苹果商业模式启示 轻资产并非中国商业地产救命稻草

　　彼得德鲁克有句名言：当今一切企业的竞争，不是产品与服务之间的竞争，而是商业模式之间的竞争。

　　所谓商业模式，就是企业创造价值的核心逻辑。商业模式的创新在某种程度上决定了企业的命运。Iphone在短短几年间，将手机界的巨无霸诺基亚打翻在地，迅速突破7千亿美金市值，靠的就是其独到的商业模式。

　　苹果轻资产模式的启示

　　股神巴菲特评判一家公司，非常注重三个问题：

　　1、公司的固定资产周转率如何？

　　2、新增固定资产投资回报如何？

　　3、公司扩大业务规模必须依靠大量添置固定资产吗？

　　让我们用苹果的案例来解析其超高市值的原因。

　　苹果商业模式成功的核心是，通过独特的价值管理，实现了公司资产的“轻量化”，以最小资本投入谋求最大经济产出，进而实现股东价值最大化。

　　以苹果的同行为例，无论是诺基亚还是联想，都有大量的工厂，大规模的生产线，大批技术工人等“重资产”，而苹果全部摒弃这些生产要素，只专注于技术研发，市场开发，所有需要重资产的环节全部外包出去。在利润不变的情况下，资产越少，分母越小，资产的回报率当然就更高。“轻资产”就是用最少的资金去撬动最大的资源，赚取更多的利润。苹果产品的毛利率之高，任何竞争对手都望尘莫及。

　　老子在道德经中有句话：大象无形，道隐无名。有形资产和无形资产的关系也是如此。乔布斯深谙中国古典智慧，他说：没有资产，就是最大的资产。乔布斯更看重的是无形资产，包括专利权、商标权、客户关系，销售渠道，以及更高层次的“用户体验”。而许多传统公司失败的原因，往往是现金流被看得见的“重”资产所套牢，而研发、人力、品牌、用户体验这些看不见的轻资产价值，却往往被忽视。

　　乔布斯的死忠雷军，成功印证了毕加索那句话：好的艺术家复制，伟大的艺术家偷窃。他把苹果的这套轻资产模式照搬到中国，并把它发扬到极致，小米连实体店都摒弃了，取消经销商和代理商，只在网络上销售。这样可以减少流通环节、降低成本，最关键的一点在于，没有实体店即可做到零库存。用户下单付款，到收货中间会有一个时间差。大量的订单和时间差即能创造可观的利润。

　　其次，小米需要预订，需要预付款。小米为什么需要预定？而不是像三星诺基亚，在上市前先铺货让用户马上买到手机？小米开放预定时，除了几部发给媒体的测试机，一部手机都不会造出来。其实这和房地产玩的一个套路，房子还在图纸模型阶段，你顶多有机会看个样板房，首付款就要先打到开发商账上了，可能要等个若干年后才能交房入住，这就是所谓的期房。开发商至少还需要杠杆资金，而小米前期的杠杆资金都不需要。小米就是凭着这套照搬苹果的轻资产模式，实现4年估值猛涨180倍。

　　这也是为什么风险投资者非常关注这类“轻资产”公司，因为这样的投资能灵活应对市场，企业能更专注于价值创新。

　　新常态下，商业地产如何突围？

　　前阵子看过吴晓波的一本书《激荡三十年》，详解中国改革开放三十余年，许多当年如日中天的伟大企业，站在成功巅峰，后来都销声匿迹，让人唏嘘不已。这就是传统的商业模式没有跟上时代的变化，缺乏预见性与调整。房地产行业也在辉煌发展了上十年之后，旧有的商业模式在当前的市场条件下越来越难以为继，尤其是近2年的当红炸子鸡商业地产，风头似已过拐点。作为这个行业的从业者，我们不禁要思考，在新常态下，商业地产该如何突围？

　　10年前，商业地产还是一片蓝海之际，万达携资产滚现金流，以售养租的重资产商业模式，把三代综合体的旌旗插遍上百座城市，迅速打下了大片的江山，创始人王健林更是登上首富宝座，执商业地产牛耳，一时风头无两。其商业模式更是引得效仿者争相膜拜。然而到近2年，大批学万达者发现，万达模式玩不转了，包括万达自己也不得不谋求转型。  

　　据传闻，万达已和4家机构签订240亿元26个万达广场的投资协议，还在跟海内外多家投行、保险及基金洽谈。王健林要求2015年确保签订63个轻资产万达广场投资合同。将2016年开业的23家、2017年开业的40家轻资产万达广场合同签完，年内收现金300亿。无独有偶，此前数月，万科与凯雷的合作，标志着中国主流开发商吹响了轻资产模式的号角。

　　那么，到底什么是商业地产的轻资产模式？轻资产模式到底该怎么玩？

　　 商业地产的轻资产模式，是指企业在商业物业的开发阶段少投入、甚至不投入自有资金，后期也不对物业进行持有，只是在商业地产开发运营阶段中某个或某几个环节进行参与并赚取相应的费用。

　　轻资产模式怎么玩？既可以选择在开发阶段与资本结合，小股操盘，就像苹果一样，仅投入有限资金，专注于核心技术研发，把需要边际成本的板块甩给下游。或者不控股，仅输出品牌与管理，赚取管理费和资产增值收益分成。在合作项目中不绝对控股，通过出让股权将资产变“轻”。其关键是赢得操盘权，项目仍用自有团队操盘，通过输出管理品牌，合作共享信用资源和采购资源。借此提高资金利用效率，放大自有资金投资回报率（ROE）。

　　以铁狮门TSOF为例，其旗下基金收购美国12处物业部分股权，作为管理者，每年收取总资产0.5%的基础管理费，年收入2.5-4%的物业管理费，施工成本2-4%的监理费，施工成本3.5%的开发管理费，在资产出售事件中，收取总价1%的收购管理费，1%的资产转让费。上述各项运营收益约占到TSOF基金年净收入的13-14%。这些还只是铁狮门日常管理费，它还参与基金超额收益的分成，只要5年的年均总回报率超过10.5%，超过部分将分成30%。以此来看，其不到5%的资本投入，却能分享到30-40%的收益。这种以小博大，小投入大回报的模式确实诱人。

　　但轻资产模式，真的就是中国商业地产的救命稻草吗？真正要做商业地产的“轻资产”模式，不会比做“重资产”更容易，更不是一个可以低门槛或无门槛进入的路径，它对行业人才提出了更高的要求，没有这金刚钻别揽瓷器活。用旭美商业投资管理有限公司CEO潘韬的话说，这个世界上没有什么捷径可走，更没有什么救世主，最后还是只能要靠我们自己。无论主动还是被动，只要你还在做商业地产，真正的出路还是要在行业的本质上下功夫。

　　文/《大家专栏》作者 陈敏

　　地产科班出身，曾在DTZ戴德梁行、RET睿意德商业地产服务部任职助理董事，后任职宝龙商业集团。现就职于旭美商业管理有限公司资产管理部。曾在华南、华中、华西区有近10年实战操盘经验。在商业地产营销策划、定位规划、招商、资产管理方面有丰富的实战经验。 《商业不动产》《中国地产市场》等多家地产媒体专栏作者.