兴达商业张磊：消费转型期 商业地产将向社交定制型发展

　　编者按：过去的十年，是中国商业地产野蛮生长的十年，是中国商业地产从粗放式向精细化，从销售型向持有型，从单纯购物到体验休闲，从重开发到重经营，从被动到主动的十年。

　　作为中国商业地产第一门户网站，赢商网一直为推动中国商业地产的良性发展鼓与呼，在这新旧十年交替之际，赢商网特别策划“中国商业地产十年人物访谈”，对全国商业地产行业领袖进行访谈，包括开发商、品牌商家、服务机构等领域领军人物，讲述对中国商业地产十年变迁的感悟，梳理行业发展脉络，分享行业发展经验，访谈内容经编辑后将结集出版，以飨行业读者。

      本期的采访嘉宾是河南兴达商业管理有限公司规划研究中心总经理张磊，西北大学经济学博士生，第五届全国MBA新锐壹佰获得者。在十多年的职业生涯中，张磊拥有IT、互联网、金融及商业地产多行业跨界融合的丰富经验，操作并参与商业地产项目过百万平米，在商业定位、商业策划、建筑规划、战略规划、流程优化、价值创新等方面拥有丰富的实操经验。本文以其从网络理论和社会资本的独特视角，解析中国当代商业地产特有的发展模式，推动中国商业地产生态圈的良性进化。

　　回首十年：在“商”“业”“地”“产”的发展中迎接挑战

　　（赢商网湖北分站报道）2004—2014年，被圈内人士认为是商业地产的初创诞生年，自这一年开始，沃尔玛，家乐福，易初莲花，欧倍德等国外品牌入驻中国，开始快速布点、跑马圈地的时代；中国本土万达集团全面进入商业地产领域，成立万达院线，投资文化产业。十年来，从百货到购物中心，从零售到综合业态，从线下到线上，中国商业地产的发展既有高歌猛进时，也有激流险滩处。

　　张磊认为，中国零售业早就在1995年左右的时候就已经开放了，外资以合资的形式出现在国内，而2004年之所以显得特别明显，是因为戳中了中国商业的一个敏感地带，政府允许外商独资存在，就造成一种狼来了的感觉。事实上，之后在与外资或合资零售企业的竞争与博弈中，“狼来了”的呼声逐渐微弱了，取而代之的是“与狼共舞”。

　　大浪淘沙，去沙留金。在百舸争游的市场竞争中，有沉舟被淘，也有新秀辈出。

　　在谈及时下商业地产的标杆企业时，张磊认为商业地产虽然带“商业”二字，但基本上可以分为几种模式，有走“商”的，有走“业”的，有走“地”的，还有走“产”的。在他看来，做“商”的代表是华润，有国企雄厚的资本做后盾，华润并没有把租金放在第一位，而是在商场的设计、规划、品牌组合、运营上追求尽善尽美，有这种“放水养鱼”理念才是真正做商业的；走“业”的，可以分为相关的产业或相关的业态定位，比如“国际化青年城市综合体”中粮大悦城定位清晰，定位于时尚、流行、性感、潮流等多重年轻风格，目标消费群为18到35岁的年轻人群体；就“地”而言，万达毫无疑问是做的最好的，万达的本质是做房地产的，能迅速发展壮大，核心是商用房产的销售与快速回款；做“产”的代表是华夏幸福，作为中国领先的产业新城运营商，华夏幸福一直坚持“以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展”的道路。

　　对于河南商业地产，张磊表示河南商业地产之于中国，所占比重不大，较于沿海，起步较晚。由于商业地产的发展时间短，开发商的专业度不高，河南本土企业在做商业地产方面比较弱，有把控运作能力的企业不多，建业集团的洛阳建业凯旋广场也是在2013年开业，操盘能力还有待时间印证。目前郑州商业市场仍以传统形式存在，缺乏品质型、主题型的项目来迎合消费者对特色业态的需求，即使是城市发展重心的整个东部片区的商业项目也滞后于城市扩展的速度。但是有中原城市群的战略地位、“米”字型的高铁交通辐射网络以及巨大的人口规模等红利因素，郑州商业市场存在巨大的发展潜力。

　　商业地产作为房地产行业最有发展空间的领域，随着互联网的兴起以及人们消费方式的改变，传统商业模式正发生着革命性的颠覆与改变，萌生了新时代的新商业模式，社区商业、旅游地产、儿童主题地产成为新型增长点。张磊认为，在这个商业地产由黄金时代进入白银时代的更替阶段里，商业地产未来的发展取决于消费者、投资者和商户三者的互相促进，其中消费者对商业地产的新需求，对投资者开发战略的影响最为紧密。随着消费水平的提高，消费理念的变化会导致消费者在消费需求上，要求投资者在以后的商业地产发展中逐渐出现不同于以往的趋势，比如在开发新项目中不再追求太过高额的收益率，而是在逐渐的稳定的较低收益下的循序渐进。此外，在未来的商业地产的发展中，因为消费者在整个商业模式中形成了新的消费需求、消费习惯，可能会要求商业地产投资者像这几年阿里、腾讯发红包储备客源一样，在初期要进行大量的可能没有任何回报的先期投入，“这个有点恐怖”，张磊说，“但这也是一种趋势，必须要迎接”。

　　未来十年：以“中国特色”的脚步向社交定制型发展

　　从萌芽到迅猛发展，从第一座万达广场诞生到购物中心突破1万家，经过上个十年的积累与沉淀，在瞬息万变的时代更迭中，中国商业地产走过标准化和快速度的历程，将进入到精细化和创新变革的新十年。

　　在谈到十年后中国商业地产的发展高度时，张磊坦言“不好预想”，但他认为可能会走国外西方百年路。“未来中国商业地产更多利润可能不放在渠道的营销上，购物中心需要满足能实现自我价值的更高需求，通过多元化的互动以及个性化的体验吸引人流，可能会向社交、定制型的方向发展，比如今年春节的微信摇一摇活动，一下子就变成了全民摇一摇。”张磊进一步解释道，在国外一般来说，要改变一代人或者一拨人的消费习惯大概需要15-20年左右的时间，而中国此规律并不明显。中国年轻人特别敢于体验创新型消费模式，在每5年左右就会创造某种潮流，向一条更高需求的方向发展，倒逼中国购物中心将会走一条社交定制型道路。

　　中国商业地产的发展与中国很多事物一样具有“中国特色”，由于地域、经济等方面的因素，区域商业地产的发展也各有不同。如果用一个词来概括河南商业地产的发展，张磊认为“基因突变”再合适不过。“任何事物的发展都是有规律的，商业的发展一般都是由点形成商业带，然后由带形成商圈，再由商圈形成一种离散式结构的过程，而因为受政府、城市规划、人口迁移等因素的影响，郑州商业地产没有完全形成商业带的情况。”张磊介绍，如果用开放的角度看这个问题，从点到离散型商业，商业地产并不一定必须通过商业带的规律。比如作为中国十大购物中心品牌之一的万象城选址郑州，成为离散结构中的一个点，打破了整个郑州的商业平衡，提高了商业层次水平，带动周围商业项目摒弃旧的商业模式达到升级，这个时候政府再伸手推动一下，就可能颠覆整个商业，从而转量变为质变。

　　“明年或者以后几年，郑州会出现更多的购物中心，区别于现在‘千店一面’的是，这些购物中心将有自己的定位，更偏向于用户体验。”

　　伴随着社会多元化及消费升级趋势的不断演变，消费者对购物中心的需求早已不再局限于传统的购物。面对电商紧逼、同质化竞争加剧的压力，传统购物中心纷纷开始转型，更加注重体验感，如上所言，这或许也是未来购物中心向社交定制型发展所经历的一个阶段。