蓝润9.24亿元夺春熙路地王 谋划成都的商业地产转型

　　 3月23日，备受瞩目的成都锦江区春熙路地块成功出让，经过2位竞买人两轮竞价，最终由蓝润地产以总价9.24亿元竞得。

　　据了解，春熙路地块折合楼面价1.71万元/平方米，溢价率0.06%，同时刷新了2007年九龙仓IFS(国金中心)创下的春熙路单价地王纪录。

　　值得一提的是，这也是蓝润地产自3月份首次进入成都二环内，获得的第3宗商业地块。此前，该公司先后竞得青羊区西岭路地块、武侯区人民南路地块，楼面价分别为3546元/平方米、1.56万元/平方米，溢价率最高达175.61%。

　　对此，四川中原地产人士对观点地产新媒体表示，从近两周蓝润地产在成都高调拿下商业地块的举动，可以窥见该公司正从2012年初入成都走小户型住宅产品路线为主向综合体开发的战略转型。

　　按照蓝润地产此前的表述，其显然对商业地产有更多的期待。该公司曾表示，2015年公司将不再局限于住宅开发一条道路，投资型公寓、持有型商业、酒店、写字楼、O2O产业都在公司的发展战略内。

　　 春熙路新单价地王

　　资料显示，蓝润地产此次竞得的锦江区春熙路北段以东、正科甲巷以西、春熙路东段以北地块(一医院地块)，土地面积13.5亩，用途为商服用地，建筑面积5.41万平方米，起始总价9.23亿元，折合楼面价17063元/平方米。

　　出让条件要求，竞得人须将宗地内所涉及的返迁安置房无偿移交政府，返迁安置的房屋套内面积不低于554.93平方米；竞得人还需在项目范围内还建15平方米化粪池1个。

　　最终，蓝润地产以总价9.24亿元竞得春熙路地块，折合楼面价1.71万元/平方，而此楼面价也超过2007年九龙仓IFS创下的1.65万元/平方米纪录，成为春熙路最贵地块。

　　四川中原地产战略发展部研究经理向维在接受观点地产新媒体采访时表示，蓝润地产虽然价格高，但是与九龙仓IFS拿地楼面价比较，8年间仅上涨600元左右，算上时间成本也属划算。

　　“在价格上，地块位于极度稀缺的春熙路核心商圈上是占有优势的，其核心商业价值不用多说。”

　　据了解，地块所处的春熙路商圈是成都市中心的老牌商圈，也是成都中央商务区的重要组成部分。目前，九龙仓IFS、远洋太古里、伊藤洋华堂、银石广场、王府井百货等项目均已入驻于此。

　　在获得春熙路地块后，蓝润地产称项目将打造成“全国顶级的地标级商业中心”，将邀请世界500强旗舰店进驻。

　　不过向维仍指出，地块在打造指标上仍有诸多限制，如修建化粪池、返迁安置房等，这些硬性的要求给项目未来的打造提出了难度。

　　另有市场分析指出，成都商业地产过剩已是不争的事实，蓝润地产作为新涉足者，如何实现项目开发和运营仍有待观察。

　　高纬环球发布的报告指出，2015年，成都预计有超过160万平方米的新增购物中心和百货商业面积投放市场，超过2013年和2014年新增供应量的总和；同时，年内甲级写字楼新供应量将达到前所未有的88.7万平方米，空置率将面临巨大上行压力。

　　 蓝润商业地产转型

　　事实上，作为一家销售业绩建立在住宅地产之上的开发商，早在2013年进入成都时便被市场诟病“拿地激进”。

　　据观点地产新媒体不完全统计，2013-2014年，蓝润地产先后在成都获得约16宗地块，其中溢价的地块占绝大部分，最高溢价达96.67%。

　　2015年3月，蓝润地产时隔半年多后，再度密集出手拿地。除了春熙路地块外，3月4日，蓝润地产以总价2.93亿元竞得青羊区西岭路5号地块，楼面价3546元/平方米，实现首次在成都二环内获得商业地块；3月16日，其再度以10.65亿元竞得武侯区一环人民南路地块，楼面地价1.56万元/平方米，溢价率175.61%，成为成都楼面价第四高的地块。

　　截至目前，蓝润地产仅3月份已获得3宗商业地块，土地投入达22.81亿元。而2014年全年，该公司在土地市场的总投入也仅为20.43亿元。

　　资料显示，蓝润地产成立于2002年，是一起家于四川达州的房地产公司。据不完全统计，蓝润地产在四川成都、达州、大竹拥有约20个项目，其中成都占9个。

　　向维对观点地产新媒体表示，蓝润地产在成都的整体开发节奏快，呈现的项目在销售上也采取低价跑量的策略，目前仍主要以扩大市场占有率为主。

　　以蓝润锦江春天为例，项目于2014年3月份首次开盘，均价仅为7701元/平方米，远低于所在三圣乡板块的均价8703元/平方米。

　　不过，在整体市场不景气的2014年，蓝润地产的销售也不可避免地受到影响。据该公司此前披露数据显示，去年四川商品房住宅销售量同比下降近20%，公司仅实现70亿元销售，未实现全年100亿元销售目标。

　　其中据成都透明房产网发布的数据显示，去年蓝润地产的备案面积为27.46万平方米，在房企排名15；备案金额不足19.36亿元，在房企排名中跌出前20名。

　　或许正是基于市场压力大的缘故，向维对观点地产新媒体表示，从近两周蓝润地产在成都高调拿下两宗单价地王级别的商业地块来看，未来自持比例60%-70%成为其商业运营商的策略。”

　　“蓝润地产进军成都商业地产的意图昭然若揭。它初入成都走开发住宅小户型产品路线为主，未来或向综合开发战略转型。”

　　蓝润地产对此并未否认。在3月4日获得青羊区商业地块后，蓝润地产在新闻稿中明确表示，公司将不再局限于住宅开发一条道路，为此组建了商业运营团队、管理公司、建设团队等。

　　按照计划，2014年蓝润地产在成都全年投资近50亿元，而2015年投资规模将达到100亿元。在巩固住宅市场的同时，进入商业市场，包括投资型公寓、持有型商业、酒店、写字楼、O2O产业都在公司的发展战略内。