保利67亿元摘大连东港地王 市场剧变深陷地王泥潭

　　近期流动性释放，楼市回暖，但“击鼓传花”的故事却时刻都在上演。过去几年吃进高价地的房企，如今正试图借助市场回暖而脱身，但在供需逆转的情况下，前景似乎并不乐观。

　　克而瑞研究中心发布的一份报告显示，在2011年至2013年全国总价和楼面价位居前列的55幅地块中，截至目前仍有38%处于“未开工”状态，期间有2幅“地王”还遭遇了退地。

　　部分位于二三线城市的高价地项目更是举步维艰。库存压力大的现实，往往使得整个区域楼市陷入滞销的泥潭。除很多中小开发商外，即使是成本控制、拿地策略、开发能力均领先行业的品牌房企，也不能幸免。

　　最新的案例来自大连市东港区。这个规划中的“钻石海湾”，正在变成外界所熟知的“空城”，并使众多房地产企业深陷其中。而保利地产花费以67亿元高价获取的“地王”项目，更是难以自拔。

　　“钻石”诱惑 保利67亿摘东港地王

　　2013年8月，尚处于开发阶段的大连东港区，迎来了最大号金主。

　　根据保利地产的公告，当年8月，保利地产以挂牌的方式，花费67.25亿元的天价，先后两次获取大连市东港区“F01-05号、I01号、I03号”地块和“I02号、I04号”地块。两宗土地位置相邻，总规划建筑面积达90.36万平方米。保利地产拥有该项目50%的权益。

　　67亿元的价格，使得该地块成为东港地王项目。而90万平方米的体量，也使之成为东港区罕见的大盘。据测算，前一宗地块的楼面价为7470元/平方米，后者为7404元/平方米。

　　这在当时并不算高。有统计显示，经过此前的一路飙涨，到2013年年中，东港核心区的房屋价格多在2万元/平方米以上，部分项目的单价甚至接近3万元。

　　促使东港楼市繁荣的因素，在于政府部门的一项规划。根据《大连港东部地区搬迁改造规划》，东港区由大连港东部地区改造和填海造地组成，占地面积5.97平方公里。规划设计有港口服务区、总部办公区、金融商贸区、文化娱乐区、商业服务区、滨海服务区和高档住宅区。该区域被辽宁省政府命名为“钻石海湾”，被大连政府定位为香港、陆家嘴之后的中国第三大金融中心。

　　东港楼市迅速随之崛起。并与国内很多城市新区一样，吸引了大量开发商进驻。其中，以万达为首的本地房企，以及保利、中信、海昌、佳兆业、中庚等品牌房企，都纷纷在东港启动项目开发。

　　有统计显示，2013年大连市成交土地111宗中，主要来自金州新区、东港区。当年大连市土地成交单价前十位的地块中，有5宗出自东港。

　　市场剧变 房价腰斩跌半

　　一切都“看上去很美”，但形势发展并不尽如人意。

　　从2013年年末开始，全国楼市陷入停滞，大部分城市的房价停涨，并逐渐出现下调。统计局的数据显示，2014年5月，全国70个大中城市的新房价格环比出现下滑。2014年9月，上述指标同比也出现负增长。

　　在此背景下，东港亦不能幸免。有当地从业者回忆，东港房价在去年出现全面下降。到2014年下半年，东港核心区的房屋均价骤降至1.5万元左右，几近腰斩。

　　其中，在2013年底推盘的“星光领”项目，平均售价以从最高时的27500元/平方米下调至16500元/平方米。另一个项目“中庚当代艺术”，则在近期将产品最低售价调整到11600/平方米，仅相当于2014年初的一半。类似的情况在东港十分普遍。

　　究其原因，上述人士分析指出，由于东港区本身人口较少，且从大连分流的人口不足，使得住房需求增长缓慢。因此，东港区如今虽楼盘林立，供应量充足，但出售率和入住率很低，已成一片“空城”。

　　同期的大连楼市同样不甚乐观。根据中国指数研究院的统计，大连去年全年的新建商品住宅成交量为220.7万平方米，同比下降29%。截至2014年12月，大连商品住宅去化周期超过20个月。

　　在这种背景下，东港“地王”已成为保利手中的“烫手山芋”。上述业内人士指出，按照7400元/平方米的楼面均价，那么加上建安和运营等成本，“地王”项目售价至少要在15000元/平方米才能取得一定利润。而这样的价格，在今日的东港已“有价无市”。

　　根据保利地产的年报，上述“地王”项目的案名被定为“保利天禧”。此为保利产品线上的高端项目。

　　年报显示，在保利获取该项目之后，2013年并未动工。2014年，项目仅仅累计动工18.65万平米，待开发面积达108.18万平米。对比保利的平均开发速度，可谓十分迟缓。

　　有业内人士甚至指出，若东港楼市无法随此轮市场回暖有根本改善，那么算上拿地价格和开发运营等成本，将有百亿规模的资金被束缚在这一“地王”项目之上，并可能危及保利的资金链。

　　福兮祸兮 地王项目难做

　　近几年来，高价地项目陷入尴尬的情况屡见不鲜。在克而瑞统计的55宗高价地项目（2011年至2013年成交）中，截至目前，仍有38%处于未开工状态。该机构认为，这在高周转盛行的当下是极高的比例。

　　此外，还有两宗“地王”项目因各种原因而最终退地。

　　该机构指出，即使在已开工的项目中，部分还由于高额的土地成本和较长的资金周转期限，出现了延缓开工和工期拖延的现象。

　　北京楼市某知名操盘手向和讯房产表示，很多高价地项目是在市场高点所取得，但等到开工和销售阶段，市场往往陷入低迷，从而使项目销售陷入困境。

　　他表示。很多开发商都曾遇到过“地王”难题，按照历史经验，最终需要借助市场回暖的大势来解套。

　　自去年11月以来的半年间，央行三次启动降息，与房地产有关的信贷等调控政策也有所松动。多数分析指出，整体房地产市场回暖有望。

　　但如今的市场形势，与往昔不可同日而语。上述人士表示，在此前几年房地产投资高增长的驱动下，市场供需关系已发生根本性逆转，整体供大于求成为当前市场的基本面。

　　根据国家统计局的数据，自2012年4月以来，全国商品房待售面积已连续36个月保持增长，且与最低点时相比，如今库存涨幅几近翻倍。其中，广大二三线城市的供应过剩局面尤其明显。以贵阳金阳新区、鄂尔多斯康巴什新区为代表的新城，成为楼市的重灾区。

　　同样作为新区的东港，楼市困局能否迅速缓解？当地业内人士均表示不甚乐观。其理由在于，东港的产业配套尚未确立，无法形成人口聚集效应，因此也难以带来有效的市场需求。

　　事实上，即便“地王”项目能够最终解套，但往往需要较长的时间，其带来的资金成本经常成为企业的沉重负担。“因为个别高价地项目而拖垮整个区域，甚至整个公司的开发节奏，这种情况并不少见。”上述操盘手表示。

　　来自克而瑞的数据显示，今年1-4月，大连楼市成交商品住宅面积12.56万平方米，同比下降9.6%。国家统计局的数据则显示，今年3月，大连市新建商品住宅价格同比下降8.6%。