广州写字楼四季度空置率下降租金微涨 2015竞争加剧

　　据全球领先的房地产服务公司高力国际最新发布的研究报告显示，2014年，广州市经济表现稳健，全市GDP前三季度同比增长8.5%。第三产业增加值比重达64.7%，进一步表现出第三产业对全市经济的影响。其中，经济增长主要来自物流，零售以及金融行业。第4季度，广州甲级写字楼市场保持活跃，在有新增供应入市的情况下空置率持续下调。相应地，受到企业置换搬迁和扩张的影响，季内租金录得轻微上调。央行调息给写字楼投资市场带来一定利好，据广州市统计局，全市前11月固定资产投资同比上升14.3%。

　　与宏观经济表现相符，2014年广州甲级写字楼市场整体持稳健表现。全年共迎来173,466平方米新增供应，均位于珠江新城。截止至2014年第4季度，市场平均空置率约为21.5%；全年净吸纳量总计约22.3万平方米。第4季度，甲级写字楼租赁市场成交表现活跃，录得全市平均租金为人民币153.2元/平方米/月，较上季度有轻微上升。投资市场方面，本季度录得平均售价为人民币37,528元/平方米，呈平稳上升态势。

　　表1 广州市主要经济指标

　　图1 广州GDP增长率vs.全国GDP增长率

　　整体供应、需求及空置状况

　　高力国际数据显示2014年第4季度，全市仅有位于珠江新城雅居乐中心落成入市，提供约88,000平方米甲级办公面积。全市写字楼租赁市场整体库存截至季末为366万平方米，环比上升2.47%，同比上升4.97%。本季，广州写字楼市场需求保持活跃。季内净吸纳量达96,461平方米。甲级写字楼平均空置率环比下调0.6个百分点至21.5%。

　　2014年，金融/保险行业仍是广州甲级写字楼租赁需求的主要来源；招商信诺人寿、中宏人寿保险及中意人寿等保险公司在本地的扩张需求明显。来自信息科技及专业服务类企业租赁高质素办公物业需求同样活跃。在区域选择上，珠江新城和天河北-体育中心商务区是金融、贸易、信息科技、专业服务等行业企业首次进驻广州或置换搬迁的首选；得益于发达的专业市场、交通等基础设施发展，越秀传统商务区仍吸引众多物流、专业服务等企业进驻。本季度典型租赁成交包括：中国电信已预租越秀金融中心约12,000平方米办公面积，私人投资公司租赁广州国际金融中心约2,800平方米，屈臣氏食品饮料则选择租赁南丰汇约1,500平方米。

　　图2广州甲级写字楼市场供应量, 吸纳量和空置率

　　图3广州甲级办公楼实际平均租金和增长率

　　租金分析

　　截至季末，广州市甲级写字楼市场平均租金环比上升0.7%，同比上升0.3%，录得为人民币153.2元每平方米每月。越秀区和天河北-体育中心商务区由于发展最为成熟，区域平均租金均相对保持稳定，且有轻微提升。本季度越秀区写字楼平均租金与上季持平，为人民币119.0元每平方米每月；天河北-体育中心商务区平均租金环比上升1.6%，同比上升3.8%至158.8元每平方米每月。

　　琶洲商务区仍处于发展早期，甲级写字楼租金保持相对稳定，为人民币98.4元每平方米每月。珠江新城凭借区域的发展成熟，现有库存逐步消化，吸引企业从传统的商务区搬迁至此，本季珠江新城甲级写字楼录得平均租金人民币160元每平方米每月，同比缓升0.58%。

　　表2 2014年第3季度广州优质写字楼分区平均租金

　　售价趋势

　　2014年第4季度，广州市甲级写字楼无整售交易成交。然而，央行降息等政策利好促使市场买家入市，广州写字楼销售市场仍保持活跃。本季录得平均售价人民币37,528每平方米，包括保利克洛维广场等在售项目均录得一定中小面积成交。

　　展望

　　高力国际指出，2015年，世界经济预计将继续保持复苏态势，国内宏观基本面和改革因素将继续支撑中国经济保持中高速增长。广州市经济增长预计亦将维持平稳发展态势。良好的本地经济发展趋势和投资环境将继续吸引金融/投资/保险、专业服务、零售贸易等行业企业进驻，核心商务区优质办公物业预计将继续受以上企业追捧。得益于国内互联网购物、通信/电子器材等消费持续旺盛，来自通信/电子/信息科技、物流等企业需求预计将呈上升态势。

　　2015年，广州甲级写字楼市场将迎来大面积扩张，尤其是在珠江新城次级市场。预计77万平方米写字楼新增供应将落成入市，其中约70%位于珠江新城区域。新增供应的入市将促使竞争加剧，空置率面临上升。为吸引租户进驻，业主在前期预租或入市早期将在租金或免租期等方面提供一定的优惠。2015年全年写字楼租金或将下调，但全年平均下降幅度有限，约在2-5%左右。