观商论道——朱天博：运营是天津恒隆广场可持续发展的核心

　　当今世界的购物中心正在以惊人的速度发生变化，同互联网科技变得越来越密不可分，购物中心无时无刻不在改变着我们的生活方式，中国购物中心的压力也呈现出几何级的增长。

　　在这种高度紧张的竞争节奏中，如何科学的进行购物中心的前期规划、招商，如何组建优质的人才团队，如何在购物中心的运营环节游刃有余，这些问题无疑变得越来越迫切。

　　众多商业地产人正在实践中去破题，寻找答案。

　　坐落于津门两大商业“金街”和平路与滨江道的黄金交汇地的天津恒隆广场（开业时间:2014-09-26、已签约264个品牌），不断在探索中寻求破题之道。这个具有港资背景的商业地产项目，自开业以来就饱受行业关注。其近四年的运营过程，凭借独特的运营理念和管理逻辑为行业所称赞。

　　近日，赢商网独家专访了天津恒隆广场总经理朱天博，近距离聆听这位有着丰富商业地产实战经验的操盘手，对于商业地产运营的独到见解，深度探究他是如何带领天津恒隆广场在商业地产竞争红海中脱颖而出的……

　　天津恒隆广场新的产品“革命”

　　众所周知，成功的购物中心不仅是“建出来”的，也是“管出来”的，更是不断顺应生活方式“调出来”的。天津恒隆广场在开业四年之际也进入到了调改的深水区。

　　朱天博说：“今年天津恒隆广场的调改是四周年节点上的一次大型调改。实际上，在四年的运营过程中，我们都会实时的进行相关调改，比如在去年，负一层新入驻的晟嘉国际影城就弥补了天津恒隆广场业态的空白。今年我们依然坚持自己的定位，主要调改方向是亲子业态、休闲文化体验和运动业态。今年也大力度引进了设计师时尚男装品牌。恒隆广场将一层及二层联合打造“时尚潮流服饰”区域，引入了Common Gender及速写两大时尚设计师男装品牌；MO&Co.品牌升级店铺，edition设计师时尚女装品牌。而今年还将引入更多潮流品牌，天津恒隆广场一层及二层将成为中国时尚中坚力量，时尚服饰销量榜首品牌入驻的首选地。”

　　据朱天博介绍，天津恒隆广场在三层的亲子业态增加了20%的比例，整个亲子业态在三层的面积将超过60%，会成为三楼的主业态。这里面包括了第一次引进天津的杨梅红国际私立美校，也包括了英孚在天津的旗舰店校区，更有即将入驻的巧虎欢乐岛，将台湾超高人气IP主题亲子游乐园引入天津市场 ，丰富天津亲子品牌。还有亲子益智类品牌，辫豆，及珑莉堡亲子餐厅，包括后续还有一些儿童零售旗舰店会有新升级呈现，天津恒隆广场内的Kidsland及好孩子升级后均将成为天津独有铂金店，以全新形象亮相。未来，天津恒隆广场还会陆续会将早教、兴趣培养、智力开发、亲子餐厅、儿童零售做组合牌，打造天津最高品质儿童休闲体验区，成为天津辣妈酷爸们的首选。

　　天津恒隆广场的另一个调改重点是休闲文化体验和运动业态，一是将韦德伍斯健身和言几又形成组合型业态，以复合店形式呈现，预计在第三季度末呈现；二是会引进首次进入天津市场的禅射堂，这个包含射箭、国学和文化的主题元素的体验区面积会达1000平米，将为天津市场带来新的消费元素。

       天津恒隆广场今年在零售及餐饮业态中，更是以精益求精的态度进行品牌引进及店铺升级提升。今年上半年，天津恒隆广场大力度引入旺顺阁鱼头泡饼，后续还将引入食度火锅、东鲸食堂等一些列的全新品牌。如今，网红店铺也成为顾客的逛街首选，顺应时下潮流趋势，天津恒隆广场引入了多家网红甜品店，风靡年轻人喜爱的帝佰利、网红闪电泡芙甜蜜记忆，刷爆年轻人社交平台的么么果茶，这些甜品店一经入驻便受到年轻人的喜爱，天津恒隆广场今年还将引入七茶饮品店等网红店铺，丰富年轻人的休闲选择。　

　　天津恒隆广场的数据化运营体系

　　大数据时代的精细化营销和定制推送正逐渐改变着购物中心的运营模式。这些技术通常建立在庞大的消费者数据信息基础上。

　　如今，消费者越来越多地追求购买商品以外的体验，商业地产借助大数据平台，不断分析消费者的需求变化，可以在日趋感性的消费者心中树立更好的体验感和服务舒适度。

　　天津恒隆广场深知，只有透过数据透彻理解消费者，管理客户价值资产，才能做到有效升级产品结构，科学化管理购物中心。近年来，天津恒隆广场在运营管理的过程中，将大数据分析结果运用到了品牌、业态调整、客群分析、服务升级，取得了卓越成效。

　　朱天博说：“天津恒隆广场运营大数据在服务升级上取得了不错的效果，服务是我们非常重视的一个板块，我们每年会在外部聘请第三方的评估机构去做数据分析同时更重视项目自身针对到店顾客的服务满意度调查，找出服务的改善空间，为项目下一步的升级改造提供新的思路。通过数据分析，精准的提升服务质量，不断为消费者提供更加舒适的购物环境和消费体验。”

　　据了解，恒隆广场独有的CES（消费者调研系统），每天都在进行内部的消费者访谈，消费者访谈环节是由天津恒隆广场员工独立完成的，而且是365天不间断收集整理消费者的反馈数据。　　 

　　朱天博说：“基于这个调研访谈系统，我们做了很多调改计划和方案，主要是提升业态丰富度，这个也是未来购物中心运营发展的一个方向。我们收集了很多消费者调研数据、商户调研数据，包括第三方调研的数据。这些数据背后反映的是消费者对于整个MALL的全方位的评价，包括硬件设施、软性服务、品牌组合以及活动推广等各个环节，我们会分析这些消费者数据，及时反馈到品牌调整，租户整合调整，以及设施优化，甚至营销推广的模式等层面。今年我们更是进行了停车场升级，打造智能停车缴费系统，方便快捷的停车体验，提升顾客购物体验。除了快速进出停车场服务外，我们一并推出了智慧寻车系统，方便顾客快速找到车辆，打造智能停车场使用体验。

　　天津恒隆广场的实战化营销策略

　　从2014年开业至今，天津恒隆广场始终坚持高质量的营销策略，开展主题与话题营销，建立起与传统购物中心的营销区隔。四年以来，天津恒隆广场已逐渐成为天津精致生活方式的倡导者。

　　朱天博说：“天津恒隆广场始终坚持自身特色，将“城市生活品位”这一项目定位融入到活动营销过程中，打造一系列有恒隆味道的主题活动，及代表天津精致城市生活品位的主题活动，几年来，天津恒隆广场联合各类平台、品牌，进行跨界合作，开展了一系列高规格主题活动，如芭莎艺术展、Joy Brown、Batman、i0女生等知名IP展，更有书画展，现代艺术展，想Yao音乐节等富有艺术气息的活动，几乎每次推广活动都开启了天津商业地产营销的新篇章”

　　 天津恒隆广场正通过丰富多彩、富有仪式感的活动把天津人埋藏在心里的热情和激情通过组织的活动激发起来，也在给予消费者更好的休闲方式，逐渐使大家生活方式发生变化。

　　最后，谈到天津恒隆广场未来的发展时，朱天博说道：“经过四年的经营和努力，加上团队的合作、协作，在某种程度上，天津恒隆广场在众多消费者心中树立了独有的定位和品牌形象，这是四年来我们最大的收获。天津恒隆广场未来将会更专注于精细化管理，包括可持续发展、长线经营，希望可以在中高端市场，或者我们本身强调的小资、白领、中产家庭这个群体里面，成为购物休闲的最优选择，”　 

　　中国购物中心经历过了“野蛮增长”的时期，现在中国购物中心现在需要回归专业，回归理性，回归对基本商业规律的尊重，重归对消费者需求更好的满足，如天津恒隆广场一样，在运营中去发现更多的机会。

　　附：采访实录

　　赢商网：您怎么看待商业地产的运营？

　　朱天博：运营本身就是一本流水账，每天都要推进，商业地产的运营脚步是永远停不下来的，它时时刻刻都有变化，但是它不像房地产，可能受一些政策出台或外部因素有很大起伏、波动。商业地产像过日子一样，是在很平稳的节奏里面和运行轨迹里面不断的改进，这是每个商场都需要保证的。

　　赢商网：恒隆董事长陈启宗先生曾提出来一个概念，恒隆不同于其他开发商先盖住宅再盖商业，恒隆是想以商业带动住宅，天津的项目也是这样吗？　　 

　　朱天博：其实这是陈启宗老板讲到的企业定位，展开来讲恒隆是立志要做到在香港和内地都成为最优秀的商业地产运营商。我们本身定位并不是一个房地产商，而是一个商业地产的运营商，MALL会是恒隆的主题，每个恒隆广场肯定会有一个地标级、世界级的商业购物中心，要在城市留下很深的印记和符号。

　　住宅板块在内地我们还没有涉及，未来可能会有酒店式公寓，复式公寓这类产品。目前，我们会更多的立足于天津恒隆广场的持续提升，包括业态组合、品牌组合、顾客体验以及设施优化，这是目前一个最核心的目标。

　　赢商网：天津恒隆广场的优势在哪里？

　　朱天博：恒隆最大的优势是我们所坐落的地点和区域，不管是天津恒隆广场还是各地恒隆广场，我们都占据着城市最优的地理位置。

　　另外恒隆一直秉承的是有序经营和可持续发展的理念，我们会更注重长线发展，或者说对当地消费者的定位和他对品牌认知长线的建立，这个是我们会更注重在中长期的投入和调整方向的延续性，所以这也是我们的优势。　　 

　　赢商网：天津恒隆广场开业将近4年了，您怎么评价它在天津商业市场的表现？

　　朱天博：2014年，我们在万众期待下盛大开幕，和平路和滨江道不仅是天津传统的中心商业和商务区，这里又承载着很多消费者和天津传统顾客群的情感寄托，所以大家对这个区域的预期值非常高，天津恒隆广场开业也算是天津商业历史上一个节点型的项目。

　　同时在过去的四年里面，我们在不断的完善和提升品牌组合和业态规划，2017年刚好是第一批租户的续约期结点，恰巧也是很好的一个调整的结点。

　　但是我们更大的动作，会是在今年实施呈现，主要是积累了我们在过去四年运营期里面，收集的关于天津恒隆广场的顾客消费群的预期和购物偏好的数据，基于这些数据，我们做了调改计划和方案，主要针对的是业态的丰富，这个是一个方向。值得欣慰的是，我们跟很多品牌还有业界同仁沟通的时候，还有通过消费者访谈反馈，我们已经确立了恒隆广场在天津市场和消费者心目中的定位，这个是我们在四年中最大的收获。天津恒隆广场始终致力于打造生动、有趣、好玩儿的商场活动，同时兼具品位和高时尚和体验业态的品牌店铺。

　　赢商网：您对天津商业有什么看法，在近期有没有什么比较值得关注的趋势？

　　朱天博：香港商业市场相对来说经历的比较多的经济周期，全球金融风暴、亚洲金融风暴，经历了很多经济循环，而天津的商业还在学习阶段。

　　从业态发展对比来讲，天津是相对比较滞后的，但消费者的商业消费需求仍未完全被满足，天津购物中心发展仍有一定成长空间，我认为天津的商业正处在十字路口。

　　现在大家都是顺势而为，或者要迎合市场，更多的是引领市场，创造消费的需求，现在商业地产需要有更多的创新，更多的是满足消费者全方位的需求，尤其是消费品位和品质升级，这个将来是很注重的。