中国购物中心逆势扩张 商业地产是宏观调控绿洲？

　　中国大型购物中心建设呈现逆势扩张趋势。

　　近日，《2014中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》（以下简称“报告”）在上海发布，根据该报告，虽然中国零售行业增速持续下滑，但购物中心建设依然较其他传统零售渠道保持了较快发展态势。

　　数据显示，目前中国已拥有近3500家购物中心，2014至2016年间，全球在建购物中心面积最高的20个城市中，中国城市占据13席位置，上海、成都和深圳位列全球三甲，在建面积分别高达330万平米、320万平米和260万平米。

　　零售行业整体形势依然严峻

　　尽管受到宏观经济形势不佳、零售行业受到互联网冲击等不利因素的影响，购物中心仍保持了较快的发展态势。

　　据德勤中国消费行业主管合伙人龙永雄介绍，目前中国已拥有近3500家购物中心，2014至2016年间，全球在建购物中心面积最高的20个城市中，中国城市占据13席位置，上海、成都和深圳位列全球三甲，在建面积分别高达330万平米、320万平米和260万平米。

　　而据中国购物中心产业咨询中心预测，从现在到2025年，还会有7，000家购物中心建成开业，届时大陆购物中心数量将超过1万家。

　　《报告》所提供的数据显示，近四年来，购物中心数量增速持续走高，2011和2012年保持15%的增幅，2013年增幅稍有回落，但仍有350家实现净增长。

　　中国连锁经营协会副秘书长武瑞玲认为，虽然优质购物中心仍集中于一线城市，但成本高企、市场饱和、竞争激烈和逐渐稀缺的零售资源迫使开发商转战二三线城市。相比传统的百货店、便利店、大卖场，购物中心在社会零售中的占比和贡献也会越来越出色。

　　武瑞玲称，随着中国城镇化的推进以及居民生活方式的转变，消费需求升级将会持续。由于购物中心具有强大的包容性，可以涵盖大部分的室内娱乐以及餐饮设施，因此购物中心的蓬勃发展不仅顺应了消费需求多样化的趋势，也是购物中心目前相对于电商平台的优势。

　　与此对应的是，零售行业整体形势依然严峻。

　　“近年来，一些地区商业网点已趋饱和，大小店铺总量过大、高度密集，导致全行业利润率下降，平均水平仅1%左右”，商务部驻上海特派员办事处特派员张国庆在一次论坛上作出上述表述。

　　此外，分析人士认为，目前国内行业面临的主要挑战包括市场饱和、增速放缓；成本上升、效益下降和来自电商的冲击等。

　　上海一家大型商场奢侈品商店工作人员告诉21世纪经济报道记者，即使是在南京西路等人气较旺的商圈，诸如奢侈品等“大牌”店铺的人气也不理想。

　　华润万家首席执行官洪杰认为，今年对中国快消品零售业仍将是艰难的时期，大多数企业会继续在转型的路上奋斗。他认为，从宏观看，社会经济增速放缓趋势不会有大的改观；从中观看，行业仍然处在消费转移的过程中；而从微观看，企业内部变革、创新面临巨大挑战。

　　面临结构性过剩

　　《报告》认为，商业地产是宏观调控的“绿洲”，在业内人士访谈环节中，大部分受访的地产开发商认为商业地产相对于住宅地产更具投资前景，但也有近半数受访者认同商业地产面临结构饱和问题，投资风险有所显现，投资有待结构性调整。

　　武瑞玲表示，商业地产的投资开发，以及消费需求演变，拉动了购物中心的快速增长。

　　以上海为例，根据德佑地产市场研究部监控的数据显示，2015年1月上海市一手商业地产共计成交28.62万平方米，环比下跌43.12%，同比上涨10.57%；成交均价23548元/平方米，环比下跌18.27%，同比上涨21.84%。1月上海市一手商业地产共计新增供应81.13万平方米，环比上涨22.63%，同比上涨165.86%。

　　早在2013年底，上海市购物中心总存量已经升至620万平方米，根据预计，2015年和2016年上海零售物业市场的年度供应量预计也都在100万平方米左右。

　　尽管呈现扩张趋势，但《报告》认为，在中国宏观经济增速放缓、租金和人工成本高企的大环境下，购物中心在过去高速增长时期被掩盖的缺陷也逐步显现，其中一个严峻的挑战是购物中心同质化竞争严重，部分商业地产在购物中心“井喷期”扎堆开发，导致了目前购物中心结构性过剩的状况存在。

　　银泰集团董事长沈国军也公开表示，各地纷纷兴建购物中心、产业园区，是比住宅更严重的一场泡沫。供大于求的现状很严重。

　　一个例子是，去年6月，由于不合理规划，造成资源浪费，杭州市发改委要求，杭州城北、城东新城暂时停止新增大型商业综合体开发，对商业综合体布局进行差别化调整。

　　因此，《报告》认为，购物中心项目的成功不仅需要核心目标市场与功能定位高度契合，而且要求在相应的规模、主题特色、业态组合以及品牌招商方面进行全方位的布局。