同昌盛业唐耀：浅谈商业地产“资本”的注入和退出

　　最近商业地产界有一个新闻事件，万科与凯雷投资集团订立一份合作意向书，内容有关成立商业地产合作平台，拟以收购股权或资产的方式收购万科部分商业物业。该意向书虽还只是初步意向，未正式获批，但万科和凯雷的交易案例，为国内商业地产项目开发资本的运作开了一扇窗。

　　此次事件简单概括起来，就是凯雷收购万科商业的80%股权，万科除出让部分仍自持20%股权，从这个交易上可以看出，外资的基金还是看好中国商业地产项目的，之所以有这样的收购行为，一是确实有利可寻，其次也是看到了中国商业地产市场的巨大潜力。

　　万科商业出让部分股权，主要目的是使资产货币化，卖出后形成现金回流。像万科这样以操盘住宅项目为主的开发企业，也十分清楚商业是需要沉淀资本在上面的，显然会对它在现金流方面形成压力，所以需要引进像凯雷这样的机构投资人，来做资本方面的支持。但凯雷作为财富投资人，并没有商业开发经验，万科商业自持的20%股权，一是作为专业团队将土地建设、开发等具体执行工作完成；其次在项目落成后，可以在后期运营、管理方面形成有力管控。这样万科不但会有一个现金的回收，同时又能够对项目的开发、运营拥有一定的掌控力度，更好的将商业项目执行出来，作为机构投资人，凯雷也能从中获取一个良好的收益和回报，实现双赢。

　　站在开发商的角度，在看过万科的案例之后，国内有很多的开发商也开始积极地寻求这样的合作模式，希望和机构投资人在资本层面上形成合作，减轻持有压力。商业地产发展至今天，像万达从前用住宅项目换回的现金流去养商业的模式，产生的问题日益凸显，住宅市场“滞销”，项目去化速度很慢，住宅已无法快速带来现金流，商业持有反而又需要大量的资金投入，所以万达商业此次需要在香港做上市去融资来补充商业资金不足。从万达在上市时公开的招股说明书里也可以看出，它所用的金融杠杆结构在商业版块里是翻倍递增的，只好靠银行的借贷支持，可即使银行的融资成本再低，也终究是债务，而选择机构投资人，同股、同权、共同发展、同时还能实现一个股权的溢价，所以万达要发展走上市融资的道路是一个必然，从股市的市场上融资回来，来补充持有型商业资金。

　　目前国内的商业地产大家一直都在说转型，可如果资本通路没有做好，转型根本无从谈起，比如持有一个商业，几年的资本在这里面沉淀，作为一个上市公司来讲，必然要承受财务报表所带来的巨大压力。大家都在寻求一条有大量的现金流流入，可以实现“快进快出”的资本化通路。

　　同昌盛业作为专业的商业地产资产管理公司，在商业资本化的道路上是走的比较前面的，我们已经研究出来几个比较成熟的商业资本化退出模式。一是因为同昌盛业拥有很好的金融机构背景，可以通过和金融机构合作来实现商业资本化，具备这样的融资渠道是T&C本身具有雄厚金融机构背景能够带给开发商的一个好处。另外一点，正是因为有这样的财务机构投资背景，令我们和国内其他众多资产管理公司区分开来，我们有更多的研究经验，也更了解境外的融资渠道，比如境外的商业不动产信托、房地产信托等。

　　现今国内商业地产融资渠道太窄，一是去上市，但是上市需要企业本身具备一定的发展规模，门槛非常高；二是找机构投资人合作，但是机构投资人对于选择商业的规模也是有一定的考量，因为机构投资人也要从二级市场上退出，承担一定风险。所以融资渠道窄，已成为目前商业地产开发商所普遍面对的一个困难，需要到境外去融资。要做境外房地产信托计划必须充分了解境外上市的不动产信托：不动产信托的运作模式、回报率计算方式、怎么引起购买者的兴趣及整个项目的估值方法。T&C有一整套在海外做不动产信托的规划方案，也正跟国内几家大的房地产开发商研究这方面的合作。

　　在海外做不动产信托计划，首先重要的一点是选择市场：香港、新加坡、美国等等，几个市场各有千秋，在哪个市场是最有利的，需要从中找出一个对开发商最有利的市场来运作。其次要做一个较好的估值，要对自己持有的商业项目有足够充分的了解，这一点也十分重要，海外的投资人都是比较成熟的投资人，他们需要实实在在的看到相关数据，而同昌盛业非常清楚海外投资人是怎么看商业不动产信托数据的，怎样引起投资人的兴趣，是同昌盛业经过一年多的研究，参考了很多的案例得出来的结论，现在也已经在和一些开发商做这方面的工作，积累了一定经验，也希望将这些海外拓展融资渠道的经验可以多和开发企业，尤其是境内的开发企业进行分享。

　　文/赢商网《大家专栏》作者 唐耀

　　唐耀先生作为同昌盛业的创办者及业务主导者，拥有超过15年商业地产投资服务、资产管理、营运管理的工作经验，被国际购物中心协会委任为“亚太区顾问委员会委员及华北地区主席”。同昌盛业业务涉及国内商业房地产的资产管理以及投资业务，以及协助公司战略股东对于商业地产开发项目和具有潜力的地产开发公司以及零售品牌进行股权投资。