商业地块超八成底价成交 三季度商业地产寒意来袭

　　(赢商网北京站报道)10月27日，中国最大商业地产服务机构RET睿意德发布2014年度第三季度中国商业地产指数。数据显示，2014年第三季度中国商业地产指数（CCI）实现了平稳增长，与第二季度相比，上升了2.5点，环比微涨1.9%，同比涨幅为2.6%，增速均有所下跌。

　　RET睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦赢商网记者表示，“继第二季度之后，该指数稳步增长，显示了商业地产整体继续回暖态势。值得关注的是，第三季度的商业用地流拍数量激增，超八成的商业地块以底价成交，说明商业地产投资热度进一步降低。”

　　商用土地市场：寒意来袭  分化明显

　　中国商用土地指数环比同比双双下跌。2014年第三季度，中国商用土地指数（CLI）与上一季度基本持平，微跌0.8点， 环比跌幅为0.8%，同比下跌4.9%。

　　“商业土地市场历经两年的火热，开发企业手中已握有充足的土地。尽管目前环比同比双双下滑，但跌幅都有所收窄。” 陈曦分析，“值得注意的是，商用土地流拍数量大幅上升29.4%，商用土地溢价持续下跌，特别是限购限贷政策的调整，也使得部分资金回流到住宅用地市场。”

　　从各级城市的表现来看，不同级别城市商用土地则呈现更为明显的分化现象：一线城市主城区优质土地因稀缺仍然呈高溢价态势，而二线城市的土地市场则因大型房企规避风险调转方向回归一线城市，溢价率下降明显。

　　“预计政府为避免土地出让金持续下跌，不排除会在第四季度放宽土地出让限制，以吸引开发商入市。” 陈曦指出。

　　商用物业：空置率上升源于业态调整

　　2014年第三季度，中国商用物业指数（CRI）为111.0，整体表现与上一季度基本持平。与租金水平保持平稳相比，整体上，空置率则有所上升，涨幅为5.1%。

　　陈曦指出，空置率的上升并非源于大量供应入市，而与众多零售物业进入业态调整周期有关，较为发达的一线二线城市尤为明显。

　　数据显示，延续了上一季度的业态及品牌调整，北京、上海和深圳等一线城市的空置率均小幅上升，业态调整则呈现“去主力店化”及“去高端化”趋势。不少核心商圈内的购物中心增加了轻奢品牌、品牌集合店的比重，以填补去主力店后的面积空缺，以期实现租金增长。

　　在二线城市中，郑州、西安等城市亦出现了大面积业态调整。在大量商业综合体迅速入市的激烈竞争下，一些以零售为主的老牌商业项目开始了被动调整，增加了餐饮、休闲娱乐等体验业态，转型成为覆盖多层次消费需求的商业场所。

　　品牌商户： 餐饮开店积极  零售尝试线上

　　2014年第二季度，中国零售商信心指数（RCI）为125.2，上涨5.4，环比上升4.5%，同比下跌3.9%；而相应地，中国O2O指数（O2OI）为295.5，亦上升7.2点，环比上涨2.5%，同比上涨5.6%。 “餐饮和零售业态因电商的可替代性不同，产生了不同的拓展姿态，餐饮开店意愿明显，而更多零售品牌则积极尝试在线上开店。” 陈曦指出。

　　大众型连锁餐饮的扩张速度依然迅猛，有不少品牌与大型房企形成了长期合作关系；随着华润五彩城、万达广场等商业项目在全国范围内大面积布局，小辉哥、外婆家、避风塘等连锁品牌也紧随其后。

　　因受电商冲击较大，零售行业则持续萎缩。第三季度高奢及轻奢品牌的开店指数依然停滞不前；而之前积极开店的快时尚品牌也放缓了开店节奏，态度趋于谨慎，选址上更倾向于市中心核心商圈，对于偏远地区的新兴商圈，则不敢盲目进入。而在另外一方面，他们则积极尝试线上平台的搭建。本季度有多个时尚品牌进驻天猫品牌，例如Zara、Calvin Klein，均开设了线上销售业务；而A & F、H&M和Hollister等时尚休闲品牌中国大陆地区网上商店也正式上线。

　　相比其他零售品类，买手店品牌因更为小众并可更多依托线上传播，在设立电商平台的过程中显得更为积极。数据显示，买手店品牌中设立电商平台的已占三分之二，其剩余三分之一中也有一半以上的品牌正在建设网上商城。“买手店的线上销售几乎达到总营业额的10%，这一比例约为其他零售品牌的三倍。” 陈曦指出。