万科股东大会郁亮谈未来10年：首度坦诚万万合作

　　5月22日，深圳大梅沙总部举行了整整三个小时的万科周年股东大会上，行业、市场、万科的未来，依然是绕不开的话题。

　　关于最新高调宣布的二万合作，万科总裁郁亮戏称这是第一次不用举牌拿地，就得到了很多住宅地。并表示双方都是各干各的，不会有冲突。

　　“如果不合作，未来三到五年主要城市都不会有你的影子。”郁亮说，行业极端发展的时代已经来临，最好的合作不是大企业和小企业之间的整合，而是几个大企业之间的优势整合。未来，万科还是会在这方面继续努力的。

　　合作是外拓，质量是内省。郁亮表示：“万科过去一直在坚持质量第一的概念，工业化的目标是PC率达到40%，我们的产品可以内外都强，这两点对销售提高是有帮助的，我们应该一起达到战斗目标。”

　　据悉，万科2015年重点工作其中之一便是“严守‘质量第一’，实现工业化三年目标”。

　　另外，万科也提出，“要加快转型步伐，新业务发展取得实质性突破，物业服务完成改制;全力提升盈利能力，实现创造利润增速高于销售规模增速;抓住有利的市场时机，实现良好销售增长;加大行业内外合作力度，捕捉金金融化发展机会。”

　　未来10年

　　“首先还是谈一下行业发展趋势”，这是郁亮在股东大会上做工作报告的开场白。

　　一如既往地，郁亮在列举多达十几个数据后掷地有声告诉在场股东，“大家对前景不用担心，应该说未来10年是安全的，但房价单边上涨，规模整体膨胀的年代已经结束”。

　　“行业黄金时代已经结束，白银时代已经来临，随着经济和城市功能的转型升级，大量新的需求正在浮现和生长。”

　　同时，郁亮指出，目前看来整个行业供应在减少，政府还出台一系列的政策，毫无疑问对整个市场的恢复还有很有帮助的，尤其4月中旬以来出台的政策相关细则。

　　“有机遇、有挑战”，郁亮如是定义万科的未来十年。基于此，万科提出了三个目标。

　　“在住宅和传统商办地产之外找到新的增长点，十年内保持稳定增长，这是我们第一个目标;第二个目标是希望十年以后利润来源里面有一半来自于现在的传统业务，有一半来自于新业务，十年中并驾齐驱，新老业务之间各是一半比例。”

　　“第三，我们需要通过集资创新来组成创造力，为转型发展奠定基础，过去黄金时代基本上没有什么危险，一路上来只有技术就够了，因为共创和共享，在未来充分白银时代的情况下，可能需要共担，而在过去机制没有共担这两个字，所以现在面对如此的标准，除了要共享，中间要加共担两个字，有危险要共同面对。”

　　万亿市值目标

　　郁亮说，“以上就是万科未来十年要做的三件事，具体来说，换一个思路，在这一点大概有五个方面，看万科是否能够做到。”

　　具体来看，“第一，是说万科在十年以后，不只是一个单一的住宅产品型公司，要基于客户生活幸福感的全新要求，为客户成长提供各样的服务。”

　　对此，郁亮举例称，比如说目前提供青少年的教育成长服务，在各地房产基地可以看到构建教育营地，此起彼伏，非常热闹，整个华南地区最大的青少年教育供应商是万科。同时，万科还有到后端的养老服务，这是基于客户全部过程的服务。

　　“第二，要从单一的卖房子，转向到市场管理和价值管理，有一个简单的通俗的解释，万科未来不只是卖房子，要把更多的资产可以出租。”

　　除了上述两点，万科的第三点是，从职业经理人转化为事业合伙人，要有一个共担机制，共同承担，这样才会体会到和股东一起共事冷暖。

　　第四点则是，“在未来万科会不断地向一个扁平化的架构努力，预计会在6月份完成这个事情，我们在适应这个世界变化的需要。”

　　“最后一个，我们希望以万亿市值作为奋斗目标，十年以后我相信不只有万科的房产，希望在未来能够培养更多的业务，能够有更多的上市的平台，这是我们定的未来十年的目标和方向。”

　　破釜沉舟的勇气

　　“承诺”成为了这场发言的关键词。本着负责的态度，郁亮坦承，“公司管理层对利润率、回报率水平下降深感焦虑与愧疚，将努力深刻反思问题与不足，全力提升盈利能力，回报水平。”

　　其中，对于毛利率与ROE下降的原因，万科表示是因为地价/房价比日益提升，而且2014年是调整期，现房销售当期结算。

　　此外，郁亮也强调，对于新业务的投入，短期内难以体现收益率，但长期而言将为公司发展提供更大空间。

　　“我觉得我们应该拿出破釜沉舟的勇气来解决老毛病，老业务做不好，新业务更不可能做好。但是，可以肯定的是，我们还要多卖房子，对我们来说，市场机会仍然很大。”

　　回顾过去一年，郁亮总结认为去年努力到2581亿已是历史新高，大概十年前万科的发展策略上规划里面有个指标是3%的市场份额，现在万科已经完成了2.82%。

　　“还有一段距离，但是我们非常值得骄傲的说我达到了90%，就是回款达到90%以上，这是非常难得的，这一点对今年做资源整合来说，有极大的便利和空间，结算率增加了4.2%。”

　　不过，郁亮也没有回避集团收入增长没有跟上销售规模的增长这个问题。“这方面影响了销售和利润，我们会加快预算的周期，尽早给股东提供回报，给利润增长创造条件，来年这一部分我们会好好努力。”

　　郁亮说，万科在过去五年没有对经营水平提高有要求，现在应该逐步提高这个要求，以同样的规模、同样的利润，来和同行竞争。

　　对此，郁亮承诺，2015年的工作要有几个突破，一个是物业服务，除此之外也会在物流、社区商业、养老服务方面有一些进展和突破。

　　最后，郁亮表示，“我们希望今年创造的利润增速要高于销售规模的增速，万科内部有一个政策，希望今年利润创造200亿，如果不能完成的话，一线老总在内都没有年终奖，我们以此来激励，看能否做到这个事情。”