雅居乐去年借款高达423亿 再发行31亿优先票据“纾困”

　　昨日（5月13日），雅居乐发布公告称，5月12日，本公司及附属公司担保人与汇丰、渣打银行、法国巴黎银行及工银国际订立购买协议，发行于2020年到期5亿美元的优先票据，折合人民币约31亿元，票面利率为9%；雅居乐计划将所得款项净额用作现有债务再融资。

　　截止2014年底，雅居乐银行借款、优先票据及其他借款分别为200.26亿、131.55亿和91.41亿元，合计雅居乐债务423.22亿元，同比增长53.22亿元。

　　随着对外借款“节节攀升”，雅居乐的利息支出也“水涨船高”，从2008年不过8.03亿元，飙升至2014年36.53亿元，相当于2014年盈利水平的85.21%。

　　毛利六年来首次下滑

　　《地产金融视界》梳理发现，2008年到2014年，雅居乐营业额分别约为93.26亿、133.31亿、205.2亿、229.45亿、298.92亿、354.36亿和383.18亿元，连续六年同比增长。

　　然而，2008年到2014年，雅居乐毛利分别约为34.36亿、49.54亿、93.89亿、123.54亿、124.36亿、126.15亿和124.31亿元；2014年毛利下滑1.5%，也是雅居乐毛利六年来首次下滑。

　　雅居乐的毛利率从2013年41.6%下滑至2014年32.4%，但其仍自称“仍处于行业较高水平”。

　　对于毛利率下滑的原因，雅居乐给出的理由是，各城市或地区占其确认销售比例的改变及毛利率相对较低的项目所占份比的增加；同时，单位销售成本有所增加，尤其是单位土地成本较高的新项目。

　　北京龙湖营销总监李亮就对媒体表示，高价地推高了房价，市场也会进行“伪豪宅”、“真豪宅”的大比拼，不少地段在五环外、品质上无特色的项目将面临去化速度下降的问题。

　　雅居乐的销售成本主要是指因本身房地产开发活动而产生的成本，包括建筑、装饰及设计成本、土地使用权成本、资本化利息和营业税。

　　2014年，雅居乐销售成本约为258.87亿元，相较于2013年228.22亿元，增长13.4%，超过营业额8.1%的增幅。

　　对此，雅居乐方面给出的解释是：“一是年内确认销售总金额增加；二是单位销售成本上升，尤其是建筑、装饰材料及土地使用权。”

　　成本不断上涨，但销售均价却在下滑，2014年雅居乐预售均价为9625元/平米，相较于2013年11577元/平米，下滑1952元/平米。且2011年到2013年，雅居乐预售均价都在万元以上，2014年是其四年来预售均价首次跌破万元，。

　　在盈利指标上，2014年雅居乐盈利水平下滑幅度更大。2008年到2014年，雅居乐本公司股东应占利润分别约为13.22亿、18.65亿、59.76亿、41.05亿、50亿、48.27亿和42.87亿元。这已经是雅居乐盈利水平连续两年同比下跌，且尚未恢复2010年的最高水平。

　　对于2015年，雅居乐方面认为，鉴于中国房地产市场将会持续受惠于城镇化的推进及国内生产总值的增长，对自用及改善型产品刚性需求庞大。“公司将持续优化产品结构，以开发刚需及改善型产品为主，辅以迎合市场需求的高端产品。”

　　2015年，多家上市房企火拼豪宅产品成为市场的一大看点。据亚豪机构统计数据显示，2015年，将有包括西宸原著、中赫万柳书院、融创农展馆项目和保利首开东坝项目等在内的近20个豪宅项目入市，未来售价均将超过10万元/平米。

　　然而，多家上市房企都涌入北上广深等特大城市开发“豪宅”和“别墅”，供求关系正在发生微妙变化；同时，特大城市核心城区供地在大幅萎缩，且地价在大幅飙升。

　　”以北京为例，近两年，五环内住宅用地供应仅14宗，四环内仅有5宗，而未来四环内基本已经没有住宅用地。”北京中原地产首席分析师张大伟向《地产金融视界》表示，目前，五环内商品房住宅部分仅有存量合计在8万套左右，而四环的存量不足1万套。

　　虽然西宸原著营销负责人李昂反复向媒体强调，从实际的高端客户接触情况来看，购房者对内城别墅的需求十分强烈，但也承认：“随着豪宅项目不断增多，2015年北京豪宅市场将会出现一定程度的竞争。对于顶级豪宅而言，地段和产品两个元素都不能少。”

　　36.53亿利息：相当于同期盈利85.21%

　　笔者发现，导致雅居乐盈利指标下滑的一个重要原因就是，资本化利息增加较多，且不仅没有录得财务收益净额，反而还产生了财务费用。

　　粗率统计一下，2008年到2014年，雅居乐的利息开支分别约为8.03亿、6.52亿、12.95亿、17.81亿、24.46亿、26.82亿和36.53亿元，2014年同比增幅约为36.2%；利息开支很大一部分都进行了利息资本化，计入雅居乐的销售成本，这也是导致其2014年营业额增长，但毛利却下滑的原因之一。

　　对此，雅居乐方面表示，利息支出增幅主要是由于2014年平均银行借款结余增高。其实，雅居乐有息负债呈现“火箭式”蹿升趋势。

　　2008年到2014年，雅居乐借款金额分别约为47亿、120.8亿、207.58亿、198.3亿、246.45亿、370亿和423.22亿元，除了2011年略有下滑之外，其它年份都是处于大幅度增长状态。

　　但2008年到2014年，雅居乐的现金及银行存款合计金额分别约为43.7亿、61.28亿、106.81亿、73.28亿、96.29亿、130.34亿和114.3亿元，2014年“缩水”16亿元。

　　截止2014年底，雅居乐一年内到期的银行借款高达114.48亿元，超过同期末现金及银行借款余额114.3亿元；同时，值得关注的是，2014年雅居乐53.62亿元现金还是受限制的。