万科新角色：毛大庆谈1000亿的商业愿景 多元化转型

　　房地产市场转入下半场，住宅行情乍暖还寒。万科终于耐不住寒气，出击养老、产业等多元领域，试图“抱团”取暖。

　　“万科的愿景，商业将来成为一个很大的业务板块，比如这是1000亿的住宅万科，我想也应该有1000亿的商业万科。”11月7日，万科集团高级副总裁、北京万科总经理毛大庆在于观点地产新媒体等媒体交流时如是称。

　　事实上，北京万科更是万科集团多元化转型的排头兵。就在几天前，北京万科披露，截至11月3日该区域公司(不含京外项目)前十月销售额突破170亿元。

　　值得注意的是，在做住宅产品的同时，北京万科也在各类地产领域进行尝试，包括大型集中购物中心、社区商业、写字楼、酒店、养老服务、物流地产等。

　　“基本上，这170亿元的构成非常多元化，里面有各种各样的销售所得；不像原来一年总销售150亿元，百分之百全是住宅一套一套卖的。”毛大庆指出，万科销售的已经不是传统意义上纯住宅了。

　　170亿元新高 万科多元化效应？

　　据毛大庆介绍，将十月份170亿元业绩拆分来看，里面大致有四块东西。

　　其中一大块是即售性物业，包括即售写字楼、住宅；二是大宗商业交易，大约也十五六亿元销售额，如金隅万科广场以及和资本机构合作所得交易；三是保障性住房和政府回购物业所得；第四块是社区商业。

　　他指出，万科销售的已经不是传统意义上单纯的住宅了；“基本上，这170亿元的构成里面非常多元化，里面有各种各样的销售所得”。

　　“凡是跟人有关系的事情都特别有意思，万科很有兴趣。”在毛大庆看来，商业的事情想象空间很大，可以做很多的事情，社区有社区的玩法，大的有大的玩法。

　　在他看来，万科这种多元化正是和城市发展同步的；“我们的目标实际上也是城市发展到了这个阶段以后应运而生的”。

　　具体来看，所谓同步有两个方面。据毛大庆分析，一方面，万科发展阶段与城市配套服务商同步；另一方面，万科的业务多元化跟城市发展也是同步的。

　　他进一步指出，像北京这种成熟性的大城市，再过几年，城市间将更注重功能性，不再是简单居住，产业地产、体验式消费肯定会多元化。

　　然而，有业内曾质疑，万科走向多元化的同时，未来整个集团管理将如何进行？

　　对此，毛大庆指出，现在万科更倾向于一个区域平台，将公司作为一个实体化的管理机构管控；“未来无论是跟哪一个机构的资产包，根据不同资产包的情况，集团和区域这两个层面都会做”。

　　“万科的愿景，商业将来成为一个很大的业务板块，比如这是1000亿的住宅万科，我想也应该有1000亿的商业万科。”显然，在毛大庆看来，多元化的万科将是各个行业的“1000亿”。

　　养老新板块 万科要做服务

　　交流间，毛大庆自称最有兴趣的还是养老；“未来，万科肯定会把养老作为很重要的业务类别去不断尝试和发展。”

　　事实上，早在10月23日，北京万科在京宣布其社区养老将启用“万科幸福家”这一品牌，并已初步选定10个项目布局，其中包括北京8个项目。

　　目前，万科北京首个社区养老服务项目正式开业运营。该项目投资约2亿元，目前共提供300多张床位，每张月租为4000到8000元，面向社会服务。据万科相关人士介绍，该项目已经签约48个客户。

　　当然，作为生意人，万科是不会白做工的；“我们是做生意的，不是做公益事业，所以要给股东带来价值的回报”。

　　对此，毛大庆指出，万科的养老业的定位是中高端的，以嵌入社区式的形式进行；同时，一定要轻资产，最后赚的是运营和服务的钱。

　　曾出身凯德的毛大庆着重强调，养老产业链一定要轻资产。在他看来，RIETs正是轻资产的好方式；“RIETs能够放开并最大化整合民间资本，平衡相当一部分靠M2存在经济推动的作用。”

　　“幸福汇只是一个开始，”毛大庆称，未来，对养老的投资肯定会逐渐加大，但是在此之前，万科一定要尽快把资产清掉，下一步很重要的是培养团队及其服务能力。

　　然而，“万科能不能搞？”这是问题所在，毛大庆也在不断反问自己。就现在而言，万科作为养老产业新手，显然并不具备养老服务的能力。

　　他亦坦言，养老产业要的能力跟万科原来的开发能力有很大的差别；“涉足任何一个新领域、新行业，都要付出更多学习和代价，是不容易的”。

　　尽管前路漫漫，万科仍坚持要做养老；“万科要做城市配套服务商，养老又是最大的需求，我们不做这个，去做什么呢？”

　　毛大庆指出，作为社会配套服务，养老肯定是万科的发展方向；“我想房地产跟养老是关联性的行业，也依然是万科未来转型的方向”。