穆健玮：商业地产是集人类知识、技术经验最大成者

　　编者按：过去的十年，是中国商业地产野蛮生长的十年，是中国商业地产从粗放式向精细化，从销售型向持有型，从单纯购物到体验休闲，从重开发到重经营，从被动到主动的十年。在这新旧十年交替之际，赢商网特别策划“中国商业地产十年访谈”，对开发商、品牌商、服务机构等领军人物进行访谈，讲述对中国商业地产十年变迁的感悟，梳理行业发展脉络，分享行业发展经验。

　　本期的采访嘉宾是北京和美商地投资管理有限公司董事长兼总裁穆健玮，其从事商业地产行业30年，对行业发展如数家珍，见证了国内商业地产发展的每个阶段。

　　（赢商网记者报道）商业地产、私募基金、投资银行并称21世纪三大最具价值魅力的行业，而对于从事商业地产行业30年的人士而言，商业地产行业最大的魅力又是什么？“商业地产可以说是集人类知识和技术经验的最大成者”，穆健玮，一个从1980年就开始接触商业地产的“老人”如此形容。

　　从最初在国家商务部，到零售业软件推广，再到铜锣湾集团、东方伟业，到创立第三方服务平台“北京和美”，穆健玮熟悉中国商业从无到有的每一个改革和发展过程，也见证了商业地产发展的每个阶段。说起国内商业地产发展，如数家珍。

　　在穆健玮看来，过去的十年，中国商业地产经历了从初级化粗放发展的阶段进入了高级化精细化的新发展阶段，无论数量、投资规模、形态和内容，应该说都是两番倍数以上的增长，“过去十年是值得记录的中国商业地产历史”。

　　正如穆健玮所言，目前国内商业地产投资、开发正火热，但行业也不时传来泡沫的质疑。不过，穆健玮认为，国内商业地产还“大有内容可做”，其预测，到2025年，也就是下一个十年，中国商业地产的开发总量会达到10亿平方米，购物中心数量会突破3万家。

　　“感性探索、理性做事”，这是穆健玮对未来十年国内商业地产发展做出的“八字箴言”概括，这是基于国内经济实力、金融、产品设计、建筑创新等要素仍缺乏核心竞争力。“未来十年，是模式竞争、产品竞争、管理竞争、创新竞争的十年！专业管控积累度和商业信用集中度越高的企业和机构将逐渐胜出”。

北京和美商地投资管理有限公司董事长兼总裁穆健玮

　　过去十年：值得记录的中国商业地产史

　　赢商网：在您的印象中，中国商业地产从2005到2014年的发展经历了怎样的发展阶段？有哪些事情给你留下深刻印象？

　　穆健玮：个人认为，从2005年到2014年，中国商业地产经历了三个发展阶段：第一个阶段是2005年到2007年，归结为专业店发展阶段。伴随大型综合超市、家居卖场、电器等专业店的连锁经营，商业地产开发形态主要为单体店；第二阶段是2008年到2011年，归结为商业综合体发展阶段，伴随住宅地产的大开发，商业用地匹配进入城市土地出让，同时，主力店商业对拉升住宅价格起了很大作用。这一时期的商业地产开发形态主要为商业综合体、条状购物中心，即以主力店带动的区域型购物中心；第三阶段是2012年到2014年，归结为城市综合体发展阶段，商业地产开发形态主要是大型城市综合体，商业地产进入城市功能化配套化发展，商业营业用房投资超过住宅投资。

　　而我个人的从业经历也跟这三个阶段紧密相连。2005年，我刚好出任铜锣湾集团副总裁，经历了传统百货迅速分化，专业店大发展的过程，当时铜锣湾集团执着于传统百货经营形态，没有实现向商业地产投资运营商的转型，错过了转型的好时机。到了2007年，我出任东方伟业（中国）投资控股有限公司执行总裁，东方伟业以沃尔玛为主力店发展商业综合体，三年开发15个东方伟业广场，抓住了地方发展的需求。2011年，我组建北京和美商业地产运营机构，为城市综合体提供全程策划和商业服务，服务项目超过20个，商住面积超过1000万平方米。

　　可以说过去十年是一个特殊的发展时代，值得记入中国商业地产的历史！

　　赢商网：您认为过去十年的发展，给中国商业地产带来了什么？对今后的发展有怎样的影响？

　　穆健玮：过去十年，给中国商业地产带来的最大成就就是迅猛的发展，无论数量、投资规模、形态和内容，应该说都是两番倍数以上的增长。也经历了从初级化粗放发展的阶段进入了高级化精细化的新发展阶段。首先从数量来说，一二线城市面临购物中心营运效益不高，存量过剩的风险，三四线城市面临城市住宅商铺无序开发，商铺空置率过大，无效供给过剩的风险；其次，是投资的风险，商业用地使用期是50年，挂牌地价一般比住宅高出一倍或数倍，在房地产金融新常态政策下，传统以住宅和商铺销售覆盖商业物业持有的做法已经走到尽头。

　　目前的中国商业地产，一方面要进行存量消化，通过深化定位和提升服务功能以拉升商业经营价值，另一方面要进行资产权益化证券化设计，使优质资产进入资本市场，逐步提升中国商业地产的行业复合度。未来中国商业地产将走向质的发展！

　　未来十年：感性探索、理性做事的时代

　　赢商网：据数据显示，目前中国商业地产开发总量已达到5.64亿平方米，购物中心突破1万家。作为火热投资、开发的商业地产，却不断传出泡沫的声音，您怎么看待商业地产目前的发展阶段？您会有哪些担忧？

　　穆健玮：我可以预测，到2025年，也就是下一个十年，中国商业地产的开发总量会达到10亿平方米，购物中心数量会突破3万家。

　　为什么这么说？4亿平方米的增量是按人均需求来考量，应该说中国三四线城市和县镇商业地产发展还处于初级阶段，中国的城市化率会有20个百分点的空间，这个潜力还没有释放；3万个购物中心，目前美国就是这个数字，中国在社区购物中心和超大型主题购物中心发展上还是比较落后，随着人民收入水平提高和住宅条件的改善，社区商业将迎来持续的发展，高质量的购物中心在中国仍然不足，网络语言叫“高逼格”，大有内容可做。

　　赢商网：在您眼中，未来中国商业地产十年是怎样的一个十年？您认为，会有哪些因素会对未来十年中国商业地产的走势产生影响？

　　穆健玮：未来中国商业地产十年是一个感性探索、理性做事的时代，感性而言，中国还处于发展中国家的经济现实，无论在金融制度能力、产品设计能力、建筑材料创新能力、工程控制能力和零售业经营能力等要素上仍然缺乏核心竞争能力。同时，传统开发商留下大量的不良债务和劣质资产面临并购和重组，商业地产将进入资管时代！已建和在建项目需要重新调整定位和提升商业内容，这个消化过程需要五年功夫！

　　未来十年，是模式竞争、产品竞争、管理竞争、创新竞争的十年！其中，专业管控积累度和商业信用集中度越高的企业和机构将逐渐胜出，“新常态”下，土地投机商和劣质开发商将逐步淘汰！

　　发展趋势：体验商业强调消费者主动的立体感受

　　赢商网：体验商业毫无疑问已经成为行业的趋势，购物中心应如何选择合适的方式强化体验？未来体验商业的发展会呈现怎样的变化？

　　穆健玮：体验商业可以说是购物中心不断升级的版本，这种体验在物质上是科学技术、建筑材料、装饰材料、声光电、信息系统等技术进步的集成。在服务意识上是消费者主权时代的转变。

　　体验商业的选择就在物质和意识这两个方面去接近消费者的真实需求。未来体验商业将强调消费者主动的立体感受，以无可争议的人性化、差异化优势对抗电商购物的竞争。

　　赢商网：花样年彩生活上市、万科加快布局社区商业打造“五菜一汤”社区配套，根据业内机构预测，社区O2O有望成为下一个万亿级别的市场，您对于这一观点怎么看？社区商业的发展前景如何？

　　穆健玮：社区化进程是中国城市化的重要内容之一，社区服务平台化、互联化是大势所趋，提供商和服务商需要从消费者的时间成本、货币成本和体力成本等多方面切实提供便捷的综合服务，这还需要技术和物流等多方面的整合，前景无限。

　　赢商网：目前，国内商业地产租售模式已然遇到天花板，在目前国内金融渠道仍未打通的情况下，已经有包括万达、万科等开发商探索轻资产模式，您怎么看待这一方向的探索？会成为未来商业发展的方向吗？

　　穆健玮：“轻资产运营模式”并不是无资产，而是通过资本运作和权益化委托，实现社会化分工协作，改变传统商业地产的投资方式问题。重资产的特点是体现在负债，这个债务必须通过多元化投资和产业链分工才能完成权益转换。

　　未来中国商业地产的投资商、运营商、开发商、服务商和提供商的职责将进一步分工明晰，各自承担产业链的组件角色。其中，国内资本市场的发育完善是“轻资产运营模式”未来做强做大的充分条件。

　　赢商网：2014年，苏宁云商、中信证券“中信启航”产品等被看作是国内REITs的破冰，您也有说过，国内REITs任重道远。您认为REITs是否会有突破性进展？未来发展情况会是怎样的？

　　穆健玮：“中信启航”产品还只能算一个私募的集合信托计划，离真正的REITS还相差太远。成熟的REITS是面向二级市场的公募，也就是普通老百姓可以低门槛小金额投资，就可以成为商业资产的主人。

　　我觉得，短期内，中国REITs不会有突破性进展。因为，REITs依靠的是整体金融体制的制度化设计。而中国商业地产投资的债权占比高达75%以上，存在制度套利和息差套利的巨大投机空间，除非我们的利息最终降到发达国家一样的水平。

　　行业魅力：集人类知识、技术经验最大成者

　　赢商网：您认为一个成功的商业综合体项目，需要具备哪些要素？最重要的要素又是什么?

　　穆健玮：一个成功的商业综合体项目需要具备完整的生产要素，市场、资金、策划、技术、服务、人才是基础。为什么把市场放在第一位？就是所谓“地段、地段、地段”的说法。商业综合体的地段说，其实就是定位，需要从城市视野，区域视野，消费需求等不同的维度去发现。

　　我始终强调商业三要素，即“商业环境、商业趋势、商业内容”，这需要经验，也需要科学求证，更需要眼光去发现市场，创造产品。再就是全过程的资产管理能力，包括从项目策划、取地、资金筹措、产品设计、开发统筹、工程控制、商业运营、资本退出等综合管理能力。

　　赢商网：您个人是怎样的机缘进入商业地产领域？与其他行业，您认为从事商业地产行业，最大的魅力和挑战在哪里？

　　穆健玮：我1984年参加工作进入国家商业部，就从事商业行业管理和商业基建管理，是商业地产的“老人”，熟悉中国商业从无到有的每一个改革和发展过程。1999年进入富基软件公司，主要做零售业软件开发和推广。2005年进入铜锣湾集团，主要担任后台工作。2007年进入东方伟业，做了几年开发商。2011年开始做第三方服务平台。

　　对我而言，商业地产最大的魅力是综合性强，要求知识和技术经验强度大，可以说是集人类知识和技术经验的最大成者。商业地产的挑战在于创新，创新就是不断实践和吸收更新的文明成果！（赢商网/陈巧明）

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