从《2014天津零售业发展报告》观察津零售业发展趋势

　　在实体零售大量唱衰的2014年，天津的零售业发展到底是一枝独秀还是陷入低迷的大潮？天津市商务委员会发布《2014天津零售业发展报告》，从多种维度分析天津零售业现状以及天津零售业的未来发展趋势，借此给予天津零售业同行参考借鉴。　　 

　　天津零售业呈现全面发展新格局　　 

　　（1）天津零售商业市场潜力巨大　　 

　　与2014年全国频现关店潮的情况相比，天津零售业表现出强劲的生命力，2014年，天津利福广场闭门谢客、百货大楼停业整改。除此，2014年新开业商业项目达16个；天津海信广场2014年销售额16.1亿，同比下降0.6%；佛罗伦萨销售额21.8亿，同比增长28.2%；天津金元宝滨海国际购物中心销售额6亿，同比增长33.3%，在全国百货零售集体微增长甚至负增长的情况下，天津有如此成绩，零售市场总体环境优于全国。

　　天津的商业物业需求是需求最旺盛的市场之一，社会消费品零售总额及增长率、人均收入增长率均表现优秀，具有较强的消费需求和潜力，这也是近年来国际品牌加速在天津开店的原因之一。“只选好的、只做对的”是恒隆地产的运营理念，以打造精品购物中心著称，恒隆广场的入驻，也标志着天津零售商业水平进入一个新的阶段。　　 

　　2014年天津商业项目计划开业情况追踪　　 

　　2014年计划开业的26个项目中，未开业的项目有16个，已经开业（包括延期开业）的项目有10个，完成率达38%。

　　2014年计划开业的商业总建筑面积达573.09万平米，实际开业面积为109.2万平米，竣工率为19.05%。

　　2014年计划开业项目中，购物中心项目计划达成率为41.7%；城市综合体计划达成率为36.4%；商业街区达成50%，奥特莱斯未开业。　　 

　　2015年天津计划开业商业项目一览　　 

　　天津过去三年新开业的购物中心数量达 22个、体量超过260万平方米，尽管未来新开业项目增速有所放缓，但预计到 2016年年末仍将有接近110万平方米的购物中心陆续开业。

　　资料显示，2015计划开业的商业项目达到了46个，比2014年的26个多出了20个，从计划上看数量是增多了许多，但是其中有部分项目为2014年计划未完成的项目。　　 

　　（2）滨海新区零售商业发展势头强劲　　 

　　全国零售品牌向二三线城市下沉，不少品牌首次入驻天津也恰恰印证了这一点。随着恒隆广场的开业，近四百个国内外知名时尚潮流品牌将入驻恒隆，其中，近百个品牌是首次进入天津，餐饮类首进津门品牌更是达到60%，炉鱼、新石器烤肉、滇草香、度小月、查朵、泰莛、鱼酷等，汇聚成特色的美食餐区。快时尚品牌NEW LOOK首店落户天津恒隆广场、I·T OUTLET入驻天津佛罗伦萨小镇购物中心、ZARA、ZARA HOME滨江道圣奥店新店开业。

　　天津本地的品牌扩张显现出向滨海新区发展的趋势，近几年，随着天津的商业飞速发展，市区基本形成了以和平路—滨江道—南京路为核心，老城厢东马路、小白楼、友谊路、奥体等次级商圈为辅的商圈格局。城市中心型商圈集中，随着滨海新区经济持续向好、城市配套不断完善，如今，越来越多的城市居民看好新区，滨海新区商圈的商业潜力日益凸显，按照此前天津市的规划,滨海新区将培育新建空港经济区商业中心、滨海高铁站商业中心、滨海旅游区商业中心、东疆港区商业中心等多个新兴区域和人流密集区域的商业体,以及提升改造大港城区、塘沽老城区、西部新城、胡家园、汉沽新城等已有商业规模。这也意味着,滨海新区的商业氛围将全面升级。

　　现在，已不少商业项目选择在滨海新区落户——永旺梦乐城滨海店；燕莎奥特莱斯、SM天津滨海第一城落户空港经济区；万达集团将在天津滨海新区打造该区域最大的购物休闲娱乐中心；2015年1月4日，天津三家商业物业同一天开业——宝龙国际、友谊商厦（汉沽店）、泰达时尚广场，皆位于天津滨海新区，在2015年计划开业的46个商业项目中10个位于滨海新区，零售商业在滨海新区表现出强劲的发展势头。　　 

　　（3）零售商业与旅游、休闲娱乐、餐饮业态高度融合　　 

　　不难发现，近两年购物中心为了转变当前同质化竞争的处境，纷纷提高了儿童业态整体占比，引入儿童体验元素，以吸纳更多的家庭客群。天津水游城的“旺仔岛迷你火车”、大悦城的“美儿乐钓鱼池”、彩悦城的“水上游乐设施”、旋转木马、中原麦购时代广场的“哈你运动馆”等儿童游乐设施纷纷搬进了本市的各大购物中心。

　　除了儿童业态，餐饮对零售商业而言也是炙手可热，现在购物中心的餐饮可谓是一片艳阳天。在一大批高端餐饮关门、转型的过程中，经济实惠、方便快捷的大众化餐饮以及特色餐饮进一步得到市场认可和欢迎。相关数据统计，2014年特色餐饮共开店总数为39家，其中，海底捞共开店8家，徹思叔叔开店6家，炉鱼开店5家，探鱼开店11家，绿茶也在年内拓展了10家新店。滇草香、度小月、查朵、泰莛也在2014年首进天津恒隆广场，在餐饮业发展的带动下，零售业态营业额大幅提升，对购物中心起到不可忽视的客流拉动作用。

　　2014年年末，百货大楼开始着手进行全面转型。转型之路分三步走，第一步：大力引进“快时尚”品牌，目前已经进驻品牌有“优衣库”、“无印良品”等，后续一层将有1000平米的区域全部改组为快时尚品牌；第二步：加快引进时尚快捷“酷餐饮”，一、二楼及各楼层其它区域，陆续在传统百货品牌间穿插时尚餐饮，加强卖场的整体体验感；第三步：整体三层，拿出一半的面积做主题儿童乐园，打造天津市场高端体验式全景儿童娱乐、教育乐园。

　　（4）不同类型购物中心呈多样化发展趋势

　　天津商业地产发展进入黄金十年，大型商业综合体纷纷开业，但同质化发展弊端开始显现。各种类型购物中心逐渐摸索着找到自己的定位，在各自的区域内大放光彩。

　　以大悦城为代表的城市中心型购物中心，因其有利的地理位置和交通条件、定位年轻时尚潮人的基调、特色多样的餐饮入驻、注重体验的差异化营销策略以及线上自媒体的个性化运维等因素吸引了全市的消费者，2014年全年客流超2000万，日均客流登上5.5万高点；全年销售额突破20亿，同比增长54%。城市中心型的称号大悦城当之无愧。

　　西青区永旺梦乐城是2014年年初开张纳客的，如今成了市民购物消费的又一新去处，尤其吸引大寺、梅江等周边区域的居民前往，开业仅半年，永旺购物中心周末单日客流量即突破三万人。地处新城区与城市中心结合的区域，既覆盖周边社区居民，又利用周边交通便利的优势起到了外延扩展的作用，吸引不少城市中心居民前往，辐射范围更广。

　　发展社区商业是破解商业综合体项目出现同质化现象的又一出路。本市已形成多个较成熟的社区商业，河东区的万达商业广场，红桥区的水游城等等，他们的选址并不占优势，但定位都以服务区域消费者为主，发展势头一片大好。红桥区水游城周边社区将近30个，常住居民15万人以上，目前商场客流量主要以周边居民为主，常态流量保持在一万五上下。

　　受购物中心以及电子商务的双重挤压，百货商场和大卖场昔日的优势已经逐渐弱化，逐渐占据市场份额比重的正是这些购物中心，不同类型的购物中心呈多样化的趋势发展。　 

　　（5）多样形式的“便利店”迎来春天　　 

　　2014年12月31日，易买得在天津的五家门店正式关店停业，进入天津市场将近10个年头的易买得自此撤出天津。

　　其实，不仅仅是易买得，近几年中，多家外资大卖场在华经营均面临巨大压力。2012年，家乐福、沃尔玛、乐购等外资零售巨头纷纷在华收缩开店计划。2012年底，家乐福在中国现有店铺销售额同比减少6.1%；即使在刚刚过去的一年中，乐购也易主成为华润“家庭”的一员……人力成本、租金成本、能耗成本、物流成本、管理成本层层叠加，单店业绩却在周围蜂拥而至的新店环绕下渐渐缩水。对于外资连锁大卖场而言，单一业态逃不出利润下降的噩梦，多业态则缺人缺经验；与此同时，集权导致本土化不足单店反应迟钝；此外，自有物业和兴建配送中心拖累现金流，轻资产则难以构建稳定迅捷的供应链。这些“通病”纷纷导致了外资大卖场难以摆脱发展颓势的最终命运。

　　就在这样的背景下，一些贴近社区、重点服务于周边1.5-3-5公里范围内消费者的零售业态得以生存发展，“最后一公里”和“10分钟内抵达”发挥效应。

　　7-11自2009年首次进入天津至今，门店数量已达到70家，以每年平均14家的速度扩张。从2013年开始，京东、圆通、韵达、城市100、顺丰等电商和物流企业都纷纷开设快递自提柜，向社区、大学校园、地铁站点等区域布局。顺丰开设“嘿客”社区便利店，居民在这些便利店里不仅能收发快递，还能买到“顺丰优选”网站上的各色商品，顺丰通过线下门店抢占“最后一公里”。实体商业和电商纷纷落脚于这种新兴的商业形式上，过去不成熟的业态现在都在慢慢适应新的消费需求，各种基于“便利性”需求的服务手段逐渐得到发展。　　 

　　（6）第三方服务业推动零售商业发展　　 

　　在电子商务的冲击下，越来越多的传统零售商业开始尝试转型或试水网络销售，一种新型行业也随之应运而生——依附于微信、APP等O2O手段的第三方服务业，随之而来的技术服务、信息服务、物流服务、互联网金融服务等也都推动着零售业的发展和业态升级。

　　大数据时代的到来，也催生了从事数据掌控、数据交换、数据分析的企业的出现，并衍生出数据设计、数据制造、数据营销等新产品或服务。

　　传统零售试水电商是自我创新的一方面，另一方面，百货商场调整业态向购物中心方向发展，加强运营提升服务水平，从前期项目定位到项目中期的招商代理以及开业后的运营管理，第三方咨询公司在这一过程中也起着不可忽视的推动作用。

　　服务的衍生功能给零售业带来了发展，创新的业态形式支持、推动着零售业升级，第三方服务业创造的价值不仅仅体现在自身行业的发展壮大，同时也为零售业的业绩增长创造价值，二者相互促进，这必将成为零售业与服务业未来发展的趋势。　 

　　（7）各业态典型商业项目案例　　 

　　传统不传统：乐宾百货　　 

　　乐宾百货位于最繁荣、最具商业气息的滨江道与南京路交口，核心和交通的优势使其聚集了众多消费者。

　　频繁的打折促销活动，大力度的减价手段，使得乐宾百货成为了很多消费者逛街购物的首选商场。乐宾百货定位清晰，美食聚集地、生活大卖场、品牌大本营是它对自己最恰当的评价，最大的特点也是品类齐全，且有适合各个年龄阶层消费者的商品。

　　乐宾百货硬件设施齐全，例如二楼观光电梯旁和六楼中厅分别设有自助手机充电器，为购物的顾客解决了突发的麻烦。在一楼咨询台处，还提供婴儿手推车和爱心伞租借服务，方便消费者带着孩子购物和解决消费者遇到雨雪天气的出行难题。

　　去年一年，各大商场纷纷尝试O2O模式，乐宾百货在百货商场中表现出不俗的成绩，利用微信手段举办各种线上线下结合的活动，VIP抢先购、线上抽奖、线下兑换等活动增强了客户粘性，为商场带来更多的客流与销售业绩。　　 

　　服务领跑：海信广场　　 

　　经过了“天津商业质量发展年”之后的2014年，是天津百货行业提升细节、淬炼服务的决定性一年。“蕴高端于服务，精致、订制、专属、尊享”，凝结了海信的服务文化。在这一年的时间里，天津本地的百货商场面对整体大环境的严酷以及各种新商业模式的挑战，为应对挑战传统百货店都做了许多尝试。其中天津海信广场以优秀的服务拿下了天津市2014年度最具人气百货榜首。

　　天津海信广场聚集了国内外顶级时尚品牌，是天津顶级时尚的代名词，多年来，它的高端时尚之美使众多精英人士在此驻足。海信广场为时尚人士提供温情导购、代客泊车、礼品递送、会员沙龙活动等多项高品质专属服务，让购物者在领略时尚之美的同时，也享受到尊贵的服务、高端的生活方式，是当之无愧的顶级百货店。海信广场推崇品位与格调，不仅让消费者能够欣赏、购买到名牌，还能够培养消费者对名牌的理解，提升自己的品位。　　 

　　城市中心购物中心典范：大悦城　　 

　　天津大悦城全年客流超2000万，日均客流登上5.5万高点；全年销售额突破20亿，同比增长54%——天津大悦城用一份满意的成绩单向2014挥手告别。

　　继2013年9月27日天津最文艺的街区“骑鹅公社”在大悦城北区5层成功开街，骑鹅公社二期“神兽寺街”于2014年9月29日魔幻亮相，“骑鹅公社”总建筑面积达3500平米，累计60家店铺，稳居天津最创意潮地。

　　骑鹅公社不仅开创了购物中心原创设计街区的先河，同时可持续的集装箱铺位、低租金高抽成的经营办法和文艺独立的氛围都是吸引大批年轻人加入的关键因素，使得骑鹅公社成为商业创新、可复制的创业孵化器。

　　在这片文艺青年的地界，销售月坪效超越市场同类店铺的收益水平。更值得一提的是，骑鹅公社的开启拉动全馆客流增长10%，带动18-25岁年轻部分目标客群增长30%，有效提高整体客流量和品牌媒体曝光量。

　　2014年9月27日天津大悦城疯抢节单日客流15.7万人次、销售额1.5亿，再次刷新全国购物中心单日销售额最高记录。

　　大悦疯抢节与垂直电商的平台和渠道的共赢合作，在社交媒体的推广，联动体验以及线上分享，都突破了购物中心的传统营销和销售模式，大悦城携手阿里巴巴旗下两大品牌——天猫和淘点点，实现全场支付宝支付，通过手机淘宝申请天津大悦城电子会员，不仅提升了实体商业的终端体验和支付效率，增强了目标客群对大悦城品牌的忠诚度，同时推出大悦城APP，实现由有限空间向无限空间的转型，继续创造传统零售业态的全新经营模式。

　　大悦城一条清晰的营销思维：立足年轻时尚潮人的基调，以源源不断的创新元素和跨界行为，成为吸引粉丝的密钥，同时微博、微信、APP等自有媒体进行个性化运维，最终达到粉丝营销的最优目标。　　 

　　跨区域型购物中心典范：天津永旺梦乐城　　 

　　中北镇坐落于传统观念的城郊结合部，位于外环线西青区境内，本是商业的荒芜之地，但永旺梦乐城在此开创了商业的梦幻之旅。中北旺商业广场是西青区现代服务业重点项目之一。该项目北临即将开通的地铁二号线曹庄站，并与地铁站以天桥相连，方便游客往来；南挨曹庄花卉市场，游客在享受自然风光的同时还可以逛商场、看电影、餐饮；东面是外环线，交通便利；西面是一条新修的万卉路，气势宏伟的钢架桥横跨在南运河上，方便住在镇里的百姓来此购物。中北旺商业广场在选址上占尽了天时、地利与人和。

　　永旺梦乐城购物中心旨在为顾客提供集“购物”、“娱乐”、“地区社会”、“环保”四种功能于一体的一站式服务，激活社区，并为顾客带来更高层次的满足。

　　为了给顾客带去新鲜的感动、方便而愉快的购物时光与丰富优雅的生活体验，永旺梦乐城购物中心将两家以上的核心店铺通过专卖店商业街连接的“两核一街”型购物中心。将大型专卖店和GMS(综合超市)通过专卖店梦乐城方式连接，如此一来，便能将专卖店灵活的营业时间和GMS的便利有机地结合起来，营造出充满魅力的空间。同时，永旺梦乐城充分利用基于丰富经验及实绩的销售能力和网络，招揽市场嗅觉敏锐的服装品牌、极具话题性的餐厅、最前沿的服务业等，构建起独特的租赁模式，使购物中心时尚潮货、生活杂用、餐厅、娱乐、服务等各类生活风景一应俱全。为配合顾客纷繁芜杂的目的需求，使顾客能身心愉悦地享受购物，永旺梦乐城通过对承租商的搭配组合进行缜密计算，始终向顾客提供多种价位的商品。　　 

　　新气象 新风尚：恒隆广场　　 

　　恒隆广场一向以精准的商业定位著称，天津恒隆广场着眼中高端商务圈层与主流时尚人群，提供丰富多元化的品牌组合，以配合消费者的需要。着力邀请之前未在天津市场出现过的品牌入驻，为消费者缔造与众不同充满吸引力的购物体验，展现出深厚的文化内涵与艺术品位，引领消费者全新精致的生活态度与高品质的生活方式，2014年9月份天津恒隆广场的开业，为和平路商业街带来一股全新的时尚与潮流气息。

　　天津恒隆广场拥有很大数量的独有品牌，这些品有些是首次进入天津的，有些是在天津还没有开出它的特色店和旗舰店，这部分占到整个mall一个相当的比例，给消费者一个全新的感受。恒隆对mall里面空间的打造和使用，包括良好的品牌组合，高品质服务带来的购物体验，都给和平路商业街带了全新购物体验风潮。　　 

　　奥特莱斯独领风骚：佛罗伦萨小镇　　 

　　在2014年的十一黄金周，数据显示武清佛罗伦萨小镇成为京冀游客在天津的旅游购物首选，日均客流7万人次，日均销售1800万元。2014年全年销售额达到22亿元。

　　佛罗伦萨250家左右店铺中，一共有11家空铺，9家未开业品牌，空置率不足5%，而业内在商业项目通常可接受的警戒线为10%。

　　在中国本土化的奥特莱斯，餐饮比例也越来越高。而小镇内的只有12家餐饮品牌，并且多在角落的位置。中午时段，肯德基、必胜客、吉野家、COSTA COFFEE、赛百味等几家知名连锁餐饮人流旺盛。

　　在地理位置上因紧邻京津城际铁路，靠近京津塘、京津高速等便利的交通网，吸引了不少坐车、自驾的京津冀消费者。不仅人流旺盛，在提袋率佛罗伦萨小镇也表现突出，将近80%。

　　拥有CK、Guess、Jean Paul Gautier等世界级顶级品牌的代理权，强大的品牌资源使其能直接与顶级品牌的总部合作，而不是通过中间代理商合作。通过与品牌总部合作，能拿到低至3-5折的折扣，库存不足时直接从国外补货，补货速度快且保证货品的尺码和颜色齐全。注重客户体验和管理，与客户建立互动交流机制，定期策划有特色的促销活动，聚集人气，培养自己的粉丝群。面向中高端消费人群，平日以天津消费人群为主，节假日以北京客源为主，形成多级客群梯度，并利用价格区分，满足不同消费者的需求，以带来销售增长。

　　以新型商业模式和独特的人文环境，广泛吸引京津冀人群前来消费，打造京津精品商业名城，带动武清“城铁商圈”的形成，是武清乃至天津现代服务业发展的一大亮点。