万科万达合作：“双打梦之队”合作规模或超千亿

　　在5月14日的万科与万达战略合作签约现场，王健林正在侃侃而谈，旁边的郁亮贴心地为他倒上了一杯水。

　　这个瞬间被拍照定格。它似乎是一种象征：地产老大谦虚地落座与别人携手；而事实上，促成这次合作的，首先是万达。

　　王健林是那种为了生意、为了商机可以立刻行动、发起合纵连横的人。2014年，也是他主动找到马化腾和李彦宏，三方成立了万达电商。

　　此次万科万达合作，在郁亮和王健林看来，空间巨大，可谓一个“双打梦之队”。首先双方将结成联盟，联合拿地，共同开发，冲击的是国内土地市场，甚至走向海外；其次是更深层次的合作，万科的住宅、社区商业、消费体验地产、产业地产加上万达的商场、文化旅游城，将成为一个全能型的“城市运营商＋商业消费服务商”，所到之处，几乎垄断人们所有的衣食住行。

　　强强联手：地产白银时代的隐喻

　　合作的背后，是两家企业对于行业趋势的相似判断。

　　2014年，万科总裁郁亮提出：“房地产已经进入白银时代，轻松赚钱的时代已经结束。”作为商业地产领域的领导者，万达董事长王健林也明确表示：“房地产逐渐会回到平均利润行业”，这是行业的长期趋势。

　　2015年3月，万科年报业绩会上，公布净负债率仅为5.4%、账上现金627亿，但苦于地价太高，万科没敢拿太多的地；截至今年4月末，全国土地市场仍未有下跌的迹象。

　　这逼迫万科要想更多的办法去低成本获得土地资源。与万达合作就是这样一个机会。据了解，未来双方的合作主要会通过联合拿地、合作开发的形式来进行，即由万科开发项目中住宅部分，万达开发项目中商业部分，以实现优势互补；此外，双方也表示将共同探讨基于现有项目进行合作开发的可能性。

　　双方均表示，此次签署的战略合作协议是一项长期计划，未来将各自成立由集团高层领衔的协调小组，以负责合作事宜的日常对接，通报相关的项目信息，并在相互协商的基础上确定具体的合作安排。

　　易居克而瑞分析认为，结盟将使万科万达在国内拿地议价能力提升。品牌效应的叠加增加了双万与地方政府谈判的筹码，也有利于对大体量区域开发模式的尝试。

　　事实上，在双万合作之前，房地产商彼此之间、与金融机构之间合作拿地频繁。郁亮认为，行业白银时代的到来，一个最典型的特征是结盟的开始，这个结盟趋势有两点，一是地产跟金融的结盟，今年以来全国最多买地的买家不是传统房地产商，而是金融机构比如平安；或者虽然表面上是开发商去拿地，其实背后都是金融机构在支持，金融的影子在其中扮演了非常重要的角色。

　　二是大型地产公司的结盟。万科和万达合作协议的签署，代表着行业内结盟的开始。因为任何一家发展商都不具备全部的优势和资源，来满足白银时代的需求，而从黄金时代过来的发展商，要努力适应这种变化，就需要相互之间来取长补短，来共同面对白银时代的挑战。

　　郁亮和王健林均强调，双方结盟并不是活不下去，抱团取暖，而是为了更好地发展，降低开发成本、节省社会资源、提升运营效率。

　　郁亮同时表示，万科与万达的合作并不是排他的，未来还可以与其他开发商合作。王健林则称，万达目前只与万科一家结盟，暂时不会考虑其他公司。

　　合作规模或超千亿

　　从双方透露的信息来看，王健林是发起此次合作的首倡者。

　　这源于万达轻资产化及文化旅游的需求。王健林说，万达将进入更多城市，包括三四线城市，而轻资产之后不再需要销售物业来回笼资金，那么做住宅就没有太大意义了；另外，万达在住宅开发的成本控制和品牌溢价能力也不如万科。

　　另一方面，这种合作也契合万科的转型。去年以来，万科提出新三大业务：住宅地产、消费体验地产及产业地产，转型做城市配套服务商。

　　如果双方联手，一起拿地，则可以提高土地的议价能力，降低开发成本；万达可以将现有的、及后续的万达广场配套的住宅交给万科来做；万科增加了住宅业务市场占有率，同时也向万达学习商业运营经验。

　　“除了合作项目，我们还有各自独立发展的业务。万科并不会因为本次合作而退出商业地产。”郁亮说，目前，万科商用物业中最重要的部分是社区配套商业，目的是为业主提供日常所需的更完整生活配套，提高居住感受和生活便利性。在这一领域，万科已经形成了自身独有的特色。

　　郁亮认为，市场进入买方时代后，客户对产品、服务以及相关配套的要求将更加全面。另一方面，经济转型，城市发展、人口结构的变化以及电商的出现，也使得传统的住宅或商业已经越来越难以满足客户的需求，取而代之的，是各类集居住、消费、娱乐、办公、教育等功能于一体的新型物业形态的兴起，而不同企业在专业能力上各有侧重，行业趋势的变化在带来更加激烈竞争的同时，也为企业之间的合作提供了契机。

　　万科与万达的转型方向都契合了上述趋势，这要求两家公司必须打破原来的专业领域的独立开发，从单独的模块变为立体的拼图，从住宅开发商、商业开发商变身为城市运营商及商业消费服务商。

　　这是对自身定位和角色的重新构想。深圳一位资深地产观察人士认为，万科和万达能够放下彼此的“老大”之心走到一起，显示双方都有开放的心态，及超前的战略意识；而开放，正是互联网时代的应有之义；加之双方都是务实型的公司和领导人，预计接下来合作推进会很快。

　　王健林强调，双方合作绝不仅限于万达广场周边土地的开发；还有一种可能是棚户区和旧区改造，政府需要整片改造，万科万达也觉得合适，可能双方就走到一起了。

　　王健林透露，如果双方接下来的谈判能达成一致，合作规模将是超过千亿级的。

　　郁亮表示，两家公司在内部推动业务转型的同时，以合作的方式实现外部资源的整合，通过专业优势互补形成“1+1>2”的协同效应，对行业而言，这也代表了一种新的可能。

　　“希望双方的合作，能逐渐摸索出一个世界房地产产业崭新的模式。”王健林说。