王健林：万达5年去地产化 2025开业1000个万达广场

　　4月15日，万达集团董事长王健林在参加深交所举办的创业家思享汇上透露说，万达打算5年内消化掉7000万平米销售物业，5年内万达商业地产将去房地产化，转型为一家商业投资服务企业，类似于酒店管理公司，完全轻资产化“可能5年以后，万达广场将没有重资产项目了。”王健林说。

　　之所以这样做是为了进一步扩大规模，旧有的重资产模式限制了万达的发展。据了解，到今年底万达开业的广场将达到135个，规模全球第一。“如果我们没有远大目标，完全可以自我满足，仅凭租金自然增长就可以高枕无忧。但对于有近14亿人口的中国消费市场来说，我们的规模还是太小，要扩大竞争优势，必须做得更大。”王健林指出。

　　他的危机感在于，从国际经验看，不动产发展和城市化进程密不可分。一个国家城市化的关键进程只有二、三十年，一旦城市化进程结束，大规模发展机会就没有了。

　　旧有的重资产模式并非完全不可行，但难度正在加大。王健林判断，重资产模式受制于房地产周期，市场火的时候房子卖得好，现金流回笼快，发展起来容易。但中国房地产已经走到供需平衡的拐点，躺着挣钱的高利润时代已经过去。今后房地产企业要在品牌、定价、营销等方方面面做得好才行。由于万达广场有品牌，很多机构、个人都主动找万达要求投资，万达可以加以利用。“万达要在五年之内做到足够大，彻底排斥掉竞争对手。”王健林说。

　　据了解，万达从2014年开始提出轻资产模式。这种模式的特点是，投资建设万达广场，全部资金别人出，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理“慧云”系统。所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。

　　重资产模式则是万达建设一个大型万达广场，旁边配套建设一些写字楼、商铺、住宅等，把配套物业进行销售，用销售产生的现金流投资持有的万达广场。因为中国没有支持长期不动产投资的金融产品，所以万达只能以“售”养“租”。万达广场建成后自己持有经营，全部租金收益归万达。

　　王健林举例说，假设一个标准的轻资产店每年租金可以达到1亿元，两个店就是每年2亿租金，万达可以分到7000万租金。一个标准的重资产店平均也是1亿租金，扣除管理成本，再扣掉税，财务利润两者收入基本相当。

　　重资产主要看房价，销售利润高才能投资，难以进入三四线城市发展。轻资产因为是纯投资不销售，不需关心房价，只要城区人口够多，租金回报比合适就可以做。万达可以进入大量的三四线城市。在王健林看来，中国商业地产的蓝海不是在利润率高、局部已经呈现过热的一线城市，而是投资非常稀缺、商业资源稀缺的三四线城市。

　　“许多地方不要说大型综合体，连一个多厅电影院都没有。”王健林说。仅从万达院线的收入数据分析，70%以上的增长来自三四线城市，尽管客单价稍低，但人口总量大，消费忠诚度高，容易形成万达广场商业单中心，而且投资回报率并不低于大城市。这就是万达发展的好机会。

　　另外，三四线城市土地价格相对便宜，万达较易获得中心地段。根据万达的测算，一个四五十万人口的三四线城市，完全能承载一个大型万达广场，而且三四线城市的消费者的忠诚度更高。

　　万达的轻资产有两个战略目标，一是2020年开业400个至500个万达广场。原来王健林制定的目标是到2020年开业240个至250个广场，现在数量将近翻番，到2025年争取开业1000个万达广场。二是2020年万达商业地产净利润的三分之二要来自租赁收入。王健林也有打算，将来万达商业地产股份有限公司可能去掉“地产”二字，变成万达商业投资公司或商业投资管理公司，去房地产化，也实现万达商业地产的全面转型。

　　“大家可能不太敢相信，5年以后万达一年能开业100个?以万达现在特别是5年后的执行力，完全可以做到，不信大家五年后看，我今天的话是否成为现实。”王健林说。