万科持627亿现金坐等收购 净负债率降至5.4%创新低

　　“我们保留那么多现金还有一个原因，就是我们在寻求投资机会。我发现不少企业、发展商可能并不想再做下去了，这个时候我们有钱就有很多投资机会。”郁亮表示。

　　经过数十年的黄金膨胀期，国内房地产开发商的领头羊万科同样遭遇了增长的“瓶颈”。

　　公司去年财报显示，万科去年的房地产业务结算毛利率同比下降了1.55 个百分点至20.76%；结算净利率则比2013年下降了0.60个百分点至11.41%。

　　万科总裁郁亮在3月31日香港业绩发布会表示：“房地产业高利润之时代已过去，未来毛利或净利润或进一步受压，会更注重对股东和项目合伙人的回报率。”

　　同时，董事会秘书谭华杰则解释道：“去年利润率变化的原因主要包括地价占房价的比例持续提高，从而挤压了开发商的利润空间。同时，2014年市场经历调整期，部分利润较低的现房销售转入当期结算所致。”

　　事实上，万科近四年来利润率呈现逐年下滑的态势，2011年至2013年期间，公司房地产业务的结算毛利率分别为28.79%、25.84%、22.31%，结算净利润率率则分别为15.01%、13.08%、12.01%。同时，2014年万科全面摊薄的净资产收益率为17.86%，同比下降1.8个百分点。

　　“为了推动战略转型，公司过去一年加大了各类创新业务的尝试。”谭华杰指出，“这些尝试增加了投入，虽然短期内难以体现在收益率上，但长期来看，将为公司发展提供更大空间。我们希望将来这些新业务可以贡献收入的一半。”

　　下个十年仍深耕住宅市场

　　随着中国房地产市场步入“白银时代”，万科站在了战略发展的十字路口。

　　“去年我们公司内部进行了一项房地产大周期国际比较研究，覆盖了所有存在数据的27个经济体过去40年的房地产市场变化，得出的结论就是未来十年中国的住宅市场不会大幅下跌，整体仍然安全。”谭华杰表示。

　　他续指：“万科转型不必急于求成，目前我们的动作更多的是在机制和组织上转型，我们有足够的时间做一些基础工作。未来十年，在大拐点到来之前，企业要寻找新的利润增长点。”

　　对于中央3月30日宣布放宽购买第二套房首期比例，由六成降至四成，他表示，政策不会令房价马上见效，加上目前市场上可售存货仍然很多，所以预期在存货下跌前，楼价都不会反弹，将以稳定为主。

　　总裁郁亮则回应称：“不会对中央政策作过多评论，房价顺其自然会更好，过多的调控反而干扰了市场的正常运行。而作为房地产商则希望长做长有，不太希望市场出现暴涨暴跌的情况。”

　　他表示，任何政策因素不会改变行业趋势，新政的出台只是去行政化，从而使行业更市场化。同时，他指出不应该期望依靠政策救助行业，而应该要靠企业自己来挽救。

　　应对整体市场低迷的情况，万科计划年内完成四大区域的事业部布局，并成立五个新事业部。郁亮透露，其中确定的三个分别是物业、商业地产、物流。

　　“其中商业方面，公司跟凯雷、领汇、东方臧山的合作都处于推进中，目前暂无计划进行分拆。其余两个事业部还处于空白期，公司尚未确定要做养老还是教育，又或者做产业地产。”他表示。

　　其中，万科的物业管理已经形成了可复制的模式，未来将走向市场化，“除了一些在售的竞争楼盘以外，其他楼盘均可以考虑。我们希望将这个模式在未来三年内稳健发展，做得更扎实之后，再考虑未来上市的可能性。”

　　公开资料显示，从1992年1月万科旗下第一家物业管理公司成立，万科物业相继布局全国59个大中城市，至今已接管各类物业管理项目400多个。

　　转向二手土地市场

　　虽然房价低迷，但土地市场的地价依然高企，因此万科过去一年在一手土地市场十分谨慎，未来将倾向于存量土地市场和行业兼并整合的机遇。

　　万科统计数据显示，去年下半年全国14个主要城市的住宅（含商住）用地供应和成交面积同比分别下挫40%、45%，然而去年第四季度的土地平均出让底价却录得同比飙升71.9%，一线城市同期的地价／房价比已高达66%。

　　“这个比例已接近全球最高的水平，隐藏着巨大的风险。以北京的一些项目为例，根据土地价格核算，必须在三个月以内房价实现翻番，才能覆盖土地的成本。但我们认为这种机会很小。”谭华杰表示。

　　数据显示，截至2014年底，万科在中国大陆拥有417个主要开发项目，在建项目权益建筑面积合计约2776万平方米，规划中项目权益建筑面积合计约3801万平方米，其中49%位于广深、上海地区。

　　他透露，鉴于地价上涨过快，公司坚持审慎拿地策略，严格控制投资风险。“这些土地储备仍足够支撑未来两三年开发，因此公司并不急于增加购地，我们相信土地流转市场会变得越来越市场化、开放，资金、信用状况好的企业未来会有机会。”他表示。

　　正因如此，万科储备了足够的“弹药”为下一步的发展铺垫。截至去年年末，万科实现销售回款2090亿，公司的经营性现金流净流入同比增长近21倍至417.2亿元，年底持有的货币资金上升至627.2亿元，而净负债率则由2013年30.7%高位降至5.4%，创下自2006年以来的最低水平。

　　“由于一手土地市场价格较高，未来我们希望在存量土地市场有所作为，同时目前房地产行业油水变少，令一些大型央企、国企等不愿进入，而中小型发展商亦因竞争激烈而想退出市场，今年行业会有更多整合机会，我们有足够的资金实力可以寻找一些并购机会。”郁亮表示。

　　“我们保留那么多现金还有一个原因，就是我们在寻求投资机会。我发现不少企业、发展商可能并不想再做下去了，这个时候我们有钱就有很多投资机会。”

　　此外，他指出，对于国际化问题，并不是公司有钱就需要“走出去”，所以并无计划收购国外标志性项目，“万科进入海外市场，也不是去建唐人街，而是跟当地最好的开发商合作，可以学习经验；同时，公司也和愿意到中国内地的海外企业合作。”