华润置地再获母公司大规模资产注入 投行看好上调评级

　　12月8日，华润置地公告显示，母公司深圳与济南两地的5个项目被注入，新增400 万平方米土地储备，可带来价值785 亿元的可销售资源。

　　根据公告，华润置地将以147.95亿元收购华润集团的5个项目，包括深圳大冲村项目、深圳三九银湖项目、济南兴隆项目及济南档案馆东项目的项目公司100%间接股权，以及深圳帝王居项目的100%股权。这5个项目的建筑面积共计400万平方米左右，其中住宅占52.9%、商业占19.4%、写字楼18.1%、酒店1.2%及其它8.4%。

　　华润置地将通过向母公司定向增发的方式支付100 亿人民币对价，总共发行7 亿股，每股18.01 港币，公司总股本因此从58.31 亿股扩大12%至65.31 亿股。而剩下的48 亿元对价公司将以现金支付，而支付周期相当宽松。

　　华润置地在深圳现有土地储备50 万平方米，交易完成后将增加280 万平方米，并将正式进入济南市场。国泰君安余立峰分析，华润城和济南兴隆项目已在2014 年10月前预售了人民币27.04 亿元，华润城和银湖项目将会在未来贡献更多销售。华润城的均价为每平方米人民币5 万元。他预计，该两个项目将会在未来贡献高达人民币810 亿元。

　　整体来看，注入的项目不仅规模大，而且利润率高。中金公司预计，注入资产的整体毛利率和净利率将分别达到50%和22%，高于华润置地2015 年预测结算毛利率和净利率（分别为30%和15%）。资产注入对核心盈利的贡献将开始于2015 年（每股核心盈利增厚3%或核心盈利增厚21亿港元）并于2017 年达到峰值。

　　申银万国（香港）分析师Kris Li预计，此次资产注入将在2016 年给公司贡献更多合约销售，但大部分销售将于2017 年才开始陆续确认为收入；负债率方面，预计今年底公司净权益负债将稳定在55%左右，与年中持平；但较去年同期39%的负债率水平有所攀升。

　　值得注意的是，标普预计，未来两年内华润置地投资物业的经常性收入将明显增加，为其利润和现金流提供更大的稳定性。2013年，华润置地实现租金收入逾46亿，在内地开发商中仅次于万达。截至2014年，华润置地商业地产的总建筑面积已超过220万平米，合作商家超1000家，合作品牌逾2500个。预计到2017年底，华润置地在全中国将有40多个商业项目投入运营。届时，华润置地投入运营的零售物业建筑总面积将超过600万平方米。

　　“预计未来两年内华润置地运营规模将显著扩大，来自投资物业的经常性收入将明显增加。”标普12月11日上调了华润置地的长期企业信用评级。