地产行业变革 开发商纷纷求变应对时移世易新常态

　　兵无常势，水无常形。当变革在整个地产行业中开始酝酿和发酵之时，置身其中的开发商亦开始纷纷求变，以应对时移世易的新常态。

　　据观点地产新媒体了解，总部位于北京的远洋地产已经确定了2015年为四元业务战略元年。公司将在此前的住宅、不动产和金融三个业务板块外，新增加客户服务业务。

　　远洋地产内部人士对观点地产新媒体介绍，远洋地产已进入第四步发展战略规划期，在第四步发展战略阶段，为适应未来产业竞争，远洋选择“全地产视角”作为自己的总体要求，构建包括住宅开发业务、不动产开发投资业务、客户服务业业务、房地产金融业务在内的四元业务格局。

　　“远洋会围绕房地产主业，将服务于客户的持续产品收益做为集团收益贡献主体之一，通过投融资增强自身的服务能力，进而加速集团成长。”

　　除此之外，为了更好的进行四元业务发展，远洋也会恢复此前撤销的区域事业部制。

　　交银国际分析师谢骐聪在接受观点地产新媒体采访时分析称，“现在很多内房股都遇到了瓶颈，可能涉及规模、利润率以及盈利模式等。他们需要不断做出自我修正并挖掘新的机会，以冲过这个阶段。”

　　扩业务

　　此次被远洋地产提上战略高度的客户服务业务，并不是行业内特别陌生的概念。据远洋地产相关人士对观点地产新媒体介绍，客户服务应是涵盖物业服务领域，并在此基础上衍生出其他一些“创新服务形式和业务模式”的板块。

　　事实上，自从去年深圳地产商潘军将旗下物业板块以彩生活之名，从地产平台花样年中成功分拆上市后，物业管理这个此前不被重视的领域即成为行业内关注的焦点之一。

　　彩生活的商业模式简单表述即是传统物业管理+工程服务+社区增值服务。加之潘军在风起时为彩生活插上了一双互联网的翅膀，让这家在上市前收入仅有5000多万的物管公司市值冲高至50多亿，成为资本市场的新欢。

　　谢骐聪对观点地产新媒体分析称，物业管理这个行业目前尚未出现实力和规模较大的公司，进入门槛较低，是一个可以挖掘的方向。“这个市场比较分散，现在排名前100的物业管理管理公司，市场占有率才仅有6%左右。进入门槛低，基本不用投入太多。”

　　他认为，远洋地产越早进入就可以越早圈地占位。“不过这个行业还是需要规模，可以实现规模效应。即使进行新的扩张和收购，也不会增加太多固定投资。”

　　另外，谢骐聪认为，远洋地产还可以在介入物业服务领域后，建立大数据平台，以此收集客户资料，可以在诸如理财销售等衍生领域挖掘更多机会。

　　高通智库研究员李丹则认为，远洋地产未来的物业管理模式应是会和彩生活有一定区别。毕竟远洋地产历年来在高端住宅市场累积的客户，和前者所面向的普通客群有所不同。

　　“高端客群的需求跟刚需客户还不一样，远洋可以在深度挖掘客户特性和需求后，进行产品开发。”李丹还对观点地产新媒体强调，在传统的物业服务基础上，远洋地产需要在社区商业、社区金融等衍生领域进行创新。

　　此外，物业管理行业的高毛利或许也是远洋地产所渴求的。以彩生活为例，这家公司近两年的毛利率可达61.6%和79.6%，增值服务的毛利率更是连续三年超过90%。

　　相反，远洋地产的毛利率近年来则呈下降趋势，根据公告，公司2013年末以及2014年中该项指标录得的数字分别为24%和20%。远洋地产高层在业绩会上几次声明毛利率已经见底。

　　调架构

　　在进行业务领域扩展的同时，远洋地产还会对目前的区域架构进行调整，恢复区域事业部。

　　远洋地产早在2009年到2011年成立了天津区域事业部、北京事业部、东北事业部以及商业地产事业部。而在2012年3月，公司管理架构出现改革，由原本的三级架构变为二级架构，即“集团直接管辖城市公司”。此时，远洋地产的北京事业部和东北事业部以及天津事业部均被撤销。

　　经历两年的“去区域事业部化”运营后，远洋地产在2015年再度提出“新战略”，为顺应市场发展，进行组织保障体系优化，从而对目前的管理架构进行调整。

　　远洋地产内部人士对观点地产新媒体解释称，“从架构的形式上来看，似乎是恢复了此前的“区域事业部”，而本质上却又完全不同。本质上来看，组织调整是为了形成业务化、扁平化、柔性化的组织系统，建立纵横共存的业务运营事业部、决策支持/共享职能中心，以此应对市场结构变化。”

　　李丹对观点地产新媒体分析称，此次调整之前，远洋地产采用二级架构，决策权在集团总部。而目前整个行业都在变化，市场发展太快，总部需要更快地来做更多地决定。效率降低和决策失误的概率提升，因此必须做出改变。

　　“组织架构扁平化以及向区域放权是目前行业的趋势，而事业部制则是这种情况下较为理想的架构，可以提高效率以迅速应对市场的多变。”

　　据了解，在行业内有相当示范作用的万科集团，去年开始即在对组织架构进行扁平化调整，目的是进一步将总部权力向区域公司、一线公司下放，使区域公司未来将拥有更多的决策权。

　　郁亮认为，进一步削减总部职能，放权给区域公司，实现区域总部实体化，这样的管理平台能够为3000亿元之前的万科提供架构支撑。

　　谢骐聪亦对观点地产新媒体表示，调整区域架构对于公司冲刺规模亦有相当作用。“以碧桂园为例，这家公司即是在做了调整后，成为了千亿级别的公司。”

　　新战略

　　虽然并未正式对外公布四元业务战略，但远洋地产内部人士已经开始向媒体披露过相关消息。

　　远洋地产战略发展部副总段涛接受媒体访问时透露，在“新战略”确立前，远洋用了一年多的时间，进行内外部环境研究、梳理与反思、各层级反复研讨、求同存异，直到近期，获得董事局通过。

　　据称，目前“新战略”尚处在内部宣讲，理解与共识达成以及组织匹配阶段，预计在公司2014年度报告披露后会有正式的发布。

　　事实上，四元业务被提上战略层面之前，远洋地产住宅+商业+房地产金融的“三驾马车”理论亦不是太久之前的事情。而以公司目前交上的成绩单来看，商业和房地产金融始终没有做到能够和住宅并驾齐驱。

　　自2007年转战商业地产以来，远洋不仅成立了商业地产事业部，还把商业地产作为远洋地产另外一个重要战场，并曾宣称会在2015年实现10个购物中心入市。

　　如今来看，虽然牵手香港太古地产的发展模式获得了业界的好评，但细数远洋地产近几年在商业地产领域的发展，也仅有北京颐堤港、天津远洋未来广场以及成都远洋太古里被人熟知。

　　至于房地产金融方面，虽然较早确定了港股上市的附属公司盛洋投资作为房地产金融平台，但该平台也是在最近一段时间才比较活跃。一位长期跟进远洋地产的港股分析表示，远洋地产在该领域并未有太令人信服的成绩。

　　除却商业地产和房地产金融，远洋地产也是国内较早开始进军养老地产的。远洋地产与美国最大的养老运营商Emeritus合作开发的养老地产项目“椿萱茂?凯健”已于2013年7月正式投入试营业。

　　不过提及在养老地产方面的尝试，远洋地产的人士一直强调目前尚未有成熟的盈利模式以及成功经验可以分享。鉴于目前行业内对于养老地产都属于摸索阶段，对于远洋地产也不能过分苛责。

　　综合上述分析不难发现，已经开始要谈论四元业务战略的远洋地产，其三元架构并未得到充分发展。

　　“远洋在此之前的一些多元化探索可能有无意识的因素在里面，但四元战略的提出应该是感受到了目前形势的压力。即使此前并没有在商业、养老或者金融方面有更多成就，远洋地产未来迫于压力也会在四点中寻找一到两个点来重点发展。它的资源不能支撑其进行四元并重发展。”李丹称。