远洋地产傍“大哥”绿地首进南京 合作收购成“进城”攻略

　　频频现身南京土拍市场皆无所获的京城房企远洋，如今却于无声无息中迎来了金陵首秀。

　　3月9日，有消息称，绿地今年1月21日拿下的江宁东山G98地块案名定为“远洋绿地雲峰公馆”，项目将由绿地和远洋地产联合开发，双方各持股50%，其中，远洋负责该项目的操盘。

　　虽然远洋地产在接受观点地产新媒体采访时表示，在公告刊发之前不会就此事置评，但目前这一消息已得到绿地南京公司内部员工的确认。

　　实际上，正如其他“砸钱”进入南京的房企，远洋对于南京市场也可谓是觊觎许久。尤其是自去年年末以来，远洋已经成为了南京土地市场的“常客”。然而，频频现身却多次“败北”的远洋，落子南京一事更是迟迟难以成形。

　　不过，随着是次傍上“大哥”绿地，远洋的金陵一梦终究还是成为了现实。而更进一步来看，在南京地价水涨船高的情势下，合作和收购已经成为了越来越多外来房企“进城”的攻略。

　　高地价下的“金陵”攻略

　　据了解，江宁东山G98地块由绿地在今年1月21日拿下，彼时该地块共吸引了保利、招商、绿地、旭辉、中航、盛骏创富6家房企报名。最终，绿地经过2轮竞价便将该地块收入囊中，成交价3.4亿元，楼面价6336元/平方米。

　　资料显示，G98地块为江宁区高新园区城东路以西、L组团以北地块，出让面积21464.28平方米，挂牌起始价达3.35亿元，地块规划要求90平方米以下的户型要占50%以上。

　　然而，拿地不足两月，开发商随即公布了该项目的案名为“远洋绿地雲峰公馆”，按照开发商的规划，项目总共预计有580多套房源，预计6月公开售楼处，10月首开，并精装交付。

　　对于绿地在该项目当中引入远洋，南京知名地产评论员尹霄飞指出，这或许与当前绿地本身的策略不无关系。

　　据其透露，绿地已将原来的苏南和苏北公司进行了合并，而在绿地的战略中，扩大规模依旧是重中之重。

　　“远洋和绿地都是求规模的，绿地现在也是一个‘快销’公司，毕竟是想迅速在南京把规模做大。现在绿地野心也丰富了一些，以前在商业方面做得比较多，现在纯住宅的项目也不少。”尹霄飞称。

　　实际上，通过参股合作来扩大规模正成为越来越多房企的共识，而在南京市场，保利和朗诗的多次合作就颇有典范意义。

　　不过，在土地供应充足的南京市场，远洋最终借道合作曲线入宁也反应出当前房企普遍面临的地价过高问题。

　　“现在南京土地的成本还是比较高的，南京国土局为了控制好供地节奏，不让早前拿地的开发商被套，土地价格都是在稳步往上走的。”尹霄飞对观点地产新媒体指出。

　　以河西南为例，其2011年成交的首幅宅地楼面价为4752元/平方米，时过两年后，正荣取得的河西南G63地块楼面价已飙升至13419元/平方米。而河西目前最新公布的地块楼面起始价已在12000元/平方米。

　　在此背景下，除了豪气十足的闽系房企外，多数开发商进入南京最终还是选择合作或收购等更低成本的形式。

　　其中，佳兆业在2014年初以9亿元收购南京奥体建设旗下奥信曲线入宁；而随后，龙湖地产接手中冶地王分拆地块后也借此布局南京。此外，旭辉在首入南京后，亦牵手“地头蛇”银城。

　　远洋地产华东生意经

　　牵手绿地江宁项目，也意味着远洋在华东市场的棋局中又多了一个棋子。据远洋2014年半年报显示，其在华东已布局上海、杭州、黄山和镇江，共计10个项目。

　　从远洋的华东发展路径来看，似乎也能窥见与多数房企类似的经营选择策略。一般而言，当房企新进入一个城市，在土地成本较低，并且有实力拿地的情况下，多数会选择自己主导开发；而一旦成本高昂而又实力有限，开发商则会选择引入合作方。

　　这一点在远洋华东的布局上体现得尤为明显。据了解，2007年10月，远洋地产携北京莱福建设有限公司以22.26亿元联合竞得“杭一棉A、B地块”，以一种大气的方式宣告正式进入杭州，并由此开启了远洋地产深耕长三角的序幕。

　　而一个月后，气势逼人的远洋地产再次斥巨资43亿余元出手拿下了杭州城北另一“重地”——杭州运河商务区地块。至此，进入杭州市场并不算早的远洋地产，却因手握两大“重量级”项目而受到市场关注。

　　不过，早在拿地之初，远洋地产即意识到，如此庞大的项目，单凭其一己之力难以支撑整个项目后续的开发及运作。据透露，为了发展该项目，远洋一直在积极物色在杭州拥有强大资金基础和业务架构的策略伙伴。

　　其后的2011年初，绿城联手浙江铁投各自出资9.23亿，分别获得远洋大运河商务区24.5%股份。此后，远洋、绿城以及浙江省铁路集团各自持有51%、24.5%、24.5%权益。

　　而合作之后，项目操盘权本是归远洋所有，却在后来一度交给绿城。直至去年融绿收购甚嚣尘上之际，担忧大运河商务区地块即远洋公馆沦为孙氏绿城的牺牲品，远洋才将其购回。

　　从单枪匹马闯“杭城”，到与绿城为伴，再至今日的单打独斗，远洋早借助绿城的跳板从昔日的初出茅庐摇身一变为“老江湖”。

　　透明售房网数据显示，2014年远洋以31.86亿元的销售额位居杭州市场第六，排在其前面的有绿城、万科、滨江、融创等房企，而其远洋大河宸章和大运河商务区已分别收获了12个亿和16个亿的销售额。

　　不过，相比于在杭州市场的成功，远洋在上海则显得更加“低调”，并且与在杭州市场的策略不同，远洋在上海的发展更多是凭借一己之力，其当初进入上海也被认为是示范效应比赚钱意义更大。

　　在接连吞下多个高端项目后，远洋在上海的战略也在近期发生转变，其产品结构正逐步向以刚需及改善型客户为主。