地铁成商业地产发展新引擎 机遇与挑战并存

　　 地铁的快速发展带来的不仅仅是交通的便捷，它还改变了城市的商业布局和人们固有的消费习惯。而消费者的消费需求又能催生地铁沿线新的业态组合或创新业态。在轨道交通的作用下，各种设施会向线路两侧集中，特别是以车站为中心依次布局商业、办公、住宅、休闲娱乐等。大量的人流通过轨道交通输送到城市的各个区域，刺激站点周围土地的高密度开发，形成以居住为主，商业、服务、办公、娱乐、体育等配套齐全的多个新城市中心。同时，伴随新建线路相继开通，参考规划中未来地铁沿线各大站点的位置及商业发展的方向，也已经可以初窥到一些即将成型的商圈。

　　地铁所带来的大量的人流通过地铁输送到城市的各个区域，刺激站点周围土地的高密度开发，形成以居住为主，商业及公共设施配套齐全的多个新城市中心。从过往数据来看，地铁的规划是影响人们购房的重要因素之一，而地铁沿线住宅项目的开发则进一步促进了商铺的投资热潮。

　　铁更容易影响到与之直接连通的商业项目，业内人士通常将这类商业物业称为“上盖”。SOHO中国公司斥巨资在建外SOHO 修建地铁口之后，“上盖”型商业开始受到北京各界的普遍关注。建外SOHO的成功不仅使潘石屹迅速成为商业地产的领军人物，使建外SOHO被评为“京城2002年度十大影响力楼盘”之一，并最终带动了“上盖”商业的发展。时至今日，北京著名的几大商业中心当中，有不少商业是直接与地铁连通的。例如，地铁1号线：国贸商城、东方新天地、新光天地；地铁2号线：东直门东方银座 、恒基中心；地铁5号线：国瑞城 （与2号线衔接）；地铁10号线：新中关 （与4号线衔接）、平安国际金融中心、富力广场；地铁13号线：西直门嘉茂购物中心，等等。

　　参考香港的商业项目，可以发现香港的购物中心有60%都属于地铁上盖物业。香港地铁上盖物业的建设与营运模式已非常成熟，结合其国际旅游购物中心的城市形象，地铁与商业的完美结合使得地铁上盖物业的商业价值得以最大化，并带动了周边商业的发展。但是，另一方面，商业物业的运营永远都不能离开市场，市场的发展趋势、政策上的导向都会对商业有直接的影响。地铁周边的商业也同样如此，即使是上盖物业也是需要专业经营的。运营者要充分地利用项目已有的便利条件，在进行周密的商业运营策划时，最大程度地发挥其独特的优势，这样才能保证项目在最基本的运营操作中可以稳操胜券。

　　通过对北京市现有地铁线路分布的分析，不难发现，越来越多的商业选择与地铁直接连通，让地铁与购物中心能够做到无缝衔接。这一建筑形式使地铁的作用不只局限在交通方面，而是将其带入了商业地产的领域。

　　虽然地铁周边的商业建设受到越来越多投资者的重视而发展迅猛，但如何将人流转为客流是决定轨道交通周边商业能否成功的重要条件。举例来讲，东直门属于重要的轨道交通站点，是北京重要交通枢纽之一。但建设于东直门地铁旁的银座 MALL目前却面临如何将地铁人流转化为有效客流的难题。

　　地铁无疑已经成为了带动周边商业发展的“引擎”，越来越多的开发商及投资客认识到了地铁对沿线商业的拉动作用。目前的情况显示，只要地铁的规划一公布，其周边的住宅价格就会出现不同幅度的上浮，而商业地产的开发商及各大品牌商也会在自己的开发或扩展计划中关注规划中的地铁沿线尤其是交通换乘点地区。而地铁之所以能吸引商家及开发商的目光，根本原因在于其带来的庞大人流。商业的生命力在于客流的集聚，而商业价值就体现在客流转换为有效的购买力。地铁的发展可以满足前一个条件，但如何将地铁流动的人流转换为地铁商业持续稳定的客流将是开发商、投资客将要面临的重要问题。