的挑战表现在三个方面：

　　1、泡沫化：商业热、供应过大，是目前商业的供应难以快速消化。“满城尽是综合体”的结果就是，很多实体商业的日子比较难过。

　　2、同质化：千店一面的问题。但我想要指出的是，造成这种局面的更多的是品牌商的原因。因为在商业形成的过程中，开发商更多的是要花精力把Mall做起来、做的漂亮和实用，能做的其它的事不是很多。而项目建起来，对品牌的需求就多了，但从目前来看，可选择的品牌余地不多。

　　3、边缘化：电商对实体商业已经造成了消费分流。当我们在探讨电商与开发商的问题时，其实是品牌商最终会选择线上线下哪种方式和渠道销售的问题，这一点恰恰是电商和开发商左右不了的。

　　[机遇]：创新、O2O、城镇化成关键词

　　任志强：

　　随着城镇化率和第三产业比重的提高，将会需要更多的商业项目。商业地产的发展应该是伴随着城镇化的发展速度而自然而然地形成的，它的发展应该与城镇化密切相关。当城镇化率越来越快的时候，对商业地产的需求就高；此外，第三产业比重也对商业需求有所影响。

　　1、一线城市的城镇化率一般都已经超过了60%，有的甚至已经达到了70%-80%；而二线大概只有50%左右的城镇化率，还不足以完全支撑大规模的商业地产项目；而为什么说三四线城市的商业存在的风险比较多，就是因为这些城市的城镇化率普遍只有30%左右，这种情况下的商业活动还是停留在一般的水平。

　　2、第三产业比重也是影响商业地产的一个重要因素，而这种影响在全国或地区的表现也不一样。以北京为例，第三产业比重提高一个点，大概就有100平方米的商业需求产生，而这里面的商业包括购物中心和写字楼等。

　　刘晓光：

       （相关链接：首创刘晓光曝商机 14种模式指点中国下一步商业迷津）

　　近些年，通过自己的商业经验和见闻，我总结了一些可能更适合中国下一步商业需求的模式。

　　首先，从新的型式、业态和模式来看，在当今互联网时代下的商业地产布局，对商业项目的功能性要求会更强、集中性会更高。我们特别注意到，把商业、写字楼和酒店放到一起的时候，往往这里的商业氛围会比较活跃。

　　其次，利用网络平台的同时，也要注重一些小的网络平台的应用。因为在未来的商业中，一定要非常注重线上和线下相结合，这中间会有一些小型的、更加贴切的服务会更受欢迎。比如把小的服务通过网络建立起来，一些送菜等的小的消费和服务在现在也非常受欢迎。

　　还有，最近在法国我们发现了一个新的情况。在法国远郊的机场附近有一些大型的，比如20万平方米、配有停车场的简单建筑，但它里面却不一样，内部做了中档的装修，而且里面没有高档品牌，30%的业态是体验式的，很多人吃着酸奶的同时可以挑选自己喜欢的巧克力、水果等。一到周末，这里就成了大部分家庭的聚集地，大人带着孩子来这里看书、买书、购物、消费，甚至这里成为了法国家庭郊外旅游的一个新去处。

　　房超：

　　正如大家都意识到，中国商业的体量非常大，但少有开发商真正意识到顾客真正需要什么、零售和品牌为什么有那么多要求。搞清楚这些问题，把握好自身定位，在未来的商业中才会赢得更多机会。

　　未来的商业发展将是新的、特色的商业涌起与老的、传统的商业关闭潮并起。此外，是线上线下结合，今后没有一定意义的实体商业和电商，二者应该是高度融合的。只要是满足人们生活的需要，并符合人们新的消费习惯，就有生存的空间。

　　王永平：

　　商业地产的转型和创新是未来商业的发展方向，将会更加注重在复合型、体验型、社交型等方面下足功夫。