受周期性下行和互联网的冲击 万科构建新商业模式

　　2014年，房地产行业受到周期性下行和互联网的双重冲击，所有的公司都突然发现，房子不好卖了，利润不好赚了。正如万科2014年年报致股东所言：“我们身边的世界正发生巨变。”

　　在做了巨量的研究之后，万科得出结论，未来十年，万科最重要的业务仍将是住宅。但为了保持增长，万科需要在这个十年内基本完成新业务的探索和布局，确定新的商业模式。为此，万科设置了独立事业部制度和内部员工创业制度(即郁亮所称“小草”业务)，来构建一个自己的产业生态系统。

　　未来十年远比过去的十年复杂。过去十年，万科成长为了一家全球最大的住宅开发商;而未来十年，却是颠覆这一角色的过程，用万科董秘谭华杰的话说，万科要从开发商变为不动产管理者。

　　重构生态系统

　　万科总裁郁亮指出，一项新业务的发展可以分为三个阶段：0到1的阶段，关键在于找到令人信服的商业模式; 1 到 10 的阶段，关键在于验证成功案例的可复制性;10到100的阶段，进入稳定的发展阶段，关键在于提升经营效率和竞争力，进而获得更大的发展空间和更好的回报水平。

　　郁亮说，对传统业务(住宅开发)来说，2000年左右是0，那时候行业刚刚开始，作为国家支柱产业在培养;2004年是1，万科已经成功地解决了在全国性布点的问题;2004年到2014年是从10到100的过程，万科大规模扩张了。

　　但根据万科研究部门的测算，传统业务已经进入“白银时代”，10年内基本安全;未来三年，万科新业务的主要目标，就是找到那个“1”，或者说，找到那些“1”。

　　万科将自身未来十年的业务版图归纳为：“三好住宅” +“城市配套服务商”。寻找“1”仍然围绕这一版图下的三大核心业务。

　　其一是住宅地产，客户关注的将不仅是房子本身，还有围绕居住的一系列生活服务，以及邻里间互动的社区氛围;二是消费地产，电商全面颠覆传统零售渠道，购物中心走向没落，但面向体验和展示的新一代消费中心将兴起。新生代将追求更丰富的人生体验，度假需求将迅速增长，并取代原来单一的观光旅游模式;三是产业地产方面，创客文化兴起，中小、小微企业创业将成为中国未来经济增长的主要动力。原有物流地产难以适应现代物流的要求，需全面升级换代。

　　谭华杰介绍，城市配套服务商，将主要体现在两个方面。一个是，有别于传统商办、符合移动互联网时代大趋势的新兴地产业务;一个是，与万科的客户资源以及技术、信用优势存在关联性的延伸业务。未来三年，万科这些业务方向将逐渐显露出来。

　　而一旦找到了那个“1”，便将从集团独立出来，成为单独核算、自负盈亏的事业部。目前，已经独立的事业部是物业管理及度假事业部。“物业管理是属于1，公司要让它从1做到10，看看往外扩张、复制能不能做成功。”郁亮说。

谭华杰另外透露，商业管理、度假事业部也已基本成型。2015年1月16日，万科松花湖滑雪度假区已正式营业。

　　据万科管理层人士称，万科今年还共将成立5个左右的独立事业部，可能的有养老、物流等方向。至此，万科公司内部管理重构，变为四大区域本部+独立事业部的结构，更为扁平化。但管理层认为，对于创新业务来说，这是不够的，在此基础上，万科又将管理外延，推出了内部员工创业制度。

　　根据《万科集团内部创业管理办法》(以下简称《办法》)，公司支持司龄超过2年的员工离职创业。优先考虑的创业方向则是：符合城市配套服务商，有益于万科生态系统，轻资产、技术类、服务类项目。

　　郁亮说，这些创业项目将优先服务于万科项目，他们就像自然界的小花小草一样，点缀于森林大树间。为此，万科计划首期投入3亿元用于培育这些创新业务。

　　合伙人制度进化

　　万科在2014年年报中大胆提出，未来十年，公司将谋求投资回报的增速超过销售规模的增速，并向万科股东回报率(ROE)的最高历史纪录发起挑战。随着资金效率的提升，还将加大以现金回报股东的力度。

　　但在白银时代，住宅行业的利润率和回报率将逐渐回到社会平均水平。万科如何实现“逆生长”?

　　万科管理层认为，支撑万科未来十年创新和回报率提升的，正是基于经济利润奖金基础上的事业合伙人制度。2010年推出经济利润奖金制度以来，万科全面摊薄净资产收益率(ROE)水平逐年上升，到2012、2013年，上升到19.66%，这是万科二十年来的高位。

　　2014年，利用经济利润奖金，万科推出了事业合伙人持股计划和项目跟投制度，万科骨干团队，从此跟随股东成为公司的投资者。无论持股计划还是项目跟投，都引入了杠杆。这意味着，事业合伙人团队将承受比股东更大的投资风险。

　　万科认为，事业合伙人制度培养的，不仅是忠于职守的职业经理，更是具备企业家精神和企业家才能的经营者。在创业、创新的过程中，没有其它任何资源比这二者更加重要。未来，它可能作为企业管理机制的一次重要提升而载入商业史册。

而从内部跟投到创业，这也是万科事业合伙人制度的升级版、3.0版。易居克而瑞人士认为，通过“内部独立事业部+外部创业群”这样的架构，万科正以轻资产模式整合上下游产业链，构建万科式生态系统;并且，从内部跟投到创业，万科有望搭建一个体内外循环的庞大“合伙人”体系，突破工业化时代大公司的管理象限。

　　正如郁亮所言，工业时代所积累的文明、管理上的实践，都开始失效了。合伙人制度与公司新业务开拓相匹配，也符合凯文凯利的生态系统概念：去精英化，去金字塔架构，建立平台化机制。

　　谭华杰说，2014年公司ROE有所下降，但从2014年开始公司在提升经济效率方面做出大量努力，可能会在今年销售中有所体现，但是确认收入需要较长时间，因此可能2015年之后才会体现在业绩中。

　　他指出，从2016年开始往后，万科对股东、投资者的回报水平将有更大的提升。今后毛利率净利率可能进一步压缩，但并不影响一个好的企业提高回报水平。