汤臣鄧肯邝建华：开发商面临的问题从商业规划就开始

　　（赢商网云南站报道）我在开发商，我们做的一个是佛山的XX购物中心，一个是自持的，其中中华广场自持一部分，一个区块自己做中华百货，别的都卖。不是卖了以后五年之后返租，到时候就出乱子了，2000年开张，守了两年半到三年，第三年开始旺，现在不得了，现在应该是10万。其实一个购物中心里面，一个区域里面，一个片区的人，这个片区的人跟人的层次有关。五年之后，在这段时间里，大业主跟小业主，因为在这个环节里我是种菜的，你们是卖菜的，我们是实施，你们是规划。这么多项目在全国我也跑了不少地方。这里有出现一个问题，以后发展商最大的问题够是规划开始，首先密度能够抠的肯定一毫米的地方都不损失。第二回报最大化。这个肯定。因为一层楼如果是按比例，5：5或者4：6，从实际上来说，其实都是算在里面的。发展商要利益最大化的时候，卖铺子多少平方，这个跟公共面积跟你的外部交通、平面交通是沟通的。在整个环节里面，第一发展商肯定会从这个方面去。第三，中央广场盖了群楼之后是这样，现在是广州第三高楼，封了以后把下面做旺，才做写字楼。

　　第二个项目南海新都会6层全商业，有大润发拿的负1，1层1.8万平米，全部没卖，搞好了以后，目前位置，按25年租给他以后，他加上自己的一些成本干起来，现在是每个月800万租金。因为整个经营理念，业态不同可以很容易推倒重来，就出现了跟中华广场两个概念。

　　还有一个就是物业管理跟商业这一块也是打架，其实我认为，物业应该要服从经营管理的，这个环节在我们的架构里面，公司要区分，因为所有东西，所有建筑也好，后续服务也好，都要为着商业转，因为你是商业中心。