青岛商业地产遇变局 改变大而全打造特色是转型关键

　　商业地产，顾名思义，是指作为商业用途的地产。因为有着一系列看似简单的成功定律，商业地产一度成为开发商眼中的香饽饽，不少谋求转型的开发商是言必称商业。在此形势下，在岛城雨后春笋般兴起了一处处商场、商街、写字楼。在以往限购的楼市中，不受限制的商业地产也得到不少购房者青睐。只是今年，随着楼市降温和限购解除，竞争白热化的商业地产突然遇冷，尤其是进入第四季度以来，记者探访发现，以往看似简单的成功定律也在逐渐被颠覆。 

　　地位 

　　从带动住宅到被带动 

　　“我们项目临近××商场，只有半小时公交车程。”“我们楼盘就在××商圈边上，周围商场多，购物非常方便。”在推介楼盘时，不少置业顾问是把商业配套作为重要的卖点。因为购房者对住宅的综合要求也越来越高，对他们来说，住宅除了单一的居住功能外，还必须满足所有和生活相关的需求，配套越完善，生活就越方便舒适。“小区的商业配套非常重要，如果为了买瓶酱油还要花一个小时去大商场，那就不值了。”市民赵先生表示，现在岛城的住宅项目，并非都地处成熟丰富的商业核心区域，因此商业配套格外重要。为了吸引购房者，一些项目在开发的时候就配备完整的商业配套，不仅如此，不少楼盘还是优先打造商业，意图通过商业带动住宅销售。业内人士表示，这种商业先行的项目，其出发点还是希望依托周边配套的成熟来提升住宅的价值，当业主入住的时候，不会遭遇配套滞后的尴尬。 

　　不过，商业带动住宅并不是万金油。“对小开发商来说风险很大，一旦招商情况不理想，就会造成住宅项目的滞销。”一家开发商的营销经理认为，先开发商业对开发商来讲，有着更为严峻的考验。“商业项目只要一启动，就是开弓没有回头箭，不可能像住宅那样进行循环开发。商业项目对开发商有着更大的资金要求。”有业内人士表示。如今岛城不乏这样的例子，在李沧商圈某房企开发的一处商业综合体，记者就明显感受到人气不足，闲逛的人寥寥无几。记者注意到，空置的商铺不少，不少商铺还挂出了转让的信息。“主要是周边居住群体还没形成购买力，因此商业发展起来非常艰难。”岛城楼市观察人士告诉记者，“如果想真正做好商业，应该先做好住户，然后再慢慢推商业。” 

　　如今有商业23日已经改变思路，开始寻找居住人群相对成熟的区域，正是如此浮山后开始受青睐。纵观浮山后，四季景园、青建依山半岛、新侨花园、金光丽园、鲁信含章花园、北国之春、城建竹韵山色……新建小区鳞次栉比连成一片，随着居住小区逐渐增加，浮山后的居住人口也从2001年的3万人增加到如今的接近30万人。不过浮山后的大型商业一直匮乏。“没有大型商业对我来说很不方便，平时上班没时间，只有到了周末才能坐车去东部或者台东逛商场。”家住浮山后的唐先生告诉记者。不过，如今众多商家已经在此区域汇聚，据了解，位于合肥路与劲松三路路口处的永旺商业中心即佳世客项目，主体已经封顶，年底将开门迎客。同德路南侧的双峰商业广场A座主体也已完工，预计年底开门营业。无疑这两处最早开业的商业体，将与埠西商贸核心区呈现“三足鼎立”之势。 

　　布局 

　　从商业扎堆到分散 

　　扎堆商圈似乎是商业颠扑不破的定律，李沧商圈就是如此。原先就有维客、利客来、崂山百货在李村扎堆，2011年，李沧宝龙城市广场开业，这是李沧区首家开业的大型购物中心；2012年，李沧万达广场正式开业，成为继台东万达广场、CBD万达广场后的青岛万达第三城；2013年，伟东乐客城开门营业，目前已经成为李村商圈的地标性商业……不过扎堆的商业却是冷暖自知，在李沧商圈，越来越让人感到扎堆带来的烦恼。在李村一家商业综合体，记者发现其配套的商铺销售十分惨淡。 

　　 “商圈扎堆不一定是好事。”业内人士指出，以前集万千宠爱于一身的商圈今后将越来越分散，除了香港中路、台东等几大超级商圈能继续独领风骚、辐射全青岛外，其它商圈都将慢慢转向区域性消费市场。记者注意到，如今新型商圈不断涌现，像市北CBD就是一处，原本这里曾经是村落，随着万达广场的到来使得这里形成了商圈核心，慢慢周围开始聚集起各种商业地产。 

　　如今，新都心也在进行这一历程。“新都心商圈全面建成后，将成为青岛市一个重要的商业中心。”有业内人士预言。与浮山后老式住宅区有所不同，新都心不仅有独立的商业体，而且很多楼盘也都由过去单一的打造住宅变成现今的综合体。据了解，万科中心总建筑面积约29万平方米，包括9万平方米甲级写字楼集群、5万平方米黄金商业街区和近6万平方米住宅。“类似万科这样的综合体新都心内可谓比比皆是。”有楼市分析人士表示，像和达中心城配套有10万平方米商业，海尔时代广场包含10座写字楼及商业，青建太阳岛商业部分约9000平方米。不得不说，新都心作为后起之秀，在住宅与商业的配比上，显然更具有现代化都市气息。 

　　 不仅如此，商圈外围也成为不少商业的集聚地。香港中路商圈一直不乏有商业进入，不过记者发现，现在更多的商家愿意在香港中路商圈外围选址，使得香港中路西部也逐渐形成一个新商圈，今年4月，位于香港中路和山东路交界的中铁·青岛中心正式开业。距离中铁青岛中心500米的海航万邦购物中心法国时尚馆也已正式对外营业，法国时尚馆位于海航万邦购物中心三楼，专门销售进口自法国的高档商品。与中铁中心一街之隔的华润万象城同样备受期待。据了解，作为全国首家第二代万象城，项目拥有45万平方米的建筑面积，拥有九层垂直商业空间，是目前全国最大、店铺数量最多、业态品类最齐全的万象城。 

　　创新 

　　从大而全到打造特色 

　　 本周二，记者走访了岛城多家百货店，发现大多店内客流量不大，尤其是以往占据销售最大份额的女装楼层，几乎难以见到真正购买的消费者。不过，尽管百货业经营不佳，但仍然阻止不了大批开发商涌入商业地产，并乐此不疲。“这是因为当初房地产政策调控之下，住宅市场比较困难，楼市低迷，于是很多开发商从住宅型转向商业地产，商业地产开发综合体会配套酒店和购物中心等，这些都是现金流业态，所以商业地产很受追捧。”有业内人士表示，作为商业的开发者，他们关心的是租金收益，一般商业内有餐饮、百货、电影院、儿童连锁等，除了百货难做之外，目前拉动人气的餐饮，电影院等收益很不错，儿童连锁更是吸金高手，因此很多开发商认为商业地产本身还是有前途的。 

　　不过这也造成了商业地产库存量不断上升。据了解，目前，青岛楼市库存量三分之一是商业地产。“与住宅不同，商业地产的去化周期相对较长。”岛城楼市观察人士张先生表示，按照2013年青岛商业地产1万套的销量计算，“也就是说，如果不再新建，现有的商业库存也需要6年时间才能消化掉。” 

　　但是目前多数商业追求 “大而全”，从而面临着同质化的危机。有分析人士表示，在商圈遍地开花的当下，同质化成为阻碍很多商业项目招商的一大难题，商家资源被不断瓜分，留给新兴商业的资源已经不多，很多一线品牌不会向这种新兴商业综合体伸出橄榄枝；而另一方面，同质化过于严重，消费者不会将绝大多数新建商圈当做目的地，人气自然不温不火。业内人士表示，随着商业项目的密集，新建商业的空置率将会逐渐走高，租金价格难以大幅上涨。 

　　 不过，目前商业地产也开始发生转变，戴德梁行统计，国内购物中心的业态配比正在发生变化，传统购物、餐饮、娱乐的“50:18:30”的黄金比例正在被“1:1:1”所替代，预计到2016年，商业地产的体验业态占比将达到60%。业内人士认为，在商业地产巨量供应的当下，要想在竞争中脱颖而出，商业地产必须占据核心资源，要么在地段和自然资源上独领风骚，要么占据有标识性的文化资源，二者有其一则能够生存，二者兼备便具备了保值性。这样的商业项目，既有政府规划蓝图作支撑，又有独具特色的稀缺文化、生态资源，再加上开发商强大的运营实力，可谓走出了一条商业地产的操盘新路。