万科集团区域公司变身事业部制 权力下放业务变阵

　　几乎每隔一段时间，万科高级管理人员的变动或离开都要搅动大众的神经。随着万科明星经理人毛大庆任北京区域CEO、丁长峰转管商业地产，以及北京、杭州、沈阳三地的总经理人选的尘埃落定，万科未来业务经营的线条也变得更加清晰。早在9月底，万科总裁郁亮就对21世纪经济报道记者透露，万科最新的三大业务已经确立；在此之前，关于三大业务的新的人事安排也早已在考虑之中。

　　此次人事调整，在考虑到公司业务经营的需要，以及充分尊重了个人意愿的基础上，郁亮最终做出了决定，涉及的管理人员中也没有一个人因此而离开。

　　人事调整之后，万科新三大业务将进一步展开，尤其是在消费体验商业和产业地产领域。21世纪经济报道获悉，万科将与国内最大的投资基金合作，共同打造一个社区商业金融平台，这是万科和凯雷轻资产合作之后的又一个商业方面的大动作。

　　业务与人都要适应“变化”

　　2014年以来万科在业务与公司制度上的变革非常迅速。

　　郁亮表示，行业探路者是万科现在新的定位。之后的10年中，前3年是万科转型的关键时期，这三年之内，万科需要找到下个10年公司可能生存发展的方式。在关键的前3年，万科会在3个领域进行探索，即传统住宅业务、消费体验商业以及产业地产。

　　接近万科的人士透露，人事调整首先是从经营、业务出发的。近两年来，北京区域遭遇发展瓶颈期，产品类型多样化，面临变革的要求。

　　数据显示，近两年，北京区域营收、净利润在万科集团中的排名开始下滑。2013年，万科北京区域营收（340.4亿元）下降到第二，占比25.63%；净利润27亿元，在四大区域中位列最末，占比只有16.99%。到了2014年上半年，北京区域营收、净利润双双垫底。

　　万科高级副总裁毛大庆认为，北京区域整体业绩的下滑背后，是这一轮房地产调整中的城市分化，是北京区域所辖城市近年受到当地经济结构调整的影响。北京区域15个城市，2014年几乎只有北京“一枝独秀”。诸如东三省有老工业基地转型的问题，山西有煤炭能源产业的问题，沈阳有产能过剩的问题，秦皇岛则是海滨城市度假型产品严重供大于求的问题，唐山是城市转型的问题，这些地方经济结构调整也影响到万科相应城市公司的业绩。

　　毛大庆从北京公司总经理调任北京区域公司首席执行官兼北京万科董事长，他表示，职位变动后，自己将从分公司的直接经营中脱身出来，思考和管理一些更为宏观、战略的事情，比如上述区域经济结构调整带来的挑战，整体如何面对。以及包括商业地产、养老地产、写字楼等多种类型产品的运营问题。

　　将刘肖和肖劲分别调任北京、沈阳独当一面，也是希望他们在重点城市上能够突破。刘肖表示，接任之后北京市场仍将从住宅、产业园区、消费体验地产、地产金融四个板块发力。

　　丁长峰调整后，主管集团商业地产，也与他本人的国际化气质相符。丁长峰透露，万科未来要新设立一间独立的商业地产管理公司，将旗下商用资源统一协同管理，万科的商用品牌应该获得与自己地位相称的位置和名声，而这项业务对他本人也是一个挑战。

　　区域公司变身事业部制？

　　在此次人事调整中，外界对郁亮和其他高管之间的关系诸多关注。在10月底的张家界[0.46% 资金 研报]，郁亮面对媒体说的“诸侯论”即刻反驳，他说，万科高管之间是合伙人的关系，区域、分公司总经理不是诸侯，大家都是合伙人。

　　在万科公司架构中，本是区域指导功能的区首一职，今年以来也发生了变化。万科重新平衡了集团、区域与分公司三级关系，将一线公司部门经理以下的人事任命权和拿地审批权下放给区域，加大了区域的话语权。

　　郁亮透露，在2015年，万科将对区域进一步放权，使其由“总部派出的管理机构”逐步变为“承担经营管理责任的事业部”。将总部的权力、一线的权力向区域公司集中。

　　此外，在整个公司的合伙人机制下，万科在扩权之下建立区域“合伙人”机制，区域要负责整体性研究下辖城市的发展，直接管理辖区内的众多项目。

　　“区首和城市公司总经理未来就是合伙人的关系。”毛大庆说，万科原来在集团层面的权力已经开始下放，包括投资权、人事权，还有考核权明年也将落到区域层面。用一个形象说法，万科集团变得“更小”，四大区域将更像四家大公司。以此观察，就毛大庆而言，调整之后他的权力和责任都更大了。而北京区域年销售额近500亿，也相当于房企第二阵营的规模，无疑是家大公司。

　　未来，北京区域区首和10个以上城市公司总经理，作为合伙人，共同决策区域计划，诸如销售计划、商用地产发展计划、创新计划，等等。各个城市公司做什么不做什么、重点做什么，由合伙人共同决定。

　　郁亮表示，从现在的人事调整来看，都是让优秀的干部交换岗位，经历不同的岗位，才能有更大的发挥。而这次调整的亮点则是，在同等条件下，更优先年轻干部，让他们冲到最前线岗位获得锻炼。

　　优选年轻人冲在第一线，也是万科一直以来的做法。万科历史上，不乏29岁担任分公司总经理的年轻人，如姚牧民、丁长峰等，而郁亮也是在35岁便担任万科总经理。此次新上任的北京公司总经理刘肖35岁，并不是一个特例。