万科香港业绩会：彻底放弃规模 在拐点来临前转型

　　3月31日，距离上午在深圳总部举行2014年业绩推介会仅几个小时，万科企业股份有限公司下午在香港又举行一场业绩发布会。

　　与上午不同的是，万科总裁郁亮身边除董秘谭华杰外，还多了执行副总裁王文金；而郁亮也特地另换上了一条大红领带。

　　在香港发布会上，“白银时代”仍是万科管理层口中出现的高频词。万科管理层认为，即便是“330新政”也并未改变这个行业进入白银时代的趋势。同时，公司要在“房价大拐点”到来之前实现转型，而这个拐点不会在十年内出现。

　　“万科已经彻底放弃了销售规模这个事情。”郁亮强调称，万科已经发展了31年，不再以比规模作为衡量标准，而应该做一些更实际的事情，为城市做更多的贡献。“我们要坚定地转型，勇敢去探路，这是我们的战略。”

　　数据显示，万科2014年销售额同比增长25.9%至2151.3亿元，销售回款率90.25%，同比增长6.2个百分点。不过，集团毛利率下降2.3个百分点至21.4%，净资产收益率(ROE)下降1.8个百分点至17.86%。

　　郁亮对此的看法是，白银时代“最准确”应该是对股东、合伙人的回报率，而不是基于项目本身的毛利率、净利率水平。

　　“未来在白银时代，可能整体上说毛利率、净利率会进一步压缩，但不影响一个好的企业应该提高回报的水平。”

　　至于2015年，郁亮表示，万科的库存在合理的比例范围，年内还将像过去一样卖房。同时，公司也将加大对回款率的要求，希望比2014年还能提高。

　　具体而言，在企业架构上，万科将成立五个新的事业部。郁亮表示，目前确定的三个部门是物业事业部、商管事业部等。除此以外还有两个部门出于空白阶段，这主要由于万科尚未正式确定选择养老还是教育，或者是产业地产。

　　其中，万科的物业管理将于2015年走向市场化，即准备对公司以外的楼盘进行管理。据郁亮透露，未来万科的物业管理或将要上市，但在短期的三年内还是希望首先把该业务做扎实，等有更多客户基础在考虑上市。

　　在项目拓展方面，万科在发布会上称，目前土地市场的地价依然很高，公司还是倾向于存量土地市场和合作开发，现有土储仍足够支撑三年开发。

　　除了内地，郁亮也表示，万科对香港始终抱有信心，未来会越来越多地参与到包括港铁项目在内的一些投标项目，且会考虑独立发展在香港的业务。公司还将继续走向海外，包括在海外与其他房企合作开发，争取和当地开发商合作。

　　另外，对于终止收购佳兆业在上海的几个房地产项目，郁亮解释称，交易没做成是很多原因导致的，包括交易条件复杂，有法律、税务等方面的问题。

　　尽管未能收购佳兆业的项目，但郁亮认为，未来行业的整合是一个方向，万科有很好的信用和口碑，也愿意在行业整合方面做一些事情。