西贝开50家店铺为何至少要选300处地址?仟吉为何在天下第一街汉正街没有店?说到餐饮选址是个老话题,就像吃饭睡觉打豆豆一样的,但这是餐饮企业扩张必不可缺的前提。洋快餐麦当劳、肯德基怎么找铺,已成经典、但不好学。以下西贝、仟吉的经验你可以看看,还很好上手。
西贝:选铺让专业部门做专业的事
西贝地产开发总监王萍,负责西贝在全国的店铺开发工作。王萍说:依据公司未来战略发展,这10年内会开出1500家店,由地产开发团队负责推动和完成。在开发选址方面主要先从城市网络规划开始,会对每个城市每个商圈进行调研,按照优先排序的结果形成开发策略。
首先我们会选择进驻该区域A类且成熟的商圈,主要侧重于城市综合体、购物中心及商业核心的步行街等。开发工作内容包括选址、评估、洽谈、报立项、审批、签署合同、对接工程营建、老店维护、运营保障等,环环相扣。
王萍说:2015年全国开发计划是50家店铺,我们至少要具有300家左右的选址信息。“扫街”是开发员最基本信息来源之一,都要亲自去看、去走,切身去调研商圈周边三公里范围内的交通动线,目标客群,收入水平,消费观念,竞争机会等等。
经过筛选有合适的店铺后,在与甲方沟通、谈判中,更是专业知识和个人素质的体现。甲乙双方谈判就是利益的博弈和平衡,就像一场场战役,需要一个碉堡一个碉堡的攻克,才能取得最后的胜利。开发人员需具备很强的综合能力,要在确保开发专业的基础上,略懂些法律、政策、财务、工程,要有很强的沟通谈判能力,还要有一定的社会关系、社会阅历,和人格魅力。
在大家热烈庆祝某个城市某个门店开业的时候, 选铺人员早已在那个陌生的城市打拼着。他们天天扫街,一次次用自己的专业与技能解读着每一个商业信息;他们一场场的攻坚战中迎接业主的挑战和对手的竞争;他们一遍遍与甲方谈判过程中为企业争取最大的利益;对于他们来说,每一个优质的店铺背后都有与业主博奕的艰辛;突破一个个阻碍项目推进的困难,他们用最清晰而舒缓的笔触记录下餐饮企业成长的脚步。这看似煽情的语言,经历过选铺的人都懂的。
仟吉:选址并非人流量越多越好
选址有所为有所不为,并非人越多越好。例如,人流量巨大的汉正街,仟吉就没有开一家店。因为他们发现,那里的整体消费观念与白领人群差异巨大,并不适合仟吉。
仟吉定位白领时尚,包括公务员、银行职员、IT人士、写字楼人员等收入在2000—10000元之间的人群,年龄在20岁—40岁之间,尤其是女性。选址开店自然就围绕这来开展。
“每开一家店,我们都要精心测算白领的人流量。”仟吉董事长陆伟说,定位白领阶层,首先要搞清楚该地段目标人群的数量及消费实力,否则人流量再大,没有目标群体,也绝不开店。
仟吉的武汉门店都开在临街,甚至在某一个地段有四五家门店,如广埠屯、街道口一带,就有四家门店。对此,仟吉方面解释,这一带有华师、武大等高校,有广埠屯电脑城,有街道口商圈,白领人群十分庞大,他们在开了2家店之后,发现仍不能满足需求,因此又新开了2家。
而相反,在人流量巨大的汉正街,仟吉就没有开一家店。他们调查发现,汉正街有钱人多,人流量也大,但整体文化素质、消费观念与白领人群差异巨大,那里并不适合仟吉开店。
关于选址的16条意见
1、有人的地方总有饮食需求,没有什么地段是绝对的好,绝对的不好,关键是要看有没有人来。
2、定位是选址的关键,不要贪心做遍天下所有的美味,清楚你想要什么,你的顾客想要什么,他口袋里有多少钱,这是选址的前提。比如定位大众消费的重庆火锅或重庆火锅加盟的小天鹅、德庄、奇火锅、秦妈等都是遵循这一前提。
3、除了通常要注意的事项,本项目选址还要着重考察步行的便利。
4、如果房租较高的话,一定要多考虑一下这个地段能给你带来的翻台次数。
5、一般来说,3-5公里半径内有30万的消费人口,做重庆火锅、重庆火锅加盟店、特色餐饮、干锅就有了赚钱的保证。
6、经常堵车的地方也就是人流较大的地方,这里就很有可能成为做餐饮的好地段。
7、如果一时资金不足,无法租到一个地区最好的地段,你也可以找个有发展潜力而租金相对比较低的地方来做餐饮,当然前提是你手头的资金能撑到这个地方火起来的那一天。
8、靠近地铁出口一边的地段人流会比较多。
9、大部分人喜欢从右拐弯,因此这片区域是比较合适选择的。
10、街道的拐角处是餐饮选址的最佳地点。
11、无论回家还是娱乐,“逃离”办公区的白领们都要在通往公交车或者地铁站时走一段路,但谁都不喜欢再往回走哪怕一两步。如果选址写字楼周边做餐饮,一定要注意地段是否在办公区和车站之间。
12、尽量选择遮蔽物不太多的地方以增加醒目程度,多让人看你一眼,你就多一次机会。
13、每个城市均有出入城乡的几个重要街道或通道,人流最多的三叉口或许是生意的最好地段。
14、多合适的地段也要和你手头的资金相对应,切记房租成本无论如何也不能超过预期流水的一定比例,不然肯定就赔了。
15、一条能穿过几条商业街的胡同也是合适地点。前提是保证这几条商业街是休闲产业,且不太宽。
16、选中一块地方,跟房东谈房租的时候,一定要把你的特色表现出来,让他相信你可以给他带来稳定的收益,这样你就可以谈到一个更合适的价格。
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