惠州 你被万科、合生、碧桂园等房企狠心抛弃了吗？

　　2015年第一季度最后一个月，三月惠州，木棉花怒放出妖艳的红。很多生活在这个城市中的人却并未觉察到这次隐秘而危险的变化：一场若隐若现而罕见的忧虑正在汹涌而来。

　　时光回溯到十年前，这个刚用了十年时间来消化上轮房产泡沫的城市，房价开始爆发新一轮的上涨！

　　而在去年此时，这个行业开始发出严重预警，惠州本土最大开发商光耀集团骤然爆出资金链断裂！

　　这个近两年新房供应量都在千万平方米以上的城市，刚刚步步惊心地走过了2014年。地产人甩掉阴霾的愿望以及重振雄风的斗志，像木棉树上势不可挡怒放的花朵……

　　很抱歉，在这个人人重新整装出发的春天，大嘴要讲的话题可能不合时宜，但一方面大嘴由于嘴巴太大，天生满嘴漏风，管不住；另一方面，大嘴脚着每个人都有权利知道这个城市正在发生什么。所以，满嘴的火车，就这么“吭哧吭哧”盲目地跑了出来。

　　这个被人们寄予厚望的城市，正在遭遇一场被边缘化的危机！

　　在地产行业正怀揣美好愿景，试图在2015年斩获辉煌之时。据大嘴个人观察，很多房企，在早春明媚的绿芽和繁花中却格外清醒且忧虑。

　　不论是本土“地主“还是外来”土豪“，经历过2014年，对这个美丽得让人窒息的城市，感情开始变得极为复杂。

　　他们，已经或正在做一次艰难而痛苦的抉择，他们甚至很可能放弃这块业已久耕的沃土。

　　房价的下降，走货的缓慢，让全行业利润空间严重缩小，资金回笼周期拉得比以前任何一次都要长。

　　十年之前，广东五虎合生创展等一大批房企热血沸腾地拥抱了这个城市。大鳄抢滩潮，让惠州真正迎来了房地产行业前所未有的繁荣。但在2015年的春天里，开发商们对惠州的态度骤然降温，变得异常决绝。

　　很多房企，已经到了含泪壮士断腕，不得不割舍掉对这个城市的情感和激情的尴尬境地，他们更为审慎地思考效益和效率，甚至是保命生存的问题。

　　如今活跃在惠州的开发商们，正以各自的方式剥离、减少、弱化在这个城市的地产业务，乃至谋图逃离这个因活力十足而曾被他们极度看好的三线城市。

　　中心城区仅110万人口的美丽惠州，不客气地说，正处在被城市建设主力军大开发商们集体抛弃的边缘，这个城市，正在遭遇一场被边缘化的危机。

　　大嘴看到的真实故事是这样的

　　外来房企：你的美丽，是我伤不起的青春！

　　过去的十年，万科、合生、保利、碧桂园、中信、龙光等一大批外来品牌企业，完成了在惠州的第一个扩张阶段。他们有的一掷千金大幅拿地，有的试水市场从精做起。但此时，土地资源丰富、水墨画般美丽的惠州，在这些企业的发展版图中，地位正在弱化。

　　说到这里，大嘴更愿意让你直接看看那些你所不知道的真相的镜头。

　　万科：大哥无心恋战

　　2008年进入惠州房地产市场的万科，在2009年那个大家都记忆犹新的中国房地产小阳春，正式大幅推出惠州首秀。万科物业帮业主磨菜刀，夏天帮业主洗空调——通过细致的服务，万科金域华庭，让惠州人认识了什么是高质量的物业服务。但一幅占地十几万平方米的土地，万科开发了七年，期间，一期因为市场售价一度低至3字头，万科又对用工用料标准高，导致最终利润率太低，这是市场公认的。而又以深圳市场为导向，对滨海旅游大盘万科双月湾项目做尝试。万科惠城项目今年销售基本结束。两年前，万科惠州责人曾表示，如果金山湖有合适地块，万科会考虑。但直至如今，金山湖拿地的事，万科没有再提。在惠州七年，没有再拿地。在惠州住宅市场，此刻万科的表现是无心恋战。

　　保利：你的忧伤太显眼

　　再说保利，好歹也是招保万金四大天王。保利哥来了惠州，咋样？几年前保利山水城一期开卖的时候，保利方面营销手笔巨大，而且也曾表示保利的做事风格，进入一个城市就肯定不是单盘作战。未来保利在惠州必将多盘齐发。截至目前，除了深圳客导向的惠阳保利阳光城，山水城依然在孤军奋战。“保利用了这么多年的时间，在惠州就做了这么一个玩意儿！”这是其内部人的一句饱含讽刺的评价。足见其对市场的失望。好吧，开卖就赶上门前惠博路修路，而且一修就是近两年。后来的后来，又有一些跟环境相关的事情，你懂的。所以，惠州保利，你的忧伤太显眼。

　　合生：鹅城大哥尚能饭否？

　　说到惠州的外来开发商，合生绝对是名副其实的带头大哥。合生哥来惠州十年整，一举打出了合生帝景湾这张城市豪宅标杆名片，十年不褪色，也是蛮拼的。前期积极参与城市基础设施建设，合生大桥就是一例。但经历了2014年，先不说合生全国势头下滑或者隐形富豪那档子事，就但论惠州合生项目而言，帝景湾之后，也是豪门后继堪忧。除了上观国际形势尚可，大亚湾合生小桂湾，东江新城合生愉景湾，都占地巨大，且销量滞缓。鹅城带头大哥，近两年明显式微。大嘴个人看合生在惠州，十年没有太大创新，但2014年上观国际终于推出了新的户型产品。大哥也不容易，激流求变，希望能再见帝景湾的合生辉煌。

　　中信：深惠合并“惠”在哪里？

　　中信，大嘴可以说是来最早抢滩惠州的那个外来开发商吗？早不早对中信已经没有意义，但自从东江新城中信水岸城2009年启动以来，以其巨大的供应量和相对灵活的价格策略一直是历年来惠城区单盘或房企销售冠军。好吧，或许大嘴该说，这两年中信的确是行业的带头大哥之一。但2014年，中信地产内部也发生了一些微妙的变化，大嘴注意到了中信体系内深惠两地城市公司的合并。惠州在中信地产的版图中地位一直非常重，从其此前四分之一的土地储备都在惠州，就知道中信非常看好这个城市的地产业。但在去年，一切都变了！惠州这个重要的城市，在调整中“城市公司”地位已经被取消，被业内解读为是壮士断腕。但这也只是形式上的，大嘴以为以中信现有项目规模和影响力，在相当大一段时间里，仍旧是惠州地产行业的支撑力量。目前大嘴看中信，可能跟一些中信人同样迷茫。深惠合并，惠州的新定位在哪里？！

　　碧桂园：市场一直在别处！

　　说到碧桂园，其实一直是外来开发商中相对可以抽身事外的一家。为啥？因为碧桂园惠州两大项目，一直没有真正参与开发商在惠州住宅市场的混战！十里银滩、山河城市场一直都是绝对的深圳市场导向。即便这样，它也和很多深圳市场导向的楼盘一样，十年碧桂园山河城，仍活在纠结当中。货量大，同质竞争严重，日子不好过。十里银滩，旅游地产的成败在于惠东滨海线环境保护和旅游名片的整体打造成功与否。好吧，大嘴承认，这块，我还看不懂，不敢妄加评论。

　　本土房企版：房价duangduang地，不能怪我！

　　大嘴负责任地说，惠州本土成长起来的房企，没哪个是不爱惠州的。这些民营企业，不论情感还是梦想，都紧紧地和这个城市连接在一起。光耀为代表的惠州本土房企，战略扩张问题中最大硬伤是融资成本过高。这也是国内民营开发商面临的集体课题。这些本土房企，目前很多库存高企，又背着高额的资金成本。对他们来说，哪里可以找到较低成本的资金，哪里就是天堂。他们比外来大开发商承受能力更脆弱，在巨大供应压力下，很多企业2015年只能亏本甩卖房子，壮士为求生，亦不惜断腕。至于断腕之后，有些企业很可能将会丧失东山再起的能力，自此退出这个城市的地产江湖！

　　光耀：江湖上还有哥的传说

　　光耀的故事不赘述，郭耀名的梦想和豪情都没有错。光耀问题出现后，惠州政府的处理，也可谓对光耀“不离不弃”。多方协调，促成合作方接手，让业主利益得到最大保护。但惠州，十年时间崛起的光耀，已经重重跌倒。当然，大嘴也希望看到光耀重新站立起来，但在2015年，当年背着20%甚至是30%资金成本仍敢奔跑的光耀，于惠州地产界，恐怕已经无能为力。

　　隆生：做了爷爷，还得脚下留情啊！

　　隆生，多年来是一提起光耀，人们就拿来对比的那面镜子。2014年以前，人们赞许光耀的梦想和情怀，反面就是怀疑隆生的保守。2014年，光耀出事后，隆生掌舵人刘小波先生，痛快地在业界颇有名气的隆生杂志内刊撰文两个版，论述分析光耀出事背后的原因。2014年前后，隆生企业参建三环路改造工程，此后又承建新东江大桥的工程。”BT”是最好的融资方式“，这是有同行提到隆生时的一句评价。借政府工程的平台，企业可以实现更低成本的融资。隆生的稳健，给自己迎来了更好的发展模式。所有同行都谨慎前行、个别企业步步惊心的时候，一向敢言的小波先生语出惊人——能在惠州做爷爷，何必出去做孙子？！好吧，大嘴求您啦，您一定要好好滴做好惠州开发商版的爷爷。在您有空的时候，惠州地产界同仁也需要您的提携，脚下留情喂！

　　方直：品质和价格掐架了咋整？

　　说到方直了。其实大嘴一直挺纠结，方直是本土还是外来呢？骨子里应该算是惠州开发商中比较有理想的吧。方直用前面五年的时间，迅速实现了从建筑到园林再到企业和公众精神契约的建立。大嘴一直认为，方直是惠州成长起来的最专业的开发商。这点，可以去看珑湖湾的建筑，去看君御、东岸、星耀国际的园林，可以去查查方直生态城的精神内涵。一个房地产企业，从专业程度上来说，方直已经不输给很多一线大开发商。但问题就在融资环节的资金成本，这是民企开发商的魔咒。当然，方直在广州、番禺都有楼盘。2014年，绿城这样专注于品质“会做“的开发商，差点被融创这种会玩资本”会卖“的开发商给吞了。方直在2015年，仍要在专业品质路线和市场趋低的价格走向之间纠结。但据大嘴观察，方直动作很快，从2015年情人节开始，没放弃过任何一个节点去货。好吧，卖房回笼资金是王道。观察方直今年动作之快、低价甩货之狠，大嘴也嗅到了他减仓惠州市场的味道。

　　大隆、日升昌、和天下：罗衾不耐五更寒

　　大隆、日升昌、和天下：罗衾不耐五更寒！

　　请原谅大嘴偷懒了。因为本土房企的问题，真的都差不多，总结一句话，存货大，现金流吃紧！2015年，急需加速快跑！！跑得快，下一个市场周期中，仍能看到他们的作品。但一个不慎，自此江湖也只能剩下哥的传说啦！各位，珍重！

　　房企抛弃惠州，是短期的现象。但并不能否定整个城市的人居价值和整个深港惠一体化趋势之下的惠州机会。大嘴说的只是眼下。前景，大嘴也和大家一样期待，怀揣美好的梦想和祝福。祝福惠州，祝福惠州地产界，祝福惠州地产人！