《赢在河北》沙龙首期实录：谋变2015石家庄商业地产

　　近几年全国各地大小城市都刮起了商业地产投资热潮，一座又一座的新型商业综合体不断涌现，迅速让中国成为世界上在建购物中心最多的国家。石家庄自然也卷入了这块商业投资热潮。短短几年间，随着万达广场、东胜广场、勒泰国际、怀特商业广场等一些新兴的购物中心的兴起，槐安路沿线、中山路沿线、南二环新火车站周边等也成为石家庄商业地产建设较为密集的商圈，那么，石家庄商业地产将面临的机遇与挑战将是如何的，对此赢商网首期《赢在河北》邀请业内专家进行详细解析。

　　主持人：中经联盟秘书长、河北省住宅与房地产业协会副会长兼商业地产专委会主任 陈云峰

　　中经联盟秘书长、河北省住宅与房地产业协会副会长兼商业地产专委会主任 陈云峰

　　主持人：我是本次论坛的主持人陈云峰，是河北省住宅与房地产业协会的副会长兼商业专业委员会的主任，这几年一直致力于做商业地产，希望把京津冀商业地产能够做好。之所以选择做商业地产这个行业，因为我知道，对于房地产来说，这是一个升级和转型的方向。    

　　今天这个活动是赢商网在河北的第一次活动，栏目名称叫做《赢在河北》，欢迎各位参加《赢在河北》首期沙龙。

　　我简单介绍一下与会的嘉宾：

　　河北省不动产商会常务副会长 石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长 李水源

　　河北省商业联合会秘书长 曹润亭

　　石家庄万达广场招商营运副总经理 李胜

　　石家庄荣盛城市广场项目负责人 孙朝霞

　　石家庄勒泰中心运营招商副总经理 赵雪娜

　　石家庄东胜广场运营总监 李春芳

　　石家庄万象天成招商总监 刘学礼

　　邯郸美的广场招商经理 吝飞飞

　　河北老味道拓展经理 刘建琛

　　可立特（石家庄）总经理 贾铷

　　燕赵都市报房地产事业部主编 买房网运营总监 高利锋

　　燕赵晚报房产部高级编辑 孙晓波

　　《赢在河北》沙龙参会嘉宾合影

　　当我们这个名单拿出来之后，在河北省已经有含金量了，关键都是业内人士，要进行业内探讨。今天的论坛现在开始，因为是第一次活动，我们就选了一个比较泛泛的题目《2015年石家庄商业地产的机遇与挑战》。

　　根据赢商网近期做出的统计，2015年石家庄计划开业的大型商业项目就有15个，一个月一个还多，这15个包括有大型的城市综合体，也有专业市场，还有比较大型的社区商业，在整个河北各地市中，石家庄和唐山大型的商业项目在2015年开业的最多。

　　石家庄春节后首次拍地两块地均为商务金融用地，均位于正定新区，总面积111231.73平方米（166.848亩），成交总价15500万元（1.55亿元），全部起始价成交，分别被石家庄宝能投资有限公司和河北天山智诚房地产开发有限公司竞得，分别建设宝能中心和天山壹方中心两大商业综合体项目。

　　而且，根据石家庄各区公布的政府工作报告显示，今年将有众多商业项目开建。譬如长安区，力争上半年红星世界湾一期正式营业，年内启动石家庄国际服务外包经济开发区建设，力促瑞城商业中心、棉花国际交易中心、宏泽国际等7个项目开工建设，确保阿尔卡迪亚商务广场、汇邻购物广场、嘉和广场等项目建成投用。同时将打造4大区域，其中一环以内区域将建现代商务核心区。一环、二环间区域将打造科技创新先行区；二环、三环间区域建设四大商贸物流聚集区；三环外滹沱河区域打造休闲旅游观光区。

　　数据显示，去年以来，石家庄市谋划了57个重量级商贸项目，大手笔拓展现代服务业的发展空间。到年尾，有16个新项目上马，7个项目投用，完成投资238亿元。

　　在城市规划方面，石家庄强力推进大省省会建设，省会发展空间实现大拓展，顺利完成行政区划调整，城区面积由468平方公里扩展到2206平方公里。

　　把这个情况给大家介绍一下之后，大家就能感觉到，这些大型的商业项目都如火如荼的在开展。有人问我房地产还行吗？房地产行业在各行业当中是一个怎样的地位？我就引用了董藩的话说“房地产行业是一切行业的母亲”。

　　进入今天的议题，目前石家庄购物中心呈现的格局和整体发展情况是怎么样的呢？下面请河北省商联会的曹润亭秘书长谈一下。

　　河北省商业联合会秘书长 曹润亭

　　曹润亭：实际上，石家庄商贸服务业从改革开放开始，有了长足的发展。1966年，文革前，石家庄社会消费品零售总额（简称“社零额”）两个亿左右，以石家庄城区来算，从1978年改革开放开始，主要有两组数据，一个是石家庄主城区社零额6.35亿，一个是包括地区为8.97亿。截至2014年，社零额2423亿多，包括辛集。

　　到1995年左右，商贸服务业开始发力。特别是1998年，大型商业设施建设有了跃进式的发展，北国商城、东购城市广场相继开业，标志着石家庄购物中心发展有了新起色。随后河北省第一家超市保龙仓的开业，更是带动了省会新型业态的发展。

　　但是，石家庄商贸服务业根本性的变化，是在“三年大变样”的有力推动下，改变了石家庄商贸服务业的整体面貌，随之石家庄的商业开始发生格局上、根本上的变化。在这一阶段，石家庄万达广场、勒泰中心、乐汇城、先天下等购物中心的开业，使石家庄大型购物中心发展进入了崭新的阶段。从这一意义说，这几年，石家庄商业服务设施的建设发展，进入了快车道，是石家庄商贸服务业设施发展的最好阶段。

　　在石家庄商贸服务业发展阶段中，在引进国际一线品牌方面，北人集团作出了巨大贡献，使国际品牌和国内著名品牌，在石家庄落户，为消费者提供了新的购买空间。

　　不过，发展石家庄商业服务设施的同时，我们应该特别注意，在建设大型商业综合体、购物中心的时候，应当避免同质化，减少盲目建设或重复建设，尽可能走出一条符合省会发展的新路来。在这个过程中，必须注意市场需求和消费者需求，注意生活方式的变化和家庭方式的变化，紧跟消费需求，从而使消费者有更多的选择权和话语权，降低了购物成本、时间成本。

　　关于商业地产过剩还是不过剩的问题，要按照市场规律办事，按照消费规律办事，从具体市场来分析，不能简答地说是过剩或饱和，也不能简单地用人均占有商业面积来看，这只是参考指标。因为石家庄大型商业设施的建设和发展，与发达城市和别的省会城市相比，仍存在很大的差距，石家庄的商业地产发展仍存在很大机遇。

　　这主要从以下三个方面来考量：首先是商业地产赢在商业，关键在于运营，主要突出的个性化和多样性。其次，在三大产业划分中，作为第三产业的流通业，是国家的基础性和先导性产业，能够促进第二产业的发展。第三方面是，新型城镇化建设、石家庄城区规划扩容，都为商业地产的发展提供了机遇，是内在动力。

　　在这里，我特别指出的是，要注意重资产和轻资产问题，一定要重视轻资产的运作。

　　陈云峰：曹秘书长认为现在石家庄商业地产布局开始走向合理均衡，都市型、城市型的商业中心跟区域型的、社区型的商业中心是百花齐放的，站在消费者角度，购物成本和时间成本降低了，老百姓有了很大选择余地。另外曹秘书长也提到了过剩是相对的、局部的，但确实给开发商项目定位跟经营者的经营增加了难度。

　　曹秘书长也站在国际的角度谈了，现在一部分国际一线品牌和国内一线品牌都进入石家庄。国外新型业态在石家庄也有了发展，引领了老百姓生活方式的变化。

　　下面请李会长谈一下。

　　河北省不动产商会常务副会长 石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长 李水源

　　李水源：先庆祝赢商网河北站上线。

　　我谈一下对商业地产的看法。商业地产在石家庄来讲不太好做，目前石家庄商业地产的基本情况是这样的。前几年我们做过一个统计，3万平米以上的商业运营场所，大概有666万平方米，这还不包括沿街那些小门脸。所以按照石家庄市现有人口人均商业面积来讲，目前是人均3平方米。我到网上搜了一下资料，上海市前几年人均商业面积是2.1，天津是1.9，北京的没找到，石家庄人均商业面积达到了3，这个量相当大了。石家庄商业房产面积是供大于求，有关部门曾出过一个报告，从市场供应现状来讲达到了6：1，远远供大于求，供求失衡，这是一个基本的现状。

　　从石家庄市本身商业地产的布局来看有些弊病，一个是供需不均衡，主要体现在东重西轻，南重北轻。所谓东重西轻，从中华大街或者再往西延到友谊大街往东看，大部分商业都集中在这部分。以西就是从益友百货过去，还有联盟路上可能还有些商业，其他的就没有了；所谓南重北轻就是中山路以南还可以，中山路以北商业地产基本上就没有了，包括和平路这条主干道，从建设大街往西看沿街几乎没有商业卖场。商业地产在石家庄来讲目前不大好做，基本上趋于饱和。

　　但是有一种现象就是社区的商业地产。开发商在开发一些项目的时候都考虑在一层建商业，经营品种、经营模式能够满足本社区居民的基本生活需求，大型的综合体恐怕目前来讲招商很困难。社区商业地产模式是值得我们推崇的。

　　还有一种现象，石家庄市真正有没有高档次需求的群体呢？有，但是高档次消费顶端的那些商业经营场所几乎没有。石家庄欠缺高级消费品，这种经营场所也缺少。还有一个问题是，随着城市规划规模扩大，也为商业地产提供了一定机遇。比如说三个县划入市区了，为我们消费增加了一定活力，但是不能一股脑把这些项目都集中在市区，应该相对于在城市中心和城市副中心来选址。所以从目前来看给房地产开发企业提一些醒，不要盲目的建。

　　陈云峰：谢谢李会长。我听了李会长的观点，从人均的商业面积推出来看确实是有点过量，但李会长明确鼓励社区型的商业地产的出现。另外提出为防止省会城市消费流失，真正高档次的消费场所应该还是有市场的。刚才李会长也提了赢商网的定位，赢商网就是专门做商业地产的，我们请的都是一些购物中心的群体的人，因为在购物中心面临的市场、商业的业态、商家和老百姓的消费习惯等这方面多增加研究。再有，很少有平台是纯给这个行业的人做交流。

　　北京的购物中心已经进入成熟经营业态了，石家庄其实现在是爆发的阶段，规划局批了地了，钱已经投了，必须得上，现在是又得上又面临着过剩，大家怎么做？规划部门、行业协会包括媒体还有企业怎么配合，我觉得这个确实是一个话题，现在信息还是不对等。

　　陈云峰：谢谢大家的分享。我相信勒泰也会茁壮成长，东胜也会茁壮成长。购物中心的业态势必会取代传统的百货中心的业态，像万达商圈的崛起是符合城市的发展的，这对石家庄城市的发展是好的。石家庄呼唤多商圈，而且多业态，我觉得这才是很健康的。

　　石家庄万达广场招商营运副总经理 李胜

　　下面我们请勒泰的运营招商副总经理赵雪娜女士给咱们分享一下。

　　石家庄勒泰中心运营招商副总经理 赵雪娜

　　赵雪娜：其实这次来这儿也是一个学习交流的机会，虽然购物中心同质化是比较严重，但是对于勒泰来说还是存在他的优势和特色，这是一个非常有意思的项目，区位优势是一方面，再有就是独特的设计理念，除了一条内街，还有一条定位24小时营业的餐饮酒吧街--庄里街。尤其到了4月份，我们的全城盛宴又开始了，这已经成为了年轻人期盼的庄里街节日。随着我们开业这两年多，勒泰的餐饮、娱乐和购物方面，已经让石家庄人认可了勒泰商圈这张名片，这也是勒泰的亮点。

　　刚才曹秘书长也说了购物中心过剩、不过剩的问题，包括同质化问题。说到购物中心是否过剩以及同质化问题，那就要考虑错位。尤其在同一个商圈内，更是要寻找错位。未来购物中心该怎么错位，怎么能同时生存在这个人均商业面积过剩的环境里，我觉得这是一个课题。

　　区域型的购物中心会逐渐增加，在经营上要找准定位，在自己商圈内，挣这个区域人的钱，增加这个区域黏性。还有一部分是辐射到整个城市的购物中心，也必须要有自己的特色和亮点。其实，部分同质化是避免不了的，每个购物中心有自己特色是最重要的，也符合不同消费人群购物需求。随着众多购物中心开业，未来运营将是一个严峻考验，也一定会有一批定位不清晰的会淘汰。

　　陈云峰：我觉得赵总提了一个特别好的观点，就是购物中心如果处在同一个商圈确实要寻求错位。

　　我们特别高兴得听到勒泰顺利的走过“养商期”，也要迎接第一轮的调整期了，寻求错位经营肯定是非常正确的。我们在说整个石家庄购物中心的格局。

　　石家庄东胜广场运营总监 李春芳

　　下面我们请孙朝霞孙总来谈谈荣盛的情况。

　　石家庄荣盛城市广场项目负责人 孙朝霞

　　孙朝霞：当时我们的商业综合体其实是箭头形地块的一个顶尖位置，十分有利于客流汇集。我们当年有一个推广案是“小城故事”，我们想把这个小城故事最终做到极致，就是把社区商业做到顶尖的位置，因为那个地块就是一个箭头的位置，现在这个综合体就在箭头这个位置上，希望把社区服务做到极致。

　　主力店之一的北国超市预计在五一前开业，现在整体的布局已经做出来了，整个团队已经到位了，面积1.6万平。北国想把这儿做成一个高级店，北国超市的开业将极大的提升荣盛商圈的商业氛围。 荣盛也将最大限度的支持北国超市的开业活动，以最大的力度和最佳的资源配置，达到最好的效果。

　　社区商业是购物中心将来在商业方面的突破点，也是未来商业的发展趋势。我们有意愿也有能力将社区商业的体验、服务做到极致。荣盛城市广场的业态构成也充分体现了这一点。现阶段荣盛城市广场的招商进度已接近尾声，正在遴选符合项目定位的零售及配套品牌。

　　我想这次来，有这么多的商界精英，我也想请教一下大家，究竟社区商业在服务做精、做细的前提下怎么体现到体验做到极致，我们的定位是0到80岁，我们很明确这个定位，包括也做过周边的调研，我们把覆盖的15万人的需求做了一些调研，我们怎么能把我们区域的人留在我们这儿，我们做好我们的服务，也想大家给我们一些建议。

　　陈云峰：我们回头可以给您搞一个专题。下面请邯郸美的广场吝飞飞说一下。

　　邯郸美的广场招商经理 吝飞飞

　　吝飞飞：首先感谢赢商网给大家提供了这样一个平台，跟各位前辈们学习学习。邯郸美的广场位于中华大街与南环路交汇处，美的城西北角，是城市向南的核心地带，位于邯山区政府新址的北侧，项目定位为社区型商业综合体。依靠周边强大的高端成熟社区及三大高校为依托，构建周边生活配套及全家庭消费为主要需求对象的全能生活中心；业态涵盖大型超市、商务酒店、星级影院、特色美食、国际连锁快餐、儿童游乐、美容美发、休闲运动、服装零售等，开业后，将成为邯郸南部及周边功能最齐全，环境最舒适，消费最时尚的地标性商业建筑。

　　这是美的集团精心打造的项目，总计105万平米的恢弘巨献，其中包括17万平米商业综合体，5万平米购物中心及体验式街区商业。目前是刚刚开工，主力店已签约完毕，负一层是美食林超市约8000平，四层主要是横店影院3200平，健身是宝力健身 2600平，三楼主力店还有奇乐屿儿童乐园2500平。

　　后期招商主要抓的是餐饮类、零售类，所以今天也来学习，各位前辈们多指导一下，看看后期在招商过程中，尤其是餐饮类我们怎么样做。我们准备在6月份做一个招商的启动大会，希望和赢商网合作。

　　陈云峰：下面请石家庄万天成的刘学礼分享一下。

　　石家庄万象天成招商总监 刘学礼

　　刘学礼：其实今天能参加这个会，作为我个人而言也是带着学习的态度与同行的精英们进行学习。在分享之前首先还得感谢陈云峰大哥，不远千里来到石家庄，搭建这个平台我感觉特别好。以前在过往的时候，目前在座的各位以前都是属于竞争对手，今天通过这样一个平台可能给大家创造了更多、更好的一些合作的机会，化竞争对手为合作伙伴。

　　作为万象天成而言，是石家庄最早的一家购物中心，曹秘书长、李会长都曾对我们项目进行过指导。在坐的各位同行对万象天成也比较熟悉。万象天成从2005开始筹备，一直到2008年逐渐开门经营，直至今日，经历了诸多坎坷。我们不敢奢谈成功经验，因为在坐的有万达、勒泰、东胜、荣盛的诸多同行， 他们虽然进入石家庄市场比我们晚，但有的企业项目比我们做的好。

　　以前石家庄的零售商业市场北人集团一家独大，我们企业发展过程中，尤其是商业招商过程中也遇到了诸多障碍，但经过公司的不懈努力，与竞争对手握手言和，化对手为伙伴。截止到去年，北人集团与我们达成了合作，北国超市顺利入驻万象天成，拉开了双方友好合作，携手前行的新序幕，也算是把这个“紧箍咒”给彻底摘掉了，从此企业走向了良性发展。因此，同行多交流，互通有无，错位发展，化对手为伙伴十分重要！

　　曹润亭：百盛走了你们想做什么？你们院线做得非常好，设计理念都没有问题，引进的餐饮业都没有问题，唯独就是主力店出了点事，我的意思是做品类，做女性卖场，就是河北最大的女性卖场、主题卖场。

　　刘学礼：百盛在石家庄是二进宫了，最早在中山路国贸那个位置，干的时间不长，后来我们公司多次努力又给引进回来。直至2013年8月31号百盛再次离开石家庄，走了麦城。刚才曹秘也讲百盛走了以后怎么办？对于我们来讲2013年的时候，百盛一撤两万多平方一下就空出来了，对于企业而言非常重视，我们早下决心要去主力店，正好就这个机会进行二次招商调整。时至今日我们已经调整了很多。

　　百盛之前作为万象天成的一个主力店，是纵向占的楼层，占了我们6个楼层，单层面积较小，压力不是很大。撤走以后我们做了一系列调整。儿童项目是我们的强项，现在我们依据市场需求把这个强项做了放大，以前是单纯的地上四层是儿童楼层，现在是三、四两个楼层，相当于是由一个楼层扩展到两个楼层。我们增加了儿童娱乐、教育、餐饮等品类，使原有的儿童品类更加丰富化。现在已经基本调整完毕。地下的两个楼层，原有的超市是百盛自有的，去年的时候我们把这块给了北国超市，超市这个品类没有丢。

　　曹润亭：为什么没有找永辉？

　　刘学礼：因为我们单层面积比较受限，负二层超市区域不到5000平方。永辉进来面积不够用，做精超还不如找比较接地气的北国，所以我们还是选择了北国超市。地下负一层是引了两个主力店，主做运动和鞋品。去年底已经调整到位开业了。一楼和二楼侧重做潮牌和女装，零售为主，基本是做了这样一个调整。目前三、四层以及负一和负二都已调整完毕，，现在侧重是一楼和二楼的调改。相当于说百盛撤出后，去年我们用了一年时间调整了空出6个楼层中的4个，剩下的两个楼层是今年的努力方向。

　　去年的经济环境不好，服装零售难做，实操过程中我们发现二层的商业调整成为了大家共同的难点，值得我们作为课题进行探讨。像万达去年步伐非常快，百货缩减后，二层很多的家居饰品店面就做了出来，不得不佩服万达这个大企业不仅商业嗅觉灵敏，而且调改动作非常快，执行力很强。下来我们深入探讨，我取取经。曹秘书长，就向您汇报到这儿。

　　陈云峰：我们一定要统一一个思想，根本没有竞争，现在实际上是一个新型业态跟老型业态，新商圈和老商圈的一个转变过程，能干的就快一点，首先要有信心。第二，大家一块来改变省会人民的生活方式，我觉得购物中心就是新型的生活方式，这样的话实际上给省会人民带来的是五彩缤纷的生活。

　　曹润亭：不是一家独大的局面。

　　陈云峰：购物中心是有技术的，是有一种专业的技术，它是一种管理的技术，这个技术得交流。

《赢在河北》沙龙现场

　　下面请可立特代表谈一下。

　　可立特（石家庄）总经理 贾铷

　　贾铷：其实我是过来寻店的，我现在是在怀特商业广场那边有一个店，以前做这种家居的，做设计的。可立特是来自美国的品牌，主打家居、软装，也有购物类的。什么叫软装？简单地说就是把房子倒过来所有能移动的东西都叫软装。

　　陈云峰：提高生活品质的就是家居，真正跟你身体接触的那些软的东西，河北省的家居做得就不好，越发达的城市和国家，家居类的占比比较高。

　　贾铷：我们覆盖面比较多，可以做购物类，小到名片夹，用到的一些首饰盒，大到一件家具、沙发，空间里的吊灯，我们生活上用到的东西都有。我们还可以做整体的软装设计，是网店和实体店都有。我们现在想选在购物中心里面，一百平左右，能展示出整体空间效果就可以。

　　我们现在是在二楼，面积是180平，我现在觉得这个面积是稍微有点大的，因为整体家具占的比重比较多，各个风格都能展示出来。我们是美国一个品牌，主要消费群体是80后、90后，针对潮流时尚的、追求复古的、追求生活品质的一些年轻人。现在很多人进来以后就说你们这个应该开在万达或者勒泰。我们现在也是很矛盾，打算开另外一家店，让大家也是参考一下，看在哪个位置比较好。

　　陈云峰：你请他们到怀特那儿去看一看，把大概的条件说说。

　　贾铷：我们的东西大部分是进口的，价位是比较高的，肯定比宜家高端一些。

　　曹润亭：高端到什么程度？

　　贾铷：家具相当于是一个客厅沙发5万左右。

　　陈云峰：下面请河北老味道的刘建琛来谈一谈。

　　河北老味道拓展经理 刘建琛

　　刘建琛：我们在水上公园是第一家店，拿了将近500多平。我们现在做的品牌

　　老味道有三个使命，第一，就是做一个餐饮的平台，让这些餐饮的创业者不再难；第二，打造中式快餐；第三，打造一个老百姓的大厨房。后期我们这块有生鲜OTO，有一个这样的体验，将来可以跟北国超市和永辉超市生鲜类的产品有竞争。

　　我们现在做的品牌——早餐饮行，是河北老味道餐饮公司旗下的国内首个早餐连锁品牌，用早餐项目带动三餐消费，相关业务包括农产品基地建设、生鲜电商、厨房设备、冷链配送、终端零售推广业务，总投资预计10个亿，力争三年内做成国内最具规模的早餐连锁企业。

　　现在各个商圈都可以考虑我们这个业态，我们选址的位置要求社区中心或商业副中心，社区聚集区并带有商业或者专业市场是最佳的位置。面积要求是500-1000平的纯一层。在租金方面，希望尽可能作为甲方大型超市和主力店的待遇进行招商，因为生鲜和餐饮都是成本价销售，所以会带来大量的人流量。我们的门头装修要求是比较有气派。

　　曹润亭：一天流水多少？

　　刘建琛：不能低于两万。

　　曹润亭：毛利呢？

　　刘建琛：基本上是成本价销售，是微利甚至是亏损的，做得就是品牌，现在是OTO的落地，我们就是落地，真真正正去服务社区的老百姓。今年规划在石家庄最少开10家店。我们在餐饮方面更多和外婆家理念一致，就是把实惠给了消费者。

　　燕赵都市报房地产事业部主编 买房网运营总监 高利锋

　　燕赵晚报房产部高级编辑 孙晓波

　　陈云峰：好了，今天大家谈的都很开心，我们也希望打造这样的平台，希望大家多多关注赢商网，今天的沙龙到此结束，下面请大家合影留念。