万科前2月销售额同比负增长21% 将被移出Key Call名单

　　瑞银证券最新研报显示，受春节及推盘减少影响，万科2月销售较为清淡：公司2月销售金额同比下降，受累于春节假期因素的影响，老盘的去化率较低。瑞银证券表示，综合今年1-2月的销售情况来看，由于去年同期基期有所偏高，今年销售同比有一定的回落，但回落仍处在预期范围之内。　　

　　前2月销售额同比负增长21%

　　万科前2月实现销售额316亿元，销售面积271 万平米，分别同比负增长21%和8%，低于预期，同时前两月销售额占比我们预测的15 年全年销售额2300亿的13.7%，低于近三年均值，未来需要加紧促销才有望完成全年销售额目标。

　　事业合伙人持股比例达4.48%

　　经过11 次增持，公司事业合伙人目前持股4.94 亿股，占所有股权比例的4.48%，购买均价为9.86 元/股，已成为公司单一第二大股东，员工利益和股东利益绑定更为紧密。

　　拿地能力领先市场

　　万科在12-14 年在北京、上海、广州和深圳四大一线城市获取的总土地权益金额分别为89 亿、244 亿和44 亿，占比全年拿地权益金额的比值分别为21%、27%和15%，万科在12-13 年一线城市土地价格相对较低时获得大量一线城市优质项目资源，并在2014年一线城市土地价格大幅上涨时主动降低比率。我们认为相比其他公司，万科拿地节奏更为准确，拿地能力领先市场。

　　估值：维持买入评级，但移出Key Call 名单

　　我们预计万科14-16 年EPS1.51/1.74/1.95 元，目前股价相对PE8.4/7.3/6.5 倍，近4 年PE 均值为7.1 倍，股价相对NAV 折价41%。我们基于15 年9.5 倍PE 给予目标价16.53 元，我们认为伴随降准和降息政策的继续实施，以及政府有可能降低二套房首付比例，万科估值仍可以提高，维持买入评级，但鉴于前2月销售额低于我们预期，移出Key Call 名单。