商业高手九龙仓有多高 揭秘海港城、时代广场背后故事

　　海港城销售额10年增长5倍

　　九龙仓这家公司的起源，可以追溯到1886年，起源于在尖沙咀落成的船坞和仓库，其在运输业的位置在1970年代渐被集装箱货运业所代替。不过，九龙仓抓住了香港城市化带来的契机，随着葵涌成为货箱码头选址，维港旁的九龙仓库亦被拆卸重建为香港酒店、海洋中心及海港城其他部分。

　　九龙仓起源于1886年尖沙咀落成的船坞和仓库

　　此外，政治政治环境不明朗的气候下，九龙仓展开了一连串清晰的先导项目，包括在1989年至1993年期间，九龙仓把原来的旧电车厂重建为今天拥有200万平方呎的时代广场，于1990年至2000年期间，海港城展开大型重建，并兴建港威一期。海港城的总楼面面积因而新增了240万平方呎，占整个扩充计划的三成。

　　之后，九龙仓也就开始在商业地产领域的打造，目前，九龙仓在香港的商场销售合计占全港零售销售总额的10%，每年接待逾1.55亿名顾客。

　　香港海港城已成为全球数一数二最高效的商场

　　虽然，目前，海港城占本港零售销售额的7.1%，成为内地游客到香港必去的地方之一，但是在当时却是另一番“风景”。

　　吴光正回忆到，在1960年代，尖沙咀弥敦道是旅客及夜生活的热点，而当时广东道尤见残旧，入夜后更渺无人烟。“我们将海港城原有未尽用的地积比率尽量善用，把原来的地积比率增加了近五成。我们又将广东道的店铺铺面翻新，大幅增加零售面积，令商场耳目一新。”

　　海港城拥有200万平方呎的商场，再加上广东道延绵530米的零售商店铺面，得到群聚效应和更高曝光率。今天的海港城已变成国际零售地标，是全球最顶尖品牌趋之若鹜之地。Louis Vuitton及Chanel 于海港城的店铺销售表现是其全球店铺之冠。2014年，海港城年度零售销售额超过350亿港元，在十年间增长五倍，成为全球数一数二最高效的商场。

　　时代广场是“划时代之举”

　　而另一个代表项目“时代广场”更是“划时代之举”，其前身是铜锣湾旧电车厂及街市。时代广场占地100万平方呎、共17层的直立式商场，“当时无论香港以至全球也是闻所未闻”。

　　在电车厂旧址兴建时代广场，是九龙仓“大胆而冒险的尝试”

　　“1989年，该重建项目开展，也是香港出现严重信心危机之时，我在那时候开展该项目甚至被有些人认为是不切实际、不靠谱”，正是当时的“不靠谱”，吴光正将时代广场打造成为17层高的商场，可说是全球最成功的直立式商场。也从曾经是蔬果肉食市场集中地，摇身一变成为如Louis Vuitton及Chanel 等受人追捧的奢华品牌的营商据点。“从1989年由零开始，这拥有200万平方呎零售面积的项目不断创优增值，效果超越我们所想。”

　　此外，吴光正还透露，时代广场当时还有一个鲜为人知的插曲：“这个项目差一点便成为与一家本地发展商合作的小型住宅物业出售项目。倘若如此，那项目在今天只会是微不足道，甚至不值一提，而今天香港亦不会有时代广场这个重要地标。当时由于市道不景，该项发展计划在双方同意下被搁置；而后来因我方立场坚定，下了决心成功永久终止了该计划，令股东得享今天的一大成果。”

　　时代广场是全球最成功的直立式商场

　　展望未来：投资物业是主要业务

　　2014年，九龙仓的总盈利逾360亿港元。撇除股息后，集团的资产净值增加了约港币300亿。吴光正表示，1978年，家族首度购入九龙仓10%股权，当时九龙仓的市值是35亿港元。现时，九龙仓的账面净值已达3,000亿港元。

　　吴光正强调，投资物业是集团的主要业务，占集团总资产72%，2014年的经常性收入达130亿港元。海港城及时代广场的地契年期为999年。新的增长动力将来自中国内地。楼高270米的上海会德丰国际广场是尊贵的地标式写字楼，亦是上海浦西第一高楼。成都国际金融中心为占地660万平方呎的多用途综合体，其占地220万平方呎的商场，可媲美香港海港城。此外，兴建中的长沙国金中心占地780万平方呎，为多用途综合体，其占地250万平方呎的商场犹如另一个海港城。两幢国金中心均分别座落于当地最繁华的地段。

　　成都国际金融中心（成都IFS）

　　酒店是国金中心综合体的重要组成部分，集团将推出首间以Niccolo（尼依格罗）命名的现代化都会时尚酒店，并将于2015年年中在成都国际金融中心开幕。另外三间Niccolo 酒店将于重庆、长沙及苏州国金中心陆续开幕。

　　吴光正认为，九龙仓发展到今天，并不是很多人认为的“好运气”，而是九龙仓没有“守株待兔”，而是“从未停下脚步”。自1989年起的十五年，经济呈现跌宕甚或通缩的状态，九龙仓选择兴建及不断优化海港城及时代广场这两项独一无二的物业。

　　在2004年至2014年的十年间，九龙仓每股的资产净值增加了约80港元，比2004年上升约五倍（2014年100.82港元；2004年22.46港元）。无独有偶，海港城2014年的总零售销售额亦比2004年增加了五倍。

　　“在我任内，香港经历了不少高低起跌，亦留下了很多重要历史印记。虽然本地及国际的挑战犹在，但是我有信心九龙仓已准备就绪，并继续以谨慎的态度去迎接令人振奋及光明的前景。”