万科恒大等集中于一二线经营 向商业消费等业务转型

　　“万科今年开始不再进入新的城市，已经进入的城市我们则不会放弃。”3月31日，万科执行副总裁、CFO王文金对记者透露。

　　从万科2014年年报可以看到，万科目前已进入约66个城市，基本涵盖所有的一二线城市及部分三四线城市，不再进入新的城市，意味着万科也在收缩战线，集中于一二线经营。

　　这是绝大多数开发商的选择。住宅开发市场的整体下滑及局部过剩，以及向商业消费、养老度假、众创出租等业务的转型，决定了只有一二线城市才有发展的机会。

　　而此次3·30新政，则直击一二线城市的库存痛点，将大户型、改善型消费大幅释放。那些早已抢先布局一二线的开发商，2015年可能因此迎来业绩的明显增长。

　　涨价OR加速出货？

　　3·30新政后仅一天，一线城市的楼市便有了反应。

　　在广州、深圳，二手房业主的反应最为激烈，反价、反悔多有发生；而在北京（楼盘），多家知名房企立刻开启了借势营销，推出限时优惠活动；上海则在4月1日拍出了高溢价地块，显示房企的信心似乎在增强。

　　银行在一线城市的动作也明显快于其他城市。目前北京工行、建行、招行、光大银行(601818,股吧)、浙商银行已开始执行最低首付比例40%的新政；在广州，工行、招行、建行等数家银行开始执行新政，二套房首付最低下调至四成。

　　融360房贷分析师袁媛认为，对于此次新政，银行需要一段时间反应，预计新政全部落实还需一个月左右的时间。

　　深圳美联物业人士说，新政出台短短两日，二手市场已即时做出反应，楼盘反价、惜售现象迅速袭来，业主态度坚挺，而购房者亦不惜高价入市；一手市场方面，据美联物业统计，4月份深圳预计有21个项目入市销售。其认为，政策面已迎来2009年以来最为宽松的时期，购房窗口已经步步打开。

　　综合对开发商和中介人士的调查，显示目前二手房业主要比新房开发商更加乐观。“新政尤其是税收优惠作用很直接，一些已经在看房的人马上就可以减免一大笔税费，成交变得更容易了。”深圳一开发商人士说。

　　但开发商普遍不敢太乐观。新政出台后，万科首先发起“24小时不涨价，24小时不打烊”活动，参与公司包括北京、沈阳、大连（楼盘）、太原（楼盘）、烟台（楼盘）等。

　　北京龙湖针对四个楼盘推出了首付限时特惠的活动，并将持续至4月底；合生、首开等房企的部分项目也在北京发起了不涨价、不打烊的限时销售活动。

　　“开发商目前仍是以去库存、加速出货为主，毕竟大家手里的存货太多，而新政带动的需求是有限的。”华东一家大型房企内部人士说。

　　新政将对一线及部分二线城市起到带动作用。中信建投分析师苏雪晶指出，16大重点城市在春节后已经连续五周环比回升，其中一线、二线城市上周环比增速继续维持在双位数，随着推货意愿增强以及政策环境改善，今年的小阳春必将如期而至。

　　方正证券(601901,股吧)指出，3·30新政意欲通过提振购房刚需来消化房地产库存、稳定房价预期，从而起到稳增长与控风险并举的作用。但预计其效果可能会加剧房地产市场的区域分化，一线城市房地产市场短期受益更明显。

　　一二线的机会与风险

　　申银万国（香港）分析师Kris Li指出，根据行业最大开发商万科的资料显示，在其购房者中，首套房购房者仅占30%左右，而二套房购房者比例约占50%-60%。本轮政策红利对于目前低迷的房地产市场将产生非常大的带动作用，期待本轮销售旺季的销售表现（一般从3月底至7月初）。

　　但这种带动可能只发生在一二线城市。从万科、保利的销售布局来看，其销售面积的80%以上位于一二线城市。

　　包括上述公司在内，开发商都已有意识地调整城市战略。在3月30日的业绩交流会上，远洋地产总裁李明指出，要全面退出三线城市，更关注一二线的旧城改造；恒大地产总裁夏海钧则介绍，恒大从2012年就开始转向一二线，目前一二线城市土地储备占比46.88%，三四线占比53.11%。

　　此前，富力、保利、碧桂园、华润等房企均表示要全面回归一二线，而富力更表示只关注一二线，尤其是一线城市的投资机会。

　　Kris Li判断，布局一二线城市且定位高端商品房的开发商如融创、中海外、龙湖、远洋、合景泰富、华润置地将成为本轮政策红利的主要获益者。相反，对于定位普通居民住宅且布局三四线城市的开发商如恒大和碧桂园的带动将非常有限。

　　东方证券分析师竺劲认为，地产开发商将受益于去库存带来的财务状况改善，如万科、保利、招商等公司。以万科为例，其2014年毛利率和ROE都出现了下滑，谭华杰预计万科的毛利率及ROE水平将从2016年起重新往上走。

　　与此同时，进入一二线城市尤其是地价高企的一线城市也存在很大的风险。谭华杰指出，由于地价在2014年出现了暴涨，目前一线城市地价普遍太高，去年四季度来看，14个主要城市的土地平均价格比一年前上升了71.9%，这是一个非常大的涨幅；同时，一线城市地价占房价的比例上升到了66%，从全世界来看，这也是地价占房价比最高的水平之一。

　　谭华杰说，这样一个价格包含了非常大的风险，尤其是北京一些区域的地块，地价已经超过了周边在售楼盘的价格，这个地价要求房价必须上涨一倍，而且必须在三年之内完成上涨，这个项目才有可能获得正常的盈利。而万科认为这种情况出现的可能性很小，因此在这段时间买这种地的公司会要承担相当大的经营风险。