天津恒隆广场开业 区域商业竞争激烈短期优势不明显

　　（赢商网北京站报道）亦或是不想错过火爆的“十一黄金周”，在开业率差强人意的情况下，9月26日，天津恒隆广场（以下简称“恒隆广场”）正式开业。在港资商业、恒隆地产商业力作、恒隆380米最长商业建筑等等光环的环抱之下，这艘坐落在天津传统成熟商业街的巨型商业航母，惊艳亮相津门的同时，更是令北京的商业地产界为之侧目。

　　谙熟天津商业市场、某商业项目推广负责人对赢商网记者表示：“从长期的角度来讲，我看好这个项目；但短期来看，项目优势并不明显。”他进一步解释，开业当天的实际开业率只能算差强人意，大批餐饮尚未营业。况且，恒隆广场目前引进的很多品牌几乎是首次进入天津，人们恐怕还需要一定的时间来接受和适应。再者，其实滨江道商业区并不是天津高端人群喜欢去的地方。从这些角度来看，恒隆广场的养商期才刚刚开始。（注：文尾附“赢商网9月29日对天津恒隆广场场内商业引驻品牌及开业情况统计汇总表”）

恒隆广场（右侧）与天津劝业场（左侧）仅和平路之隔

　　品牌进驻高达86%

　　天津恒隆广场是香港恒隆地产在内地的商业物业之一，项目位于金街商圈滨江道商业街的核心地段，毗邻和平路和滨江道商务区，总投资60亿元，总楼面面积达15.28万平方米，定位为时尚潮流生活热点，拥有800个停车位。整个购物中心包括地上6层和地下3层，其中地上6层与地下1层共7个楼层为商业经营楼层。

　　资料显示，香港恒隆地产天津项目地块是于2005年2月，与天津市规划和国土资源局签署《天津市国有土地使用权出让合同》，近十年之后项目终于迎来开业。这也是目前中国最长的恒隆广场，项目建筑外形如一艘巨型的航空母舰，从东到西拥有380米的超长沿线。

恒隆广场分东、中、西三庭，此图为拍摄的中庭

　　十年磨一剑！恒隆地产有限公司董事长陈启宗在开业庆典上曾这样表示，天津恒隆广场将进一步推动公司内地租金收入增长，让内地物业组合成为集团未来持续增长的重要动力。恒隆广场不仅为天津的零售商业增添活力，其活跃的租务、物业管理和市场推广工作，也将为天津带来更多就业机会。同时，促进区域内经济蓬勃发展，项目也会因而获益，从而创造双赢。

　　时隔恒隆广场开业后的第四天，29日，赢商网记者对该项目进行了实地走访发现，整个购物中心的环境非常好，场内宽敞明亮，动线设计便捷，滚梯、直梯也很大程度方便了消费者。且每个楼层均设有导购牌和电子信息查询系统，场内wifi全覆盖，消费者只需通过提供手机号码换取密码即可免费上网。

　　然而，走访当日记者发现，场内的公共电子信息查询系统及各楼层导购牌尚不完善，并未与当日品牌形成实际对应。

　　根据记者当日对场内品牌统计，已经在店内营业的商家有244个、已经进驻但尚处在半营业状态的有4家、已经进驻但尚未实现营业的有48家，若将场内5家非商场统一空置围挡、疑似已出租的商铺计算在内，刚好是项目方开业当天对外表示的“300多家商户进驻”。

　　如此一来，恒隆广场至29日的品牌进驻率高达86%，在时下商业招商难的情况下，已经是不俗表现。

图为1层西庭一大片商场统一围挡的空铺

　　此外，记者当日还粗略统计了空铺情况，发现有51个闲置空铺，且在1层临街的商铺空铺现象比较集中，数量高达22个。其它楼层空置情况为，B1层空铺5个、2层4个、3层1个、4层8个、5层11个。对于这些空置，上述业内人士认为，1层底商可算是优质商铺，空置的可能性不大，而是给后期可能引进的、档次较高的品牌预留的铺位。

　　区域商业竞争激烈

　　在此次天津走访中，记者听到了一个非常有意思的“故事”。

　　一位驻守在这片繁华商业区、有近10年光景的商街保安对记者说：“就拿这块（滨江道与河北路交汇十字路）的商场来讲，四周就有友谊新天地广场、财神道、滨江商厦三个大商场（其中，财神道的西侧是一片繁华的街边小店），但财神道的买卖明显不如其它。原因在于，从风水学角度讲，财神道外形就像一个张开嘴的龙头（项目‘红色’滚梯直上几层楼，似有相像），想要吃的方向正好被新天地给‘堵死’。还有，滨江道的路面其实稍微不平，东侧略高，风水学上水主财运，且水往低处流，所以地处东边的财神道自然不占上风。”

财神道对着友谊新天地广场的一角，被传说像是张着大嘴、吐着红舌的龙头

　　当然，故事终究是故事，暂且不探讨它的科学性。其实，这背后恰恰可以窥探到的，是这里商业竞争程度的激烈。

　　恒隆广场所在的商业街、商业圈均是天津传统的商业繁华地段，甚至被譬喻为“天津王府井”。这个区域的商业集中度不是一般的高，“两三步一店铺、十几步一商场”的说法也毫不为过。另外，尤以兴安路到南京路之间的滨江道商业街部分，商业历史悠久且集中度非常高，商业氛围也非常浓厚。

　　可以说，整个天津的商业聚焦区就在此，甚至是以万达区域等为例的城市副中心几乎都炒作不起来。因为，天津人的地域消费习惯就认准了这里，而大批进津的客源也多是汇聚于此。所以，这里从来都不缺乏消费客流量。

　　当然，由于商业的高度集中，这个区域的商业竞争激烈程度也不言而喻。

铜马车似乎也未能带着这里的老牌商家一路飞奔，以劝业场为例，

这里的商业更多的是和铜马车一样，留在了每一位游客的照片和记忆里

　　随着时间的推移，商业环境发生了巨变，以往在这里的商业霸主们也显得力不从心。即便是具有悠久商业历史、能够作为天津商业名片的天津劝业场、天津百货大楼等也不得不一次次调整。

　　赢商网记者发现，劝业场内的顾客一般都是有着深厚情节、以35岁往上的顾客为主，且室内布局为传统百货、货品也多是沉稳、保守风格。而站在滨江道，遥望天津百货大楼方向，这个商业项目更是具有历史性。虽然，大楼的主体部分仍醒目地标识着“百货大楼”四个大字，但项目已经被改造过多次，早在2010年项目还改名“振华百货”。

　　商业的现实往往也是残酷的，即便是古董级的商业项目，最终的落脚点还是脱离不了经营和业绩。在这条繁华的商业街上，破旧、空置的商铺和大楼，仍然比比皆是，与该区外围蓬勃兴起的新时期建筑显得格格不入。就在滨江道与山西路的交汇处，有一座关闭的白色商业大楼，虽然已经摘牌，但仔细观察，建筑上“利福广场”的字样仍然可见。

庞大的、已经摘了牌的利福广场，其商业字标仍然可以看见

　　而对于财神道的不景气，在记者采访中了解，这多是与其自身有很大关系，它此前就已几经改造，但改造之后的投入力度并不大，且与周边商业的品牌重复度太高，差异化定位不突出。以至于在周边商业已经比较成熟、火爆的情况下，它的日子比较冷清。

　　至于目前该区的商业竞争，另有业内专业人士对赢商网记者表示，在拥有丰富客流量的基础上，“只要商业及品牌的定位、经营符合区域消费需求和消费习惯，一般来讲，营业效果上都不会太差”。

　　项目市场有待培养

　　在29日记者对恒隆广场走访时发现，当日来场内光顾的人群基本是“尝新”的心态，“开业了没来过，来看看”，更有很多人直奔餐饮楼层而去。还有逛了一圈商场的顾客对记者表示：“这里的服饰好像都比较贵，一件小上衣就一千元多，一条貌似很普通的牛仔裤居然两千元开外”，直呼这样的价位在天津较低的薪资水平下“受不了”。

　　那么，恒隆广场的消费客群究竟是怎样的呢？

夕阳下，从天津站进站口广场处遥望“津塔”，恒隆广场就在其旁边，

项目周围有3号线地铁和规划中的4号线，交通非常丰富

　　据了解，滨江道商业区向来不是天津高端人群喜欢去的地区，这里整体的商业氛围就是中端稍微偏高，当然也有部分潮牌。从这里长期的消费客群判断，从目前恒隆广场引进的各种品牌来看，可以说还是超出了这里主体消费人群的购买力，而且，目前能去逛恒隆广场的人应该绝大部分不是高端人群。

　　而具有一定奢侈品购买能力的天津人，一般会首选北京、香港去高消费；喜欢一些轻奢品牌的，则会考虑去天津海信广场所在的小白楼一带，或者是品类更多的天津大悦城，而且大悦城里的餐饮非常强。从这些因素来看，恒隆广场短期尚不具备太多优势。

　　通常情况来讲，服饰类店面的装修在1个月左右，餐饮在3个月左右，一个项目的养场期也会是3-5年。虽然，目前恒隆广场餐饮开业并不太多，但在记者考察发现，很多商家装修正在紧张进行，预计在即将到来的“黄金周”上，会有多一些的品牌正式营业。

恒隆广场内的餐饮装修非常有特色

　　值得注意的是，偌大的恒隆广场里并未包括影院、KTV等聚集人气的主力店，主流的快时尚品牌也不过H&M、hotwind、外婆家等少数品牌。且整个项目餐饮部分除去咖啡、蛋糕、饮品、糖果之外，占比并不太高，且整体开业率比较低。而除了餐饮之外，整体互动型的商业似乎也不多，儿童业态中的大型互动区有喜乐儿儿童王国、汤姆熊欢乐世界，前者更适合婴幼儿，后者适合大一些的儿童。

　　而从目前恒隆广场已开业的各个品牌来看，一些比较潮的玩具、小食品或客单价在500元左右的服饰，或许稍微会买的好些。

　　再放眼恒隆广场周边，“津门”、“津塔”（分别指“天津超五星级的圣·瑞吉斯酒店”和风帆造型的写字楼部分）是天津市政府重点在做的项目，这里面是有一些高端人群的。

　　上述推广负责人认为，这个高端写字楼里的高端人群商务聚餐需求是很多的，如果恒隆广场后期的调整和运营能够牢牢把握住这部分人群，把餐饮增强、再多引进些比hugo boss略低的其它品牌，恒隆广场还是有一定的市场的。

　　而针对记者提出的津塔商业街项目也在紧张的招商中，且档次比较高，会不会与恒隆广场形成竞争的问题，他表示，津塔的主要精力一直都没有放在招商上，何况它本身所处的区域也需要培养，且它的商业不与滨江道商业区形成片区效应，各方面与恒隆广场相比都不在一个量级，所以，二者谈不上激烈竞争的境地。

　　附：赢商网9月29日对天津恒隆广场场内商业引驻品牌及开业情况统计

　　B1层：

　　已开业：36个

　　pacific coffee、顺电脉、屈臣氏、missha、yfc、aojo眼镜、木九十眼镜、curlygirls饰品、温莎鞋钱包、B.Duck服饰、eoeeseaa公仔、阿吉豆 ajidou、u/2/b、酷乐潮玩、mimx studio、热风、candy lab、restill show内衣、CR?Z!服饰、锅品面吧、tutuanna家居服袜、这没玉米汁儿、美珍香、甘茶度、the shoes bar、阪织屋、icoo眼镜、满记甜品、尊梵足银、innovision眼镜、i am here、pop mart、品厨 cuccina、位元堂、革新舍、cand i logy糖的逻辑

　　未开业：6个

　　6ixty8ight、大食代、西力歌德、宜芝多、乐町、Ole超市

　　空铺：5个

　　1层:

　　已开业：20个

　　gant、lizarran、barbour、tombolini、hartmann、theory、Hugo boss、armani collezioni、maje、espressamente illy咖啡、Aape、：chocoolate、abro、kookai、Faces-fashion饰品、la sposa礼服、鞋盒未开业、grafea、LB lusso biillante、royal asschbr珠宝饰品

　　（未包括庭间dreamer梦享家花铺，zippo打火机等几个小车似的活动商业）

　　未开业：10个

　　speed limit、F.faconnable、givenchy、MK、roseonly.、innisfree、Marc OPolo、anna-karin karlsson、versus、longchamp

　　（未包括4家非商场统一空置围挡、疑似已租售的商铺）

　　空铺：22个

　　2层:

　　已开业：42个

　　AJ armani jeans、mido眼镜、jean-louis scherrer、JH1912、bose音响、hazzys、mcs、beanpole、J.lindeberg、ecco、philoppe le bac、vic、H&M、mixx眼镜、new look、clanks鞋、bamicissima男衬衫、initial、diamorcdazzle、decorqueen 花店、chictopia、rosemunde、carlo castello、french connection、Ash鞋包、sumsune专卖、obeg、tesiro通灵宝珠金石、星巴克、arrtrn、oind、p.l.d、la fee、老凤祥、六福珠宝、bloves、潮宏基饰品、ancient爱伦斯特环球珠宝、fenix、名表厅、周生生、seiko表

　　未开业：5个

　　chris by christopher bu、H&M家居系列、GAP、travel fox、popits

　　半营业：2个

　　ASA、chictopia

　　空铺：4个

　　3层:

　　已开业：50个

　　lacoste、byselvage、broadcast：播、mu、crocs、TR/BECA、锦喜珠宝、ochirly、vero moda、it michm、lily、R&D、five plus、nancyk、le saunda、招财猫工艺品、binf流行美·冰芙、me&city、coey、蓝蛙、新石器烤肉、提诺披萨 tinos pizza、费尼餐厅、Dr. Martens、grevive、only、jucy judy、lowrys farm、adidas、tune&tune、sanse鞋、anne karen、mind bridge、千百度生活概念店、mothercare服饰、beanpole、好孩子星站儿童运动名品集合店、protty shine photo儿童摄影、me&city kids 米喜迪、汪正影业·1996、素摄儿童摄影会馆、new balance kids、汤姆熊欢乐世界、childnote婴幼儿用品、microbaby、gb好孩子婴幼儿用品、金宝贝、衣架女装、bouthentique

　　未开业：9个

　　爱的世界 love word、aimer爱慕内衣、lego乐高玩具、kidsland、imis家居服饰、cafge bene、mo&co.、basic house、personal point、

　　（未包括1家非商场统一空置围挡、疑似已租售的商铺）

　　半开业：2个

　　奇乐儿儿童王国、jnby、

　　空铺：1个

　　4层:

　　已开业：44个

　　老港记甜品、ｓelected、gxg、able jeans、兰卓丽 langerie、firs杉杉、izod、rosemoo、金羽杰 jossy jo、古今gujin、hongu包包、茜比精塑内衣、enbry form女士内衣、膜天下、思妍丽、绝代佳人丝织品、港丽餐厅、中华立领高级男装 mandarim collar、欧万法式扒房 euro vin、小乔回转寿司、意尔康鞋包、伦敦雾 london fog、jims、fins、new mainz 纽茵茨、报喜鸟、sams nite RED包、safcki男装、miquel、mvio、jack wolfskin狼爪、jeep.、DV de verli 皮包、耐克running、rapido、weipeno、jack&jons、nike sport swear、camel骆驼、运动先锋、li-ning、ur ban square、kappa、adidas

　　未开业：6个

　　Lee、卫小轩、levis、秦来餐厅、爱泽恩国际瑜伽私人会所、brand mission

　　半开业：0

　　空铺：8个

　　5层:

　　已开业：39个

　　nine seat、鲜榨果汁、o-lens、爱护摄影I Do、美丽田园、beself创意居家、娇丽芙jolyvia、hi life 嗨生活货馆、 luolai罗莱家纺、莎蔓莎莉美容护理 、O.P.I、MQ Studio、美容美发、changshi 长石饰品、黄记煌、炉鱼、标准眼镜、乾唐轩瓷器、老美华、釜山料理、蜜制鲜饮、osim按摩椅、果c益佰甜品·水果捞、度小月、诺兰西焙烤坊、7 stars 北斗、philps电器、etan   bell雅兰贝尔 美甲、icouner i转角、东田造型、乾园、the worldstop、MR.X密室、im乐联、titi frist class美发、nuail only美甲、rider、查朵蛋糕店、alienware

　　未开业：2个

　　love in air、stylish guy hippie

　　（未包括1家非商场统一空置围挡、疑似已租售的商铺）

　　半开业：0

　　空铺：11个

　　6层：

　　已开业：13个

　　奶Q仔萌餐厅、yogo、滇草香、第戎蛋糕、川府老妈、grandmas style since 1998 外婆家、腾博殿、贡茶、寻芋记、沙华多利意大利餐厅、coco都可、融合马来西亚美食、芝士分子

　　未开业：10个

　　便宜坊、争鲜回转寿司、鼎泰丰、戈雅法餐厅、鱼酷、天意小馆、融、禄鼎记、北李妈妈菜、泰莲

　　半开业：0

　　空铺：0