香港海港城、成都IFS不增加餐饮娱乐业态背后的秘密

　　2015年1月15日，九龙仓内地首个大型商业地产项目成都国际金融中心（简称成都IFS）开业满一年，营业额增长3.5倍。

　　九龙仓集团副主席、执行董事李玉芳在接受21世纪经济报道记者采访时表示，商场的经营之道，不仅仅是业主与租户之间、业主与客户之间的关系维护，还有方法、细心与执行力。李玉芳透露，2015年九龙仓在内地投资物业预计有30%的租金增长，5年之内，希望内地投资物业的营业额占集团总量的30%以上。

　　不尝试O2O

　　成都IFS营业额今年预计还将增长50%。但与内地其他商业中心争做O2O不同，李玉芳表示，成都IFS将不会尝试O2O。同时，与万达以及其他商业地产经营模式不一样的是，成都IFS餐饮比例不多，规划只有15%－18%。

　　成都IFS总投资160亿元，总体量60万平方米。该项目地块是2007年9月，九龙仓以单价8800万元／亩、总价72.4亿元的天价竞得。当年九龙仓在内地的投资额不到集团总资产的5%，但李玉芳透露，“5年后内地资产要占到集团资产的50%”。九龙仓中国置业有限公司营运总经理侯迅此前透露，成都IFS吸引了包括Burberry、Chanel、Coach、Dior&DiorHomme等国际一线品牌入驻，其中近90个品牌是第一次到成都或者西南。

　　成都IFS没有像万达广场一样“去服饰化”，也没有遵循内地购物中心“5：3：2”的业态黄金分配比例。成都IFS的业态比例，大约80%是零售，15%是餐饮，5%是娱乐。其中连卡佛百货租赁面积近8000平方米，Great超市超过4000平方米，UA影院也达3000多平方米，冰悦滑冰场1900多平方米。

　　与海港城一样，成都IFS有20%是顶尖的奢侈品牌，50%都是中高端品牌，剩下30%是潮流时尚品牌和餐饮、娱乐。

　　成都IFS租金最高的店铺是1800元/平方米/月。侯迅认为，商场的租金和面积没有多大的关系，反而和业态分布很有关系。一般情况下，服装的租金会相对高一些，影院、超市的租金相对偏弱一些。

　　李玉芳透露，香港海港城，只有15%是餐饮，为什么不做那么多餐饮？因为餐饮有很多的抽风系统，消费时段也很固定，如果把最好的地点留给餐饮，就会对人流气氛有影响。既然成都IFS是香港海港城的翻版，那么餐饮占比也将控制在15%，最多18%的比例。

　　李玉芳介绍，九龙仓有一个专门的团队研究怎么帮租户做生意，比租户想得更细致，更关注流行资讯；还有一个管理vip客户的团队，“我们要做的其实是处理好租户、客户几方面的关系”。李玉芳说，“例如chanel有一款背包是爆款，如果世界各地的主流店铺都有，而海港城这家店却没有，我们就会去提醒他们。”九龙仓做商业的经营之道就是积极管理，运营文化是细致化，做到见微知著。

　　2017年之前落成5个IFS

　　2014年九龙仓中报透露，香港海港城从2003年至2013年，实现每年营业额复合增长率为16.9%，累计升幅达4倍。而第一个在内地落成的国际金融中心—成都IFS，也将朝着这个目标打造。

　　九龙仓将在全国复制海港城，有一个“2017年之前落成5个国际金融中心（简称IFS）”的计划，分别位于成都、无锡、重庆、苏州和长沙，5个IFS的总建筑面积为203.1万平方米，商场和写字楼分别占集团已落成项目的24%及59%。其中继成都IFS和无锡IFS已于2014年开业，重庆IFS和苏州IFS将于2016年开业，体量最大的长沙IFS计划于2017年开业。

　　其中重庆、长沙IFS是有商场的大型综合体，而苏州、无锡IFS仅是写字楼。李玉芳称，选址做商场需要很多时间做调研。像香港海港城，一个重要的指标是做游客生意。

　　李玉芳表示，九龙仓长期战略还是稳步进取，并有基础和资本去充分运作。首先，九龙仓做大型商业与万达有着不一样的选址标准，要在最核心地段，建shoppingmall；其次，九龙仓在住宅投资开发方面，也将遵循货如轮转的规律，不断投资买地；再次，九龙仓的商场都是自有团队直接管理，并且可以随时因应市场调整租户比例、业态等。