楼市新政:二三四线城市去库存 住房供应多或停供地

3月27日，住建部、国土部联合签发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》。和此前的“抑制”基调所不同，此次通知聚焦解决二三四线城市存量较大的问题。根据“通知”，住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应明显减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。

3月27日，住建部、国土部联合签发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（下称“通知”）。

和此前的“抑制”基调所不同，此次通知聚焦解决二三四线城市存量较大的问题。

根据“通知”，住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应明显减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。

多位房地产业内专家、机构研究、房企人士在接受21世纪经济报道记者采访时称，“通知”并未有太多新的内容，且多个条款有待于细化、落地，但政策亦释放明确的利好信号。

中国房地产业协会原副会长朱中一表示，这也是两会后，部委层面上出台的首份落实稳定住房消费的文件，随着政策的落地，房地产将逐渐软着路，其中，一些库存量大，在建规模大，人口聚集能力不足的地方，软着陆的时间可能要长一些。但北上广深等地，或者是住宅供求平衡的地方，房地产市场复苏会比较快。

聚焦去库存

国家统计局公布的数据显示，截至2014年年末，全国商品房待售面积攀升至6.2亿平方米的历史高点。

“如果仅从库存量来说，超6亿元平方米的库存并不算太大，一年的销售有十多亿平方米，不过，市场存在明显分化，且在建规模很大，这些在建规模需要陆续进入市场。”朱中一介绍。

也因此，朱中一认为，今年房地产市场的主基调，即是稳定住房消费和住房市场。

在稳定住房消费方面，北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，主要分为两个方面，一个是减少供应；一个是促进需求。

“通知”要求限制住宅供应偏大的土地供应，允许合理调整户型支持自住和改善型需求，将部分房屋转化为棚改安置房和公租房房源，以及调整已供应但未开发的土地用途和规划条件，引导开发企业建设新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等类型地产的方式，从而实现存量过剩城市土地供应和商品房库存多元化的消化。

北京我爱我家副总裁胡景晖表示，两部委的通知事实上也可以看做针对我国楼市不同城市市场分化格局而进行“分类调控”的大思路，供应、库存过剩的城市，多元化的方式加速库存消化稳定市场；供不应求的城市继续依据实际加大住宅供应，稳定价格。

“90/70”政策退出

在减少库存方面，“通知”明确，各地可根据市场的实际需求，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许房地产开发企业适当调整套型结构，对不适应市场需求的住房户型做出调整，满足合理的自住和改善性住房需求。

这亦意味着执行9年的“90/70”政策将逐步退出。

早在2006年，国务院出台“国六条”调控楼市即明确，自2006年6月1日起，新建商品住房套型建筑面积90平米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

“90/70”政策执行9年以来，对改变房地产市场结构起到了不小作用，刚需小户型房源数量在楼市存量中整体攀升。

而一些二三线城市，在2014年甚至出现了较高比例的小户型房源积压。

湖南一个房企董事长告诉21世纪经济报道记者，在市场供需关系逆转时，改善性住房需求激增，市场更偏重于90平方米以上的大户型，而“90/70”的硬指标也是很多项目去化难的一个重要原因。

郭毅也表示，2013、2014年一些二三线城市产业萎靡、人口红利丧失，区域房地产市场以中产阶层的改善型消费为主，中小户型房源需求已大幅下滑。“90/70”成为了制约二三线城市楼市供需结构合理化的不合理政策。

另据21世纪经济报道记者获悉，上述政策也正在从全国性楼市调控中逐步退出。2014年，四川、南京、杭州、天津等多省市均明确修正或取消“90/70”政策。

落地困难

在张大伟看来，两部委新政本身的内容并不多，诸如收存量房为商品房的政策即被多次明确，更值得一提的是，新政中的多个内容，均存在执行难点。

《通知》要求，供应规模过大的区域减少甚至暂停供地，而对供求矛盾突出的热点城市有效增加住宅用地供应规模。

郭毅称，要地方政府压缩土地供应，也就意味着减少土地出让收入，对于地方财政收入过度依赖土地出让金的城市来说，在财政和偿债压力，能否按照部委的要求落实执行还是一个未知数。

《通知》亦称，住宅存量较大的区域可研究制订未开发房地产用地的用途转换方案。

“这也是国家层面上首次明确。”张大伟介绍，一般来说，住宅地最贵，商业地其次，其他类型的土地基本不值钱，住宅都过剩的城市，做商业难度更大，转成工业用地，企业积极性不大，且政府在执行上也很难补土地差价。

《通知》亦提出可以“整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地”。

郭毅称，将未开工房地产用地转为住房保障用地涉及到政府购置价格与开发商成本的平衡问题，实际执行也面临着一定问题，但从最终的实施效果来看，还需要一系列更明显的配套政策才可能实现预期的目的。

张大伟也表示，这一政策虽然存在执行难点，但政策本身就代表了未来的政策方向。