深圳城市更新经历三个阶段 旧改复杂涉及层面多

　　（赢商网深圳站报道）深圳自改革开放以来，快速发展是其中的标志，然而快速发展带来的是部分设备的快速老化。在深圳这样寸土寸金的城市，土地资源尤为稀缺，城市更新成了人们不能避开的话题，如何对旧城、农村、工厂等进行改造成了聚焦话题。

　　11月21日下午，寻找城市更新新动力暨2014年深圳世联行城市更新主题沙龙在深圳罗湖商务中心举办，一同探讨城市更新中积累的经验。

　　深圳城市更新最早可追溯到十几年前的岗厦旧城改造项目，迄今列入2014年深圳市城市更新单元草案公示的公告大概有56项，经市政府公告了2014年深圳市城市更新单元计划有27项。深圳作为城市更新的代表，对西安、武汉、长沙等二线核心城市有一定的借鉴作用。

　　城市更新经历三个阶段

　　深圳城市更新项目是一个高投资的项目，长周期的项目，比如福田天安数码城从92年开始建一直到最后成熟，总共用了11年的时间，54万平米的产业面积，其实去化率非常低。

　　深圳的城市更新经过十几年的发展已经走到第三个阶段，第一个阶段主要为对旧物业的消除，也就是整治的过程。第二个阶段是城市的重建的过程，这个阶段主要是推倒重建重新开始，然后来做规划。第三阶段称之为对新时代城市牵引力的启发、激活和活化，又称为城市的再生，主要是可持续发展。

　　在城市再生过程中，主要关注高效高值；像上沙和下沙的改造，必须保留以客家人为主的城中村或者是祖屋、祠堂等历史肌理；此外还需了解动态规划、绿色低碳、公共城市配套等。

　　深圳目前规划包含四个层面

　　深圳市的更新从最早的旧村旧工业区更新慢慢发展到现在以城市更新来统筹所有的更新需求，体现了政府的一些意图，既希望通过更新改善城市功能，提升品质，完善相关的配套。

　　深圳目前的规划形成四个层次，第一是法规层次，有更新办法实施细则；第二是管理制度，比如审批操作规则，审批的通知和土地清理的操作方式。第三是具体的操作指引，比如说我们的城市更新单元规划技术规定，比如技术申报操作指引等等。第四个层次是标准层次，比如说城市更新的单元溢价比例，低碳的技术应用和保障性比例规定等等。

　　工改项目复杂多样

　　作为城市更新重要环节中的工改，其纷繁复杂导致了旧改的难度加大，首先，工改涉及参与方多，包括原业主、开发商、政府以及将来的购买客户，其次是公开项目对运营方面要求更复杂，以龙岗天安数码城为例，天安是一个非常成熟，拥有十大配套平台的一个产业开发商，在运营天安数码城的过程当中配套分为几期引入。第一期引入基本的商务配套，如银行等商务配套以及家旺等一些大众餐饮，同时也建立了企业服务平台，很多种小的科技企业享有额外的租金补助等产业扶持。

　　第二步引入了投融资平台、运营平台，如天安包括了UA的融易贷，是一个用于给中小企业贷款的投融资公司，当小型企业在创业或者研发当中遇到问题，没有办法得到支持的时候，UA融易贷会很好地解决问题。

　　然后是需要通过一个产业申报，6+1政策规定必须以企业名义购买一个项目，还需以高端制造业、现代服务业、总部企业等的产业进行申报。还有就是可供拆分的产权面积大小。比如南方项目美年广场可以操作到接近100到200，接近市场上面小面积办公的项目。另外的西乡某个项目则以新材料制造为名头进行产业报规的，因而产权面积比较大，基本上在400以上。

　　当然，随着城市更新的不断深入，工改政策也在不断发生变更，世联行华南综合体顾问总监左文曦女士在沙龙上跟大家分享了深圳工改政策的一些变化，她提到，地价补交的标准、分割出让的规定、销售对象、增值收益、可售比例等的改变都会对开发企业影响比较大。

　　左文曦指出，工改工利润率从核心区域项目来看还是较为可观具有操作性的，但是在城市较为偏远的区域，利润率会相对来说周期较长，所以进入工改工是一个需要慎重考虑的环节。

　　做好旧改更新产业园需要开发主体等努力

　　 CDI周军民先生就怎样做好旧改的更新产业园的项目发表自己看法，第一个是开发主体本身，很多的开发企业以往关注住宅类型的开发，对产业的理解比较少。深圳市对产业理解做得比较好的是天安，而有些企业则慢慢在相关产业项目开发和产业运能方面的积累了一些经验。

　　第二，更新项目产业自身产业项目的经验积累不够的开发企业，可以做一些合作伙伴产业运营的引进，如龙岗区一级政府创新产业用房的回购，政府本身有运营产业园区的资源或者是未来招商引资的这么一个平台，和他们合作或者是和其他的一些产业运营机构进行合作，也是做好旧改更新产业园很好的方式。

　　第三，以真正专业型的园区运营机构，目前市场上慢慢有一些团队和企业进入这方面的扶持和合作。

　　第四，金融机构方面，这面的资源相对来说较充足。他还强调，开发商在做好园区的运营方面需要提前考虑园区运营的开发模式和运营的管理机制方面。