中国商业联合会邢和平：商业地产在完善 万科转型辟蓝海

　　2014年9月26日，郑州万科在商业领域的首映礼——“启•万有引力”优雅揭幕。大商集团、中影集团、丹尼斯集团、UR、CGV国际影院、星巴克、哈根达斯等众多知名品牌、精英合作伙伴以及多位重量级业内人士出席了本次发布会。会中，赢商网记者有幸采访了中国商业联合会专家工作委员会副主任邢和平先生，就中国商业地产以及万科商业地产的发展，询问了邢和平先生的看法。

　　中国商业地产现在正“不断完善”，以后要“精耕细作”

　　自改革开放以来，中国商业高速发展，商业物业也随之发展。经历、见证了中国商业地产发展历程的邢和平在谈到中国商业地产发展的时候，将这段30年的发展过程大致分为三个阶段：前10年是独自摸索的阶段；第二个10年是学习进入中国的外企和机构、自我提高的阶段；第三个10年是自我发展、自我完善的阶段。

　　邢和平认为，中国的商业发展十分迅速，中国城市化进程很快，加上中国的地域差异、经济发展规模差异等等，导致中国商业地产领域也有一定的中国特色存在。比如，我国基于对土地的充分利用层次的考虑，商业综合体的开发和比重可能远远高于国外。

　　随着我国商业地产的快速发展，现有阶段可能会出现这样那样的问题。他举例说：“比如某些区域出现开发量过大，有些城市综合体的商业和住宅配比不合理，商业比重远超住宅等情况。”邢和平继续介绍道，“然而我国的商业地产发展现在在经历一个升级换代的阶段。像北京的望京区域，这些以前称之为‘睡城’的地方，算是发展失误的情况，然而随着城市化进程的发展，这片区域逐渐出现支柱产业后，更多的人在这个区域工作、居住、生活，随之而来的商业发展，使该地区的商业地产逐步成熟。”

　　面对记者的提问，邢和平先生在微笑中侃侃而谈，并不时透露出对中国商业地产发展的信心。目前，中国处于城市化快速发展进程中，市场自己有一个调节作用，国家和政府也在进行着政策的调整和调控，随着我国城镇化发展、区域经济发展、以及城区支柱产业建立等，我国的商业还会逐步发展，对商业物业的需求会不断增加，虽然在新老城区等区域之间，随着人口的迁徙、人口结构的变化会有不同的调节、调整，但整体上商业地产的发展会逐渐趋于完善。这个阶段可能很长，但一定会是一个“逐渐完善”、“不断完善”的过程，即使现阶段可能会有一定的空置、或者“泡沫”，但长远来看，陆续发展的商业地产会物尽其用。

　　经历了大浪淘沙的商业地产生存战后，新型商业形态已成为商家想掌握的制胜法宝，现阶段购物中心“千店一面”的同质化现象，需要引起商业地产的开发商和决策者重视。对于这方面的问题，邢和平也有自己深刻的认识：“商业的要素跟厨师的食材一样，在各个开发商那里都是一样的，如何做出来一盘好菜，就看食材、用料的搭配，以及厨师的烹饪技艺。购物中心的运营管理者怎么组合业态，怎么应对电商冲击，怎么合理规划、调整，是一个购物中心成功的重点。”

　　在谈到现在业内讨论比较多的餐饮业态的配比时，邢和平认为“招餐饮不是目标”，“不能为了招餐饮而招餐饮”，应该考虑在电商冲击下的购物中心的体验优势，在新的购物中心定位、规划的阶段就要“考虑到周边的消费人群和目标客户群”，通过合理搭配餐饮业态，增加休闲消费来达到一个“为设定的消费群体提供良好环境、良好服务，构建一个良好的休闲娱乐购物场地”的目标。

　　在购物中心为了达成这个目标而进行初期的、具体的定位、规划、设计时，邢和平认为首先要把消费群体研究好，对消费群体的人口结构、生活方式、消费观念、消费方式等都要进行研究。然后在这个基础上，针对市场需求来量身定做商业中心，为消费群体提供配套服务。在邢和平的理念中，这是以后购物中心开发、规划的基础，而为了体现出购物中的差异性，还要做好“主题定制工作”。像天津大悦城一样可适当加入不同的文化创意元素，来吸引不同的消费人群，提高坪效。

　　“以后的购物中心的发展，需要开发商在大规模建设过程当中，转变之前的一些观念，详细的考察市场，研究消费人群，准确定位，详细规划，完善设计，细致运营，从各方面‘精耕细作’，才能有更多更好的收获。”邢和平这样总结。

　　万科商业在开辟自己的蓝海

　　中国商业联合会副主任邢和平对中国商业地产的发展进行了现场剖析，并对万科商业给予高度评价。

　　此次郑州万科在“启•万有引力”的商业品牌发布盛典上，明确提出转型为“城市配套服务商”。在实体商业竞争日益激烈、电商步步紧逼的形势下，万科在服务于城市发展变化的理念上，提出“城市配套服务商”这一战略概念，并独辟蹊径推出郑州万科三大商业产品系列和七大自营品牌，将万科“为普通人盖好房子”的观念进化成“盖有人用的房子”。

　　对于万科的这种战略思想和商业模式，邢和平给予高度评价：“万科在开辟自己的蓝海”。万科携住宅产业的威势进军商业地产，像做住宅一样认真地做每一个商业项目，必然会取得成功，而“社区级、区域级、城市级”的三大商业产品则是通往成功的捷径。他认为，万科现在做商业地产，与自己开发的社区相配套，社区规模有多大，配套的商业项目就有多大，这是万科强大的优势，他们“很明确自己要做什么”，能够非常准确的对产品项目进行定位，对不同区域、不同地段、不同环境下的项目都有明确的分级和规划方案。从定位为社区级商业的邻里家到区域级商业的万科生活中心再到城市级商业的万科广场，万科商业满足了城市不同级别的商业需求，供给360°无缝商业的全新生活模式，这也是其未来核心竞争力所在。

　　而对于万科瞄准社区商业的空白推出的三大商业产品，以及推出七大自有品牌，提出“未来式”商业模式和生活模式，邢和平认为这“是一个正确的方向”。他“希望万科不断探索自己的道路”，克服未来可能遇到的“市场成熟度不够”“商户结构难稳定”等困难，努力“开辟自己的蓝海”。