万科联手东方藏山欲打造中国第一只社区商业REITs

　　2014年12月25日，深圳东方藏山资产管理有限公司（以下简称东方藏山）与万科联手宣布进行一项商业资产管理的合作，东方藏山总裁吴涛和万科高级副总裁毛大庆共同签署了合作框架协议；12月30日，万科与东方藏山合作的第一个社区商业项目于长阳半岛五号地落地。

　　这是继2013年与领汇合作之后，万科在社区商业的轻资产运营上更为重要的一步。公开资料显示，东方藏山在深圳前海设立，注册资本1亿元是由中国东方资产管理（国际）控股有限公司控股。

　　万科多年坚持住宅开发，尤其是大型住宅小区的开发，积累了很多社区商业资产，这方面与领汇房地产投资信托基金（以下简称领汇）管理的资产颇为相似。拥有香港政府背景的香港领汇，是香港房屋委员会从其名下物业中，分拆180个商场物业及停车场而成，并于2005年11月25日在香港联交所主板上市，是目前全球以零售为主最大的房地产投资信托基金之一。

　　同时，领汇拥有超过1100万平方英尺（约合102万平方米）零售设施，是香港最大零售设施业主，在零售物业的管理运营方面经验丰富。

　　早在2013年12月19日，领汇就曾发公告透露，已与万科集团签订战略性合作意向书，双方将在接下来的两年时间内，共同寻找中国零售物业的投资机会。

　　2014年11月，领汇发布意向书，称公司拟收购万科位于深圳龙岗的一大型商业体——深圳万科广场商业物业部分及若干停车位的80%权益。对此，其投资总监陈淑娴表示，深圳龙岗项目现在仍在洽谈之中，春节之前或有结果。

　　而此次与东方藏山的合作更为深入和直接。万科有关人士表示，与东方藏山合作的战略意义超越了事件本身。根据2014年12月25日的合作框架协议，东方藏山将以收购物业产权和股权形式，收购万科旗下涉及一二线城市共计5个社区商业物业。据毛大庆介绍，这五个项目横跨北京、沈阳、苏州和东莞四个城市，其中东莞两个，其他城市各有一个，除北京外其余项目均已开业。

　　根据协议，东方藏山与万科拟签署资产管理协议与委托商业运营协议，以合资资产管理公司的形式共同建立社区商业资产管理平台，在负责各商业物业的资产运营管理的同时探索未来O2O、互联网金融等创新业务。

　　毛大庆透露，双方具体合作框架中，万科持股较少，东方藏山是大股东，万科将进行项目的营运、管理，并收取服务费。东方藏山有关人士表示，未来双方将全方位、多角度服务于商户和社区居民，致力于打造中国第一只社区商业REITs。

　　毛大庆称，不同于和凯雷、领汇、麦格理的合作，此次合作涉及到的规模和形式都更加多元化。“与领汇的合作还没落地，不便多说；和麦格理是单项目合作，不是资产包，也不是太大型的合作，因此跟东方藏山的合作更具有总结意义。”毛大庆说。

　　不过，金融界人士认为，做成一只成熟的社区商业REITs颇有难度。据广发证券测算，当前国内的商业地产除了写字楼的收益率略高于10年期国债收益外，其他商业物业的收益均低于10年期国债收益率，尚无法全面推行REITS，其中税收优惠缺失和法律制度不健全是两大主因。