仲量联行夏春毅：自贸区落地推动前海、蛇口商业升级

　　（赢商网深圳站报道）随着广东自贸区的落地，深圳前海蛇口片区顿时成为投资者眼中的香饽饽。按照规划，前海蛇口片区未来将成为金融业对外展示窗口，世界贸易重要基地和国际枢纽港。据悉，蛇口前海自贸区将于28日正式挂牌。那么这块区域未来的商业发展前景究竟如何呢？

　　挂牌前夕，赢商网深圳站特邀请仲量联行深圳董事总经理夏春毅与大家一同来探讨这个话题。

仲量联行深圳董事总经理 夏春毅

　　自正式挂牌以来，前海片区的房价上涨速度，写字楼租金上涨情况也是十分明显。在仲量联行深圳董事夏春毅看来，自贸区的设立将对前海和蛇口的房地产开发起到非常重要的促进作用。

　　根据仲量联行统计，截止2015年3月底，进驻前海的企业已超过2.5万家，较去年年底新增高达5,000家，其对深圳整体办公楼租赁市场需求带来潜在动力。作为商务中心的前海片区，预期开发商将加快开发进度。

　　未来趋势：前海商务功能明显、蛇口趋向生活配套

　　对于未来两大自贸区房地产开发的主要趋势，夏春毅认为，未来几年前海将以优质办公楼物业和物流地产为主导、并配合适量的优质零售物业及保税购物中心等建设，而蛇口片区目前其更着重于高端住宅发展，零售物业以体验式悠闲为主、配合适量的办公楼及物流物业。

　　随着自贸区的设立，前海的办公功能则更加突出，随着更加多的优质企业的设立，作为离前海最近的豪宅区及休闲娱乐区，蛇口的生活配套功能将更加明显。

　　前海地区写字楼需求旺盛

　　据仲量联行的统计，未来超过160万的甲级办公楼在前海落成，供应量大，即使有利好政策的支持，但仍会对办公楼空置率有一定压力。夏春毅表示，目前，前海注册企业超过2.5万家，假如每家公司平均需要500平方米的办公室，则会产生超过1250万的写字楼需求，办公楼缺口超过1,000万。

　　因此，未来这片要持续片区的发展，夏春毅表示，需要两方面落实到位。其一，政府方面需要落实政策，将前海注册企业在未来能够真正落户到前海办公，保证该区域的办公楼供求健康发展。其二，商业配套需要逐渐完善，保证能满足未来前海数十万白领及居民基本的衣食住行需求。

　　发展免税零售商业具有优势

　　前海地区写字楼需求旺盛，但同时保税仓库等需求也较大，跨境电商业务的兴起，将带动前海地区未来免税零售商业的兴起。夏春毅表示前海地区大力发展免税零售业务，目前具备四三大优势。

　　一、政策倾斜。此前深圳前海管理局张备在香港宣布，2015年深圳前海将重点推进“前海全球商品保税展示交易中心”建设，该计划将分阶段进行，先在前海现有的空地上建设一个过渡性的保税购物中心，未来在前海城市综合体内建设大型的、永久性中心。

　　二、市场需求旺盛。自2015年4月起，香港自由行由一年一签多行改成一周一行。部分顾客的消费行为得到限制。而前海自贸区的保税购物中心则提供了替代性的消费选择场所。

　　三、可提供跨境电子商务购物，对内地顾客有便利优势。除了实体店外，深圳已经开展了跨境电子商务试点。在保税区、自贸区开展跨境电子商务，供应商可以提前集中大规模采购，在保税区进行备货，消费者下订单之后从保税区直接发货，降低了产品的采购费用和物流费，而且把传统海淘15天的物流时间缩短到了3天，大大方便了国内消费者。

　　蛇口片区未来体验式商业氛围更浓

　　相较而言，蛇口片区的生活氛围则更为浓厚。夏春毅表示，蛇口片区是高端住宅的集中地，其商业发展主要以体验式商业为主，代表性项目如海上世界。作为招商地产另一个未来的重要商业项目-太子湾项目，未来休闲体验式主题也会占相当大的比重。

　　随着自贸区的落地，蛇口片区也将迎来新的机遇与挑战。据仲量联行的统计，从宣布自贸区到正式挂牌，企业对蛇口片区办公楼的租赁需求有质的飞跃。自贸区的落地有望带动蛇口片区区域商业地产的升值，促进更多企业进驻、人流聚集，对商业地产的需求也会相应增加。

　　 机遇与挑战并存。夏春毅认为，蛇口片区的发展要面对前海及目前成熟的后海商圈的挑战。其商业氛围没有后海南山文化中心商圈浓厚，而地处一隅，交通便捷性也将成为问题。在零售、办公物业方面，又会受到前海发展的冲击，租金上升幅度受限。（赢商网  罗嘉欣）

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