“轻资产”模式之路：商业地产企业要先过这五关

　　商业地产轻资本运营模式越来越受到行业关注，万科、星河、花样年等都走起轻资产路线，但模式不同，万科是与基金合作，星河花样年采取托管方式，未来还会衍生更多轻资产模式，在渐成行业趋势下，开发商应该如何选择属于自己的发展模式？　 

　　【商业与地产】为大家梳理一下今天在商业地产节对话环节嘉宾的观点，整体来说开发商要走轻资产模式必须要过五关：　 

　　第一关：别瞎说，先搞清楚啥是轻资产？　 

　　轻资产的概念在我们公司已经谈了好多年了，我们也已经做了好多年了，在我的一个理解里面，这个概念的来源是我们的资产负债表，也就是说当我们的收入的所依赖的资产在我的资产负债表上并没有得到特别多的体现的时候，走的就是轻资产路线。　 

　　那对于商业地产来说，因为商业地产本身这个行业是一个重资金行业，资金密集型的，但它同时又具备了另外一个，就说它的管理，实际上商业地产的管理在中国也就可能十年或者十年多一点的时间，所以这个管理对于中国来说是一个非常大的课题，所以它是一个资金密集型再加上管理，当你的资金密集到了一定程度的时候，实际上大家都承受不了，这时候就需要轻资产化的这么一个趋势，所以也就是把它的资金密集型和它的管理给切分开，这就是轻资产。 

　　第二关：你凭啥能获得投资人的信任？

　　我觉得做轻资产最难的一点是什么呢？是信任。怎么让它信任你，愿意把他的重资产交给你管，让他相信你并不持有这个资产，或者不持有这个资产的大部分的时候，愿意依然把这个资产当做你自己的资产去管理和投入，而商业地产的一个价值实际上跟它的运营的收益是直接相关的，而且这个收益会被资本市场放大，你超过某一个临界点是正收益，低过某个临界点是负的，所以这个关系很大，就说你怎么能够首先去到正的，而且能够正得比较多，而且令到这个资产，你要说服你的重资产的谈判对象说，在他手里和在你手里不一样，在你手里能够赚到比他更多的钱，而且是减去你拿走的佣金还有很多，这是最难的。

印力集团（原深国投商置）首席财务官兼商业管理公司总经理 李楚华　 

　　第三关：你轻资产战略的商业模式是啥？

　　轻资产本身一定要先谈到无论是轻与重首先都是资产，就是资产本身的价值，这里面又引申出一个商业模式，就刚刚像花样年讲的，我认为整个未来中国的商业没有蓝海，全都是红海，只不过花样年通过它的商业模式改变了，因为它规模小投资小，社区的未来竞争会更加激烈。　 

　　第四关：你的团队是否强大到可以成就品牌？ 

　　同时轻资产未来包括现在所从事的工作内容，比重资产索要从事的内容多得多，因为有钱可以任性，因为我是开发商可以投资和按照我的要求做，但是轻资产不可以，它一定要把商业价值做出来，所以说团队的能力未来是这个行业中非常重要的支柱。所以我觉得商业模式加上合适的资产，同时适应的团队和品牌，这样的话我觉得打造出来的才是一个好的资产。

北京汉博商业管理股份有限公司总裁 暴雪松

　　第五关：你是否具备完整的开发和运营体系？

　　除非开发商有一套非常完整的开发体系，而且有非常完整的运作经营的商业房地产这块，才能够说服投资者，其实轻资产在某种方面来说就是让投资者来负担资金投放的责任，从开发商这块就是提供服务，目前来讲除非具备刚刚我说的条件，对投资者来讲这块是非常非常能够说服他们来投资的，但目前为止我所接触的大部分在中国国内操作的PE，几乎目前来讲对过去投资者承诺的回报都不达标，但这也不等于说这些大的机构投资者对中国市场就从此撤离缺乏信心了，我觉得还是有的，回到刚刚说的我觉得确实要找到适合的投资者，比如说是过去我们如果是商业领域的话，一般都是退休基金，对投资的无论是回报率还是周期的期望都完全不一样，所以我说必须具备开发商很完善的开发系统，包括运营的系统，要不然的话轻资产这条路真的不好走。

原丰树集团商业投资与零售管理总经理 韩春风　 

　　延伸阅读： 

　　旭美商业CEO潘韬：“轻资产”真是商业地产的救命稻草？

　　去年下半年，万科与凯雷、东方藏山和领汇签订了几份股权转让协议(仅仅是协议)，计划将一些商业项目的部分股权进行出让;今年年初，王健林则宣布，万达也与4家金融机构就20个万达广场的投资进行合作，虽然立即有人对合作的真真假假提出了疑问。一时间，商业地产界人人争说“轻资产”，仿佛这年头谁不做点“轻资产”，都不好意思说自己在做商业地产。　 

　　这种对轻资产模式的热情，一方面是因为行业的两个老大“二万”起了模范带头作用，跟着走也是我们大多数人的习惯;但更重要的是，很多人把轻资产当作解决当前资金困境的一条出路，甚至有些人把轻资产当作弯道超车的竞争策略，或者是当作低门槛进入商业地产行业的一条捷径。问题是，表面的文字往往会误导我们的认识。轻资产，真的是中国商业地产的救命稻草吗?!　 

　　太阳底下没有新鲜事。很久以来，轻资产就是企业经营的一种重要方式和战略选项之一，即以最少的资本投入，充分利用杠杆原理，整合外界资源，以自身最有效率的方式实现企业价值和利润的最大化。就商业地产而言，“轻资产模式”指企业在商业物业的开发阶段少投入、甚至不投入自有资金，后期也不对物业进行持有，只是在商业地产开发运营阶段中某个或某几个环节进行参与并赚取相应的费用。　 

　　什么样的情况下，商业地产企业应该选择“轻资产”模式呢?　 

　　简单一点说，商业物业开发和持有的回报不足以带来资本期望的回报率，甚至不足以弥补资金成本的时候，企业自然会选择“轻资产”模式。写到这儿，我在想，中国商业地产十年，有多少企业、有多少项目的开发和持有回报率达到资本的期望，哪怕是高于融资成本呢?全球最大的商业地产开发运营商西蒙，在资本市场上是2A到3A的评级，融资成本只有1.8%--2%，回报率到5%就有利润空间。反观我们自己，大概除了外企凯德，港企恒隆、新鸿基，央企华润(部分项目)，并没有什么企业有资格、有条件真正地在做商业地产的重资产吧!万科呢?什么时候万科向商业物业要利润、要持有回报率了?王石几年前还在说，万科要做商业地产，他从坟墓里也要伸出手来把万科从歧路上拉回去。万达呢?万达确实是在做重资产，但它靠的是低廉的土地成本，靠的是项目中大比例的住宅销售和高额销售利润，靠的是高周转支撑的现金流平衡术，商业物业的开发和持有更多的是拿地和营销的重要手段。过去十年，在金融工具不足，商业物业回报率低下的大环境下，切合国情的“万达重资产模式”对中国商业地产行业影响至深至远，租售结合、以售养租才是中国企业切入商业地产的首选模式，也是商业地产的“中国式重资产”模式。　 

　　所以，事实的真相是，大家之所以对商业地产“轻资产”模式趋之若鹜，其实是因为住宅地产高利润的黄金十年一去不复返，“以售养租”的“万达重资产模式”难以为继，我们不得不寻找新的出路。　 

　　问题是，中国商业地产企业面临的问题是整体性的、行业性的问题：土地价格坚挺不落，融资成本居高不下，金融工具严重匮乏，资产价格不断推高，更要命的是，商业物业的净租金回报率低得简直拿不出手(很多人估计，普遍不到3%)。在这样的环境下，当然没有企业愿意选择经典意义上的“重资产”。现在，“万达重资产”模式又此路不通，“轻资产”这个似是而非的名词很自然地、很讨巧地成为我们的指路明灯。最近看到不少专家文章，提出轻资产的若干路径：售后返租;REITS;商业信托;合作开发。　 

　　REITS?我完全赞同。问题是，兄弟，中国现在可以做REITS吗?基金?信托?这些资本对回报率的要求，对利润的嗜血，只要亲历过的人都会深有体会。当住宅地产的净利润率还在10%以上的时候，你凭什么认为这些资本会投一个平均回报率不足5%的行业?售后返租?说白了，那是把风险转嫁给普通消费者，你见过几个散售后还红红火火的的商业?　 

　　大家有没有想过，当整个经济环境无法支撑一个行业的正常发展，当整个市场无法支撑一个行业的正常回报，大家都去选择不投入、不持有的“轻资产”模式，谁会是那个选择“重资产”的冤大头呢?我的意见是，中国商业地产同仁们现在要关注的重点不是什么“轻资产”，而是要解决我们一直没有很好解决的两个根本问题：怎么提高项目的回报率，怎么打造企业的核心竞争力。　 

　　这个世界上没有什么捷径可走，更没有什么救世主，最后只能还是要靠我们自己。无论主动还是被动，只要你还在做商业地产，真正的出路还是要在行业的本质上下功夫：　 

　　1、做好产品，选址、定位、设计、招商和运营都要符合行业规律，达到行业水平。失败的商业项目各有各的失败，成功的商业项目都是相似的，说的就是这个道理。静下心来做好这些，才能把项目的投资回报率提高，这也才是商业地产发展最本质的东西。　 

　　2、多和金融机构谈合作，商业地产本质上是个金融行业，无论是单个项目还是整个行业，不解决金融问题，最终还是没有出路。但和金融机构合作时，不要一门心思想着怎么把包袱甩给人家，而是好好研究怎么根据不同项目的情况，在融资、退出上设计出最佳方案。大政策我们左右不了，可以做些微创新。但要记住，搞金融的人都是最聪明的人，至少不比我们笨，抱着甩包袱的目的，一定是鸡飞蛋打。　 

　　3、如果既没有能力做个好产品，也没有渠道找金融机构，但又阴差阳错必须做商业地产，那就找个合作伙伴吧。但这样的合作伙伴一定要有真正的商业地产实战经验，要有雄厚的实力，要有靠得住的信用。前几天，有个朋友对我说，我们可以接受有能力、有实力的轻资产公司做我们的合作伙伴，但不能接受“无资产”公司。　 

　　确实，真正要做商业地产的“轻资产”模式，不会比做“重资产”更容易，更不是一个可以低门槛或无门槛进入商业地产的路径。轻资产，不是一个可以随便玩得动的模式。当然，这是我以后要讲的另外一个话题。