“二万”怎么了？说说娱乐化的“万万联姻”地产头条

　　一场娱乐化的地产头条再次占据各地产媒体的主屏，刷爆了眼球，话瞎了段子。

　　这一次的主角仍然是中国地产行业最有“魅力”的两个男人，13日午时，中国最大的商业地产开发商老板和最大的住宅地产开发商掌舵人同时出现在北京，宣布一场“万万没有想到的”合作。

　　现在，两家企业的掌门人在现场已经用满满的溢美之词来表达了双方合作的喜悦，而本就是行业巨无霸的他们，在联手后也暗示了地产寡头时代的来临。

　　但在行业“式微”的当下，正经历着房地产行业近二十年以来最大一次转折的两大巨头，真的就可以借此走出阴影，迎接新的地产“白银”时代？

　　郁亮和王健林现场再三表示，万科和万达的合作绝不是最困难条件下的兄弟抱团取暖，但情况真的是这样吗？

　　5月13日，国家统计局最新数据显示1-4月份，商品房销售面积26385万平方米，同比下降4.8%，降幅比1-3月份收窄4.4个百分点。其中，住宅销售面积下降5.0%，办公楼销售面积下降13.6%。

　　或许，这样的形势，才是地产行业两个“带头大哥”合纵连横的背景。但正因为如此，我们才不难理解双方掌门人对于彼此合作的热望。

　　郁亮称，和万达的合作，有助于充分发挥万科在住宅领域的专业优势，能获得更多的客户和发展机会；也有助于提升自身的商业地产能力，推动公司更好的向城市配套服务商转型。

　　王健林表示，万达与万科的战略合作是一次全新尝试，对万达来说，通过与万科合作，万达可以集中精力，加快实施轻资产战略。

　　他们宣称，接下来两家企业将会充分发挥其各自在行业的领先优势，在双方有合作意向的房地产项目上开展深度合作。

　　为此，双方将各自成立由集团高层领衔的协调小组，以负责合作事宜的日常对接，以及项目合作信息的交流，而双方此次合作主要形式将是通过联合拿地、合作开发的形式。

　　但如是斯言，我们还是要抛开掌舵者对于未来远景的描述，细察双方背后绵密的商业逻辑和策略，这样才能洞悉双方在行业低点时联手的现实考量。

　　商业压力大的万科

　　郁亮已经承认，万科自主做商业地产压力大。

　　资料显示，万科从2010年开始进入商业地产领域，多地成立商业管理公司，2011年，万科正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强调以住宅开发为主，但其在商业地产领域也是动作频频。这几年间，万科在北京、深圳、佛山等地陆续有商业发展项目。

　　据观点地产新媒体不完全统计，万科目前已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科2049四大商业产品线，在全国在建、规划18个购物中心项目，商业面积达150万平方米。

　　但从现实情况来看，万科的商业却难以冠上“成功”两字。有商业地产资深人士就告诉观点地产新媒体，和开发模式成熟的住宅地产相比，万科近年的商业地产之路进程缓慢，充满艰辛。

　　最新的一个事例就是，日前，香港REITs巨头领汇对外通告了其暂停收购深圳龙岗万科广场这一重大计划。

　　据查询，早在2014年11月，领汇已主动对外披露，与万科就深圳龙岗万科广场的商场连同若干临街商铺及停车位的80%股权达成战略意向收购书。

　　但历时5月之后，今年4月30日，领汇就再次对外公告，上述意向收购虽已历经两次延期，期间也与万科进行了详细研究和商讨，但在意向收购期限内还是未就部分条款达成共识，已决定暂停商讨该项收购计划。

　　对此，RET睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦就对观点地产新媒体表示，也许万科的企业基因已决定了，他或许可以玩一玩较小规模的社区型商业，但对于特别大规模的商业项目，目前其还没有驾驭的能力。

　　陈曦称，一般来说，做住宅开发，项目卖掉之后就到了终点，而对于做商业地产的，房子卖出去才是开始，未来的运营、服务才是决定价值的核心，这些都是需要经验、需要技术的。

　　从万科过去几个商业项目来看，其发展商业地产仍是不得已的行为，毕竟在一二线城市，尤其是在一些核心区域，政府已很少出让纯住宅用地，而是以综合性用地出让为主，这就需要拿地房企能有开发住宅的能力，又有运营商业的团队。

　　因此，有专业机构就指出，万科当前的核心竞争力还是体现在住宅项目上，而对于商业地产、产业地产等其他物业类型涉足不久，经验不足，成功案例较少，无法带来新的赢利点。

　　显然，这次找到和万达合作，万科将未来部分项目的商业地产交予对方开发，倒是某种程度上切割了“商业地产不可承受之轻”。

　　万达如何轻起来？

　　相较于万科在此次合作中的“获益”，业内人士认为，万达最重要的是如何轻起来。

　　“商业配套对综合体的价值提升，尤其是住宅部分的价格是引爆原点，因此未来万科的住宅可以很快分享万达商业加入的好处，比如房价可以从一万涨到一万二，但对万达来说，他们的商业可以从住宅中获得什么样的回报呢？”

　　“这些商业项目还需要万达出钱去发展，怎么去平衡支出与收入呢？”

　　“因为目前还只是战略合作，尚无具体项目及方式可做参考，万达和万科利益到底如何分配呢？”

　　面对着如此诸多的疑问和探究，有资深的商业地产人士就认为，随着城市建设快速的发展，商业地产未来的成长空间也有天花板，万达以往拿地成本优势未来将逐步弱化。

　　万达若要将商业地产轻资产业务进一步做大，更加急需的继续提升运营能力，将业务重点转移到存量商业地产的运营上。

　　RET睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦就告诉观点地产新媒体，从目前的情况来看，未来双方在二线以下城市合作协同效应会比较大，在一线城市的品牌效果可能一般。

　　陈曦表示，在国内，最有效的“轻资产”玩法是品牌与管理的输出，而从短期来看，双方合作最能体现效果主要将在品牌角度，可以提升品牌价值，这方面可以提升对投资者的吸引力，从而获得更大的发展空间。

　　其实，据了解这一两年内，万达和万科已不约而同地对外宣布要走“轻资产”道路，但万达的“轻资产”进程也并不轻松。分析认为，其最大的问题是大量的商业沉淀占用大量的资金，住宅开发过程中标准化、产业化等问题有待提升。

　　上海资深业内人士张宏伟表示，从万达未来的利润来源目标来看，2020年万达集团收入的三分之二、利润的超过三分之二要来自于服务业务，也就是说，要来自于不动产销售以外的收入和利润。