区域级购物中心的活法 访贵州百大商管公司副总傅斌

　　贵州百大集团商管公司副总傅斌有句“名言”：存活下来的就是合理的。这是傅斌心中的项目生存法则，甚至也可以看作一种人生的生存法则。

　　2000年入行，傅斌一直在中国改革开放的前沿阵地深圳打拼。15年的从业经验，数个商业项目的历验，随着职位的不断提升，傅斌逐渐形成了自己对操盘项目的价值追求：让项目健康安稳地活下来。

　　傅斌目前正带领团队打造亚青城项目，这是个区域级的项目。区别于市一级的项目，区域级购物中心有着不同的商业生态环境，这样的项目注定有着不一样的“活法”，一起来听听操盘手傅斌对此的解读。

贵州百大集团商管公司副总傅斌

　　第一种存活的方法：定位——接地气 摒弃高大上

　　亚青城项目最初的定位是市一级的购物中心，走的是高大上的路线。国际一线品牌都在最初考虑引进的品牌范围之内。“但在招商遇阻之后，亚青城董事会找到昆百大寻求帮助，希望对项目进行诊断。”傅斌说。

　　2012年，傅斌带队来到贵阳小河经开区对项目进行调查论证，对小河人口构成、消费能力等进行了半个月前调，他们发现“以前的定位很难落地接地气。”

　　商业项目定位很重要。小河经开区厂矿较多，人口大概在30多万， 约10万个家庭，以每个家庭有一个小孩计算，儿童市场具备可挖掘的空间，消费潜力巨大，项目所在黄河路属于区域繁华核心商圈，“高大上不适合亚青城”，昆百大大刀阔斧对亚青城进行了调整。

　　昆百大对项目提出做区域一级购物中心的规划，摒弃高大上的定位。“完全推翻了之前的规划。”方案出炉后，昆百大也请一些主力店和次主力店商家进行讨论，并得到品牌商的认可。方案提交后，一次性通过亚青城董事会的认可。

　　亚青城项目自此从“云端降落到地面”。昆百大组建了贵州团队，进驻贵阳小河经开区，接手操盘项目。

　　第二种存活的方法：招商——量身打造 招商先行

　　原来的招商顾问公司所做的方案以主打住宅为主，20万方的综合体住宅占比达到60%。昆百大认为时下整体住宅市场相对低迷，项目所在的黄河路地处小河核心商圈，地段优越，交通便利，项目所处区位具备十分诱人的商业价值，于是对商住的比例进行了调整。这是基于对项目先天条件判断之后所做的决定。“调整后的亚青城，整个商业部分所占的比例为70%，住宅部分降低到30%。”傅斌说，项目的商业优势得到最大限度的放大。

　　调整后的亚青城引入泛商业的概念，整个项目将酒店、写字楼、集中式商业、购物天街、步行街融汇在一起。其中针对区域性购物中心的定位，集中式商业部分主要推出LIVING MALL的概念，以满足10分钟车程内社区居民的消费需求。而购物天街将借鉴效法重庆龙湖北城天街，以18至35岁时尚消费群体为主要客群，作为LIVING MALL的互补部分。

亚青城效果图

　　“我们对亚青城项目采取的是量身打造的方式。在拿地之初，招商和设计就介入到整个项目的规划之中，按照行内的说法，我们对各商业版块进行了摆规。”傅斌说。什么地方摆天街、什么地方摆集中式商业、酒店摆哪里，步行街放哪儿、写字楼怎么放，运营团队都充分地进行了论证。据傅斌介绍，他们还邀请了主力店品牌对规划参与讨论，从而有效避免了后期因物业在硬件上达不到要求，招不进来主力品牌的情况。

　　目前横店影城与永辉超市已经签约入驻亚青城，两大主力店的入驻，为后续招商减轻了压力。据傅总介绍，现在已有近百个品牌交了定金，确认与亚青城合作。

　　为了保证投资者的利益，亚青城推出了10年返租的销售方案。“一般商业项目返租年限3－5年很普遍。”从运营角度来看，傅斌认为，10年的返租一方面有利于项目的招商。比如像洋快餐这样的品牌，起租期一般都在10年以上。另外一方面返租期长，也能保证项目的运营更趋于成熟，确保投资人的利益。

　　第三种存活的方式：运营——拥抱O2O 注重体验性

　　不管是区域级购物中心还是市一级购物中心，体验为王是其吸引客群、留住客源的不二利器。

　　“现在购物中心的业态配比由于受到电商的冲击，已经不再是传统的532比例。在对业态的规划中，亚青城会将餐饮娱乐的比重调高到60%以上，而传统的百货只会占到40%。”

　　傅斌透露，为了增强亚青城商业的体验性，项目正在策划O2O模式。尽管对O2O这一新商业模式的认知还处于摸索学习的阶段，但是傅斌强调，未来成功的购物中心运营，O2O将是不可忽视的一部分。

　　“我们已经派人前往万达就电商模式这一块进行了考察与学习，也在接触一家技术公司谈合作。”傅斌透露，亚青城董事会已经决定投入人力物力和财力，让亚青城购物中心拥抱互联网。

　　借助现代科技的力量，不仅能快速及时了解顾客的消费需求，对他们消费情况进行分析，有利于项目的调整运营，借助O2O模式，也有助于增加购物中心的体验性，这对于提升一家区域性购物中心的品质，吸引客群，增强项目的生命力也大有裨益。

　　“可以设想，O2O模式推出后，消费者在接近购物中心一定范围之内，通过打开APP或者连接上商场免费WIFI，就能即时了解商场各层设置，最新商家动态，品牌信息、餐饮网上等位排号、尊贵会员停车位优先选择、会员优惠活动。而通过对相关消费数据的分析，商场以后甚至能对目标客群进行精准式的营销。”

　　傅斌认为，O2O模式将成为购物中心发展核心竞争点，“不结合O2O互联网的购物中心，必将被淘汰。”