万科社区商业的轻和重：领汇“拒购” 挖角7-11中层

　　“当今企业之间的竞争，不是产品之间的竞争，而是商业模式之间的竞争。”于万科而言，其商业正寻求无可匹敌的模式。

　　二度延迟之后，5月4日消息，领汇对龙岗万科广场的收购终告一段落。原因为部分条款未能达成共识，在意向书有效期届满前未能达成协议，领汇决定暂停收购龙岗万科广场。

　　在摩根大通看来，收购纪律面前，领汇按章办事，并给予领汇“拒购”以正面的看法。

　　终止收购，领汇收获了严守纪律的正面评价，但却凸显了万科商业转向轻资产模式“绊脚”的现状。

　　“拒购”与挖角7-11

　　据了解，领汇与万科的该项交易于去年尾宣布。2014年11月11日，领汇宣布与万科签订无约束力意向书。根据意向书，领汇拟洽购万科旗下位于深圳的龙岗万科广场八成权益，包括若干临街商铺及停车位。作价方面，市场预计以当下龙岗区域价格水平计算，该商场总值逾20亿元。

　　但该收购于今年2月及4月初二度延迟之后，相关分析就曾坦言，交易没有完成的任何时候，都可能存在被放弃的情况。

　　分析指，不确定性因素当然包括领汇在做尽职调查时，考虑资产收益未达预期等因素。

　　“每一笔交易当中，买方都有自己的判断，不一定是完全依靠市场的价格去参考的。例如有一些机构要求资产收益率达到8%，但市场上卖家也没有那么傻，以超出市场回报的水平来出售他们的项目。”

　　该分析续称，万科广场项目刚处于起步阶段，无法明确资金回报有多少的问题，大家都是基于预测。

　　虽然重资产转轻资产路上“绊脚”了，但另一则与万科社区商业有关的消息，则显示万科社区商业布局仍在招兵买马，加大力度。

　　近日，有市场消息人士称，便利店品牌7-11近30名中高层管理者集体离职到万科社区商业品牌“邻里家”。由此，“邻里家”有望超过其他便利店成为北京门店规模之最。

　　“增量开发机会的减少，存量的社区运营和服务自然成为企业的关注点”，在睿意德执行董事张家鹏看来，如此商业市场背景下，万科重视邻里家的运营不足为奇。

　　同时，他也认为更换新标识定位城市运营服务商后，万科也需要在商业功能上做一些延展。

　　此外，张家鹏表示，此次万科社区商业布局规模相对不大，今后不排除卖掉后重新回到轻资产战略上来的可能。

　　据了解，自2010年万科宣布进军商业地产起，目前在商业地产方面已经形成了一定的持有规模。既有社区商业产品线“邻里家”，又有1万-3万平方米建筑面积的“生活广场”和区域型购物中心“万科广场”产品线。

　　不过，在商业地产版图扩大的同时，万科商业地产运营能力不足的问题也日渐暴露，有分析评论认为对于强调资金回笼的万科来说，逐日庞大的商业体量无疑像一个吸金的“无底洞”，因此，“轻资产”运作成为了万科不二选择。

　　商业地产轻资产路径

　　不管是龙岗万科广场变阵轻资产运营遇阻，还是布局“邻里家”加大重资产的布局，分析人士对观点地产新媒体表示，这些商业最终均会回归轻资产，因此万科自身的商业模式始终是定位在轻资产运营。

　　分析进一步指出，从提升企业资产流动性，进而提高企业抗风险能力以及有效利用外部资源快速发展，提升净资产回报率(ROE)进而在短期内提升业绩的角度而言，商业地产企业轻资产化十分必要。

　　而目前商业地产企业实现轻资产化经营的途径主要有售后回租、REITs、商业信托、合作开发等几种。

　　当下相比其他途径，有分析认为，售后返租无疑为最优。因为售后回租的好处除了以固定资产换取了流动资金以支持企业经营以外，还可以将该固定资产移出表外，在回租期限内不再提取固定资产折旧，改善企业的资产流动性，提升流动比率并迅速提升经营绩效。

　　“售后回租除了作为一种融资工具和融资方式用来解决企业流动资金需求之外，其核心价值就在于将固定资产移出表外，使公司资产变得更轻，流动性更好。”上述人士向观点地产新媒体如此指出。

　　对于万科而言，商业轻资产策略中，除合作开发外，售后返租是其轻资产的第一步，而后REITs是其更深层次步骤。事实上，目前万科已联手鹏华基金在国内即将推出首支公募REITs，其董秘谭华杰也公开表示，前海万科公馆资产将打包为REITs封闭式混合型基金。

　　据悉，在轻资产运作方面，万科其实早已有所进展。早在2014年8月，万科与世界最大的投资公司凯雷签署商业地产战略合作平台意向书，该平台将收购万科拥有的9个商业物业并长期持有，并在未来会以资产证券化为目标退出。

　　紧随其后，除了上述已被领汇暂停收购的龙岗万科广场外，万科宣布将北京金隅万科广场的大部分股权售予麦格理。而2014年12月25日，深圳东方藏山资产管理有限公司就与万科宣布联手进行商业资产管理的合作。

　　根据合作框架协议，东方藏山将以收购物业产权和股权形式，收购万科旗下涉及一二线城市共计5个社区商业物业。同时，东方藏山与万科拟签署资产管理协议与委托商业运营协议，以合资资产管理公司的形式共同建立社区商业资产管理平台，在负责各商业物业的资产运营管理。

　　彼时有市场人士就评说，如果说万科与凯雷的合作是构建“轻资产”退出机制的开端，那么“牵手”东方藏山则是其商业地产项目轻资产走向资产证券化的更进一步。